Salut à tous,
J’ai dû repenser à tout ça hier soir et dormir une nuit dessus, ça m’a fait du bien.
Notre entretien s’est très bien passé avec Allkauf Haus. Nous sommes venus avec les plans de construction et l’étude de sol.
Je vais devoir être bref malheureusement, car je dois partir bientôt :
D’abord, nous allons nous retirer ici.
- Le projet de construction (y compris l’accès) coûterait environ* 320 000 EUR pour une unité, sans aménagement des combles, ce qui serait trop petit et ne servirait qu’à du stockage.
(Le paquet tout compris incluant la prestation supplémentaire FreeTime serait inclus.) Tous les autres services comme la plomberie, les cuisines, les carreaux, le sol, les murs,... seraient bien inclus. Évidemment, lors de la sélection des matériaux, le prix augmenterait, car nous voudrions certainement plus de prises électriques, des fenêtres plus hautes, etc.
* À propos de cette estimation : selon l’étude de sol, un remblai a été effectué jusqu’à une profondeur de 1,5 mètre. Il nous a dit que, que ce soit une dalle ou un sous-sol, il faudrait retirer ce remblai, donc des coûts supplémentaires significatifs même avec une dalle. La différence de prix entre dalle et sous-sol ne serait donc pas si importante.
Concernant la maison : 127 m² sur 2 étages. Il reste seulement un petit grenier sans importance avec une hauteur sous plafond de 2,75 m, qui ne peut pas être modifiée.
En annexe viendraient en question le jardin et le carport ou les places de stationnement.
Concernant le mode d’attribution, brièvement :
- Le début des travaux doit intervenir dans les 5 ans suivant la viabilisation, donc au plus tard mi-2027.
- Engagement d’usage propre pendant 10 ans.
Nous pourrions donc acheter uniquement le terrain dans un premier temps, puis attendre et économiser encore, mais c’est trop risqué pour nous, nous ne voulons pas compter sur le hasard.
Je réponds aussi rapidement à quelques questions :
...
Combien de capital propre pouvez-vous continuer à économiser chaque mois ?
Vous avez 3 enfants, devrez-vous bientôt payer des frais de garderie pour les deux petits ?
...
Qu’en est-il des vacances ?
Y a-t-il des particularités sur le terrain qui pourraient vous causer des coûts supplémentaires ? Cela ressort-il seulement après l’étude de sol ou avez-vous une pente sur le terrain ?
...
- Actuellement, nous économisons 20 000 € par an (mais cela inclut aussi des primes variables de l’employeur que je n’avais pas prises en compte dans le premier message, car elles ne sont pas garanties).
- Nous ne payons pas de frais de garderie pour les enfants.
- Les vacances nous coûtent 3 000 € tous les deux ans.
- Le terrain est plat mais en remblai. Étude de sol réalisée.
Bonjour,
avec les revenus/dépenses, on pourrait encore “relaxer” financer environ 400 000 €.
Avec 530 000 €, c’est très sportif, et cela ne correspond pas du tout à la situation actuelle des revenus.
D’un autre côté, quand a-t-on la possibilité dans la région de Stuttgart, de se procurer un bien neuf pour 600 000 €, ou disons 650 000 €.
(Actuellement, il faut plutôt compter 800 000 € où il faut encore investir de l’argent)
Vous devriez donc bien y réfléchir.
La seule chose qu’on pourrait encore faire ici est d’essayer de repousser le remboursement, c’est-à-dire si vous dites : Madame va bientôt travailler, ce qui amènerait 1 000 € par mois en plus = ça détendrait tout.
Mais tant qu’elle ne travaille pas, un tel poids serait difficilement gérable.
Il faudrait donc présenter à la banque un plan de remboursement jusqu’à la retraite + exclure le risque de variation des taux !
Le bon côté, c’est que vous avez encore 37/38 ans jusqu’à la retraite.
Il faut donc établir un plan où le remboursement du crédit est terminé dans ces 37/38 ans.
Et où le risque de variation des taux est couvert.
Si on planifie bien, on pourrait probablement au début s’en sortir avec 1 800 € (voire moins). Ensuite on pourrait compter sur une mensualité de 2 200-2 400 € dans 15-20 ans (quand madame travaillera, et que les revenus seront alors supérieurs d’environ 1 000 €…)
Seule cette option pourrait fonctionner aujourd’hui.
N’hésitez pas à poser des questions.
Merci beaucoup ! Surtout parce que tu connais bien la situation dans la région. Pour nous, c’était surtout : “Y aura-t-il une autre opportunité pareille ?” Nous savons que nous n’avons pas les meilleures conditions actuellement. Malheureusement, tout le reste s’y oppose clairement (coûts de construction, taux d’intérêt, …), ainsi nos économies pour le terrain seraient mangées ailleurs.
Ah, et d’où vient cette différence de 200 000 € ? C’est ça qui devrait éveiller les soupçons. Vous n’achetez ni sous la valeur du sol, ni une maison existante sous la valeur. D’où vient cette augmentation d’argent ?
(Sarcasme : Achète et construis les quatre moitiés de maison jumelée et revend-en trois, ta moitié restante sera presque gratuite ;) )
Cela expliquerait très bien cette différence par rapport aux prix locaux.
Parce qu’un cercle limité a seulement accès aux terrains. Le terrain est subventionné et donc nettement moins cher. Calcule simplement. À quelques rues d’ici, des terrains ont été vendus aux enchères entre 1 100 et 1 200 €/m². Voilà 200k € d’écart. On a cependant des restrictions concernant la revente, cf. ci-dessus.
Quelle est la taille de l’appartement ?
Si c’est trop petit, y aurait-il une alternative plus grande via l’employeur ?
Car je pense qu’on ne peut pas se loger mieux marché dans la région de Stuttgart.
Notre appartement fait 75 m², 3 pièces. Il n’y en a pas de plus grands, mon employeur a été gentil et m’a réservé le meilleur appartement en terme d’emplacement…
La situation semble déjà assez tendue au premier abord... mais aux USA, il n’y a pas de fixation des taux, donc ils sont ajustés tous les trimestres... cela signifie que si le taux bancaire est à 1,50 %, ils peuvent tout payer… mais si dans un court laps de temps (quelques mois ou 1-2 ans) il passe à 3,0 % ou plus, tout le monde aura un problème.
En Allemagne, on peut neutraliser cela avec la “fixation du taux”.
De plus, ils créent ici de la valeur, si la maison vaut 200 000 € de plus après sa construction (prix actuel du marché) grâce au prix du terrain (probablement subventionné dans la région) et à un peu de travail personnel.
On peut se poser la question inverse : qu’en est-il des loyers dans les prochaines années, si on a une inflation ici ?
S’ils devaient payer 2,50 % d’intérêts à la banque, ce serait probablement en dessous de l’inflation... et la question serait de savoir quand l’inflation tombant sous ce niveau ?
Dans ces conditions, ils constitueraient plutôt un patrimoine (même s’ils remboursent peu ici).
Et ils ont aussi l’option, dans 20 ans ou quand les enfants auront quitté la maison, de la vendre et d’acheter un appartement de 2 pièces.
Je pense qu’ils auraient alors probablement suffisamment de capital pour l’appartement en copropriété, et un objectif comme : vivre en propriété remboursée à la retraite.
Je ne sais pas quelle est la taille de leur appartement actuel. Les enfants sont encore petits, les exigences probablement faibles. Mais dans quelques années, ils auront plutôt besoin de quelque chose de plus grand, alors il faudrait se demander :
- trouveront-ils quelque chose ?
- combien coûte un appartement plus grand ? 1 500 € hors charges ? Ou plus ? (en tenant compte de la pénurie de logements et de la hausse des prix !)
Tu peux oublier un appartement plus grand en location ici… Mon “voisin d’en face” paie pour 85 m² 4 pièces 1,4k € hors charges… C’est dément… o_O Nous restons donc encore un moment ici…
Bah, dépenses + mensualité - ancien loyer > revenus.
(Coûts annexes du logement plus élevés et épargne pour une voiture neuve non pris en compte.)
La seule solution serait d’augmenter les revenus, par exemple en changeant de travail ?
Oui, aussi longtemps que vous habitez aussi bon marché, cela vaut la peine financièrement d’y rester le plus longtemps possible.
Comme le terrain est subventionné, il y a sûrement une obligation de construction. Donc si vous achetez seulement le terrain maintenant, combien de temps avez-vous ?
C’est clair que les taux et les coûts augmentent, mais cela va se stabiliser à un moment donné.
Acheter uniquement le terrain maintenant, et construire dans trois ans. Est-ce possible ?
Nous ne prévoyons pas de nouvelle voiture, la nôtre a seulement 2 ans.
Un changement d’emploi n’est pas envisageable non plus, car sinon l’appartement bon marché disparaîtrait et j’aurais des frais de garderie supplémentaires.
Les perspectives de carrière sont assez bonnes et le salaire augmente chaque année. Je n’ose pas imaginer les coûts supplémentaires que cela engendrerait. :)