Próxima compra de casa: ¿comprar con o sin derecho de superficie?

(1) ¿Se extingue el derecho de superficie por el transcurso del tiempo,...

Fundamentalmente, uno ya ha actuado antes de la extinción (refiriéndose simplemente a que antes del vencimiento se discuten opciones con la contraparte) y evita esta recompra.

Como contenido del derecho de superficie, se pueden hacer acuerdos sobre la cuantía de la compensación y la forma de su pago, así como sobre su exclusión.

Con esto se quiere decir que existen contratos individuales con los que uno debería ocuparse alguna vez

Por lo tanto, aquí primero debería discutirse el contrato y no textos legales

(al ocuparse de las opciones con la parte contratante antes del vencimiento) y se evita esta recompra.

Por supuesto; y solo entonces se da cuenta de que se encuentra en una posición de negociación sumamente desfavorable. El titular del derecho de superficie teóricamente no tiene que hacer nada, a menos que se haya acordado algo diferente (p. ej., que no se haya concedido un derecho preferente de renovación).

¿se puede excluir contractualmente una indemnización?

Teóricamente sí; pero prácticamente no, porque la jurisprudencia parece haberse pronunciado al respecto. Los pocos contratos que conozco mencionan explícitamente el 2/3.

Para el OP realmente serán importantes 3 aspectos.

- ¿Se acordó solo un derecho de tanteo, o realmente se puede comprar en cualquier momento? Algunas personas suelen confundir esto.

- Y si hay algo como:
"Las cargas sobre el derecho de superficie no deben superar el 90 por ciento del costo de construcción, excluyendo solamente los honorarios del arquitecto."

- Y cómo está regulada la prórroga del derecho de superficie para el inmueble afectado. Es decir, si al menos existe un derecho preferente de renovación. (aunque eso por sí solo no significa mucho; se podría anular si no se ha acordado un derecho de tanteo y no se desea seguir utilizando el inmueble como derecho de superficie (opinión de profano).

Por lo tanto, aquí primero se debería discutir el contrato y no los textos legales

Esta discusión hasta ahora debería dejar en claro que el derecho de superficie puede ser un campo minado. Especialmente si el vendedor tampoco puede ponerlo a disposición inicialmente.

Y según la configuración real, no valen 35 años. Por ello, también conviene que un experto revise este derecho tras la cesión.

Por supuesto; y solo entonces se da cuenta de que está en una posición de negociación extremadamente desfavorable. El arrendador debe teóricamente no hacer nada, a menos que se haya acordado algo diferente (por ejemplo, que no se haya otorgado un derecho preferente de renovación).

Solo rápidamente: ¿de quién obtienes algo por tu casa de 80 o 100 años, aparte del valor de tu terreno?

Si está en buen estado o completamente renovado, o si después de 70 años has construido una nueva casa sobre él...

y aun así no. Sigue siendo "tu" casa; y de repente ya no.

Eieiei... ya me doy cuenta de que el tema del derecho de superficie no es tan trivial como parece.

Para aclarar de nuevo en mi caso:

- El vendedor heredó la casa de su padre fallecido y ahora quiere venderla de forma privada.
- El propietario del terreno es el Land NRW.

Le he pedido al vendedor que solicite el contrato de arrendamiento enfitéutico al Land NRW. Ya tuvo contacto con el Land porque necesita la autorización para la venta de la casa. Pero el encargado responsable está de vacaciones y solo estará disponible a partir del lunes.

Cuánto vale solo la casa, por supuesto, tampoco lo sé con exactitud. No necesito necesariamente un informe de valor de mercado ahora, porque...

1. La casa para mí vale el precio (el precio de venta lo determina el mercado actualmente, no el informe).
2. El banco mismo determina el valor para la financiación.

¿Alguien sabe por casualidad qué criterios utiliza el banco para la valoración? ¿Se puede calcular el valor uno mismo de forma aproximada?

Como ejemplo: un amigo compró recientemente una casa unifamiliar. Año de construcción 1950, 135 m², buen estado (aunque con las ventanas antiguas y demás). Valor de la casa según informe de valor de mercado: 88.000 €

Lo que será exactamente para ti; ya veremos. Solo se debe tener en cuenta que el contrato de superficie no es un asunto sencillo.

He pedido al vendedor que solicite el contrato de superficie en el Land NRW.

Muy bien

Cuánto vale solo la casa, por supuesto no lo sé con exactitud. Tampoco necesito necesariamente un informe de tasación ahora, porque…

El banco se encargará de eso. No te preocupes. Ellos determinarán el valor. En particular, los años restantes del contrato de superficie no aumentarán el valor.

---
Será interesante saber quién de los bancos o asesores hará una oferta o el trabajo relacionado.