Achat imminent d'une maison avec ou sans droit d'usage du terrain ?

(1) Le droit réel d'usage expire-t-il par l'écoulement du temps,...

En principe, on est déjà intervenu avant l'extinction (en discutant tout simplement des possibilités avec le cocontractant avant l'échéance) et on évite ce rachat.

Le contenu du droit réel d'usage peut comprendre des accords sur le montant de l'indemnité, la manière de son paiement ainsi que sur leur exclusion.

Cela signifie qu'il existe des contrats individuels auxquels on devrait s'intéresser

En ce sens, il faudrait d'abord discuter du contrat ici et non des textes de loi

(en se positionnant simplement avec le partenaire contractuel avant l’échéance pour examiner les possibilités) et évite ce rachat.

Bien sûr ; et on constate alors qu’on se trouve dans une position de négociation particulièrement défavorable. Le bailleur emphytéotique n’a théoriquement rien à faire, sauf disposition contraire (par exemple, aucun droit de préférence pour le renouvellement n’a été accordé).

une indemnisation peut-elle alors être exclue contractuellement ?

Théoriquement oui ; pratiquement non, car la jurisprudence s’est déjà prononcée à ce sujet. Les quelques contrats que je connais mentionnent explicitement les 2/3.

Pour le TE , trois aspects seront toutefois importants.

- Un droit de préemption a-t-il seulement été convenu, ou est-ce que l’on peut en réalité acheter à tout moment ? Certaines personnes confondent souvent cela.

- Et y a-t-il quelque chose comme :
« Les hypothèques sur le droit emphytéotique ne doivent pas dépasser 90 pour cent des coûts de construction hors honoraires d’architecte. »

- Et comment le renouvellement du bail emphytéotique pour le terrain concerné est-il réglé ? C’est-à-dire, y a-t-il au moins un droit prioritaire de renouvellement. (ce qui seul ne signifie pas grand-chose ; on pourrait contrecarrer cela s’il n’y a pas de droit de préemption convenu et que le terrain ne doit plus être exploité en tant que terrain en bail emphytéotique (avis de profane)).

À ce propos, il faudrait d’abord discuter du contrat ici et non des textes de loi

Cette discussion jusqu’à présent devrait déjà montrer que le bail emphytéotique peut être un terrain miné. Surtout si le vendeur ne peut d’abord pas le mettre à disposition.

Et selon la configuration réelle, cela ne vaut pas 35 ans. C’est pourquoi il faut également faire vérifier cela professionnellement après mise à disposition.

Bien sûr ; et on se rend compte seulement alors qu'on est dans une position de négociation extrêmement mauvaise. Le bailleur emphytéotique n'a théoriquement rien à entreprendre, sauf si autre chose a été convenu (par exemple, aucun droit de renouvellement accordé).

Juste rapidement :
chez qui obtiens-tu encore quelque chose pour ta maison de 80 ou 100 ans, à part la valeur de ton terrain ?

Si c'est en bon état ou entièrement rénové, ou si tu y as construit une nouvelle maison après 70 ans...

et même si ce n'est pas le cas. C'est toujours "ta" maison ; et puis soudainement plus.

Eieiei... je me rends déjà compte que le sujet du droit de superficie n'est pas si trivial qu'il n'y paraît.

Pour clarifier à nouveau dans mon cas :

- Le vendeur a hérité la maison de son père décédé et souhaite maintenant la vendre en privé
- Le propriétaire du terrain est le Land NRW

J'ai demandé au vendeur de solliciter auprès du Land NRW le contrat de bail emphytéotique. Il avait déjà contacté le Land, car il a besoin de l'autorisation pour la vente de la maison. Le gestionnaire responsable est cependant en congé et ne sera joignable que lundi.

Je ne sais pas non plus exactement combien vaut la maison seule. Je n'ai pas forcément besoin d'un rapport d'expertise de la valeur vénale maintenant, car...

1. La maison vaut pour moi ce prix (Le marché fixe actuellement le prix de vente, pas l'expertise).
2. C'est la banque elle-même qui détermine la valeur dans le cadre du financement.

Est-ce que quelqu'un sait par hasard quels critères la banque utilise pour l'évaluation ? Peut-on estimer grossièrement la valeur soi-même ?

Exemple : un ami a récemment acheté une maison individuelle. Année de construction 1950, 135 m², bon état (mais avec encore les anciennes fenêtres, etc.). Valeur de la maison selon l'expertise de la valeur vénale : 88 000 €

Ce qui sera concret chez toi ; on verra bien. Il faut juste garder à l'esprit que le bail emphytéotique n'est pas une construction de tout repos.

J'ai demandé au vendeur de solliciter le contrat de bail emphytéotique auprès de la région NRW.

Très bien

Je ne sais bien sûr pas précisément combien vaut la maison seule. Je n'ai pas forcément besoin d'une expertise de la valeur vénale maintenant, car..

La banque s'en chargera. Ne t'inquiète pas. Ils vont bien estimer la valeur. En particulier, les années restantes du bail emphytéotique ne feront pas monter cela.

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Ce sera intéressant d'entendre quelles banques ou quels conseillers feront réellement une offre ou le travail correspondant.