Cálculo del rendimiento del capital

Complementariamente: Consulta el [Mietspiegel] en tu mercado. En algunos casos, el alquiler actual debería estar ya incluido en la oferta, incluyendo los costos no repercutibles.
Se me había olvidado: reserva personal para mantenimiento, + riesgo de impago de alquiler.

Se puede decir aún más corto: La regla básica para el arrendador a largo plazo exitoso es: La liquidez vence a la rentabilidad.

Así que no te hagas ilusiones con los rendimientos. Mucho menos con números ficticios.

Lo que aquí se publica en parte (tanto en contenido como en estilo) es simplemente horrible. Es bastante gracioso lo que algunos quieren contarme aquí sobre inversiones inmobiliarias, cuando evidentemente no tienen mucha idea.

Solo tanto al respecto: llevo más de 10 años activo en el sector inmobiliario. Mi "balance personal" / volumen de crédito está muy por encima de siete cifras. (tengo otras propiedades financiadas externamente que no mencioné en ese otro hilo, porque de lo contrario el hilo habría estado desde el principio lleno de estos comentarios destructivos de haters tipo ¡SocorroSocorro! y demás).

El hecho es que las simulaciones que yo hice (mucho más extensas que las publicadas aquí) no coincidían del todo con la realidad. Porque para mí esta se ve –aunque muchos aquí aparentemente no puedan aceptarlo o quieran reconocerlo– mucho más optimista que el ejemplo aproximado, dado que la evolución real de los precios inmobiliarios ha estado muy por encima del 4%. Por ejemplo, hace unos 10 años compré una propiedad que en este tiempo se ha duplicado aproximadamente en valor. (y cuando cerré los créditos, el rendimiento por alquiler en general estaba también por encima del 4%. Eso claro ya no es así).

Muy claro para todos:
El ejemplo no es un cálculo exacto de rentabilidad para una propiedad que yo compre ahora, sino que debía mostrarle al usuario Tassimat de manera aproximada y como cálculo rápido cómo se pueden lograr rendimientos de capital propio en torno al 20%. La situación real es AHORA más bien que los rendimientos por alquiler son menores, pero a cambio se esperan mayores aumentos de precio.

@ ghost:
Todos los costos de gestión ya están incluidos en este cálculo aproximado. Evidentemente no leíste bien mi publicación. Si compras 100 m2, entonces claro que no funcionan los 80%.
¿Qué se supone que tengo que hacer, construir calculadoras en Excel??? Calcular un rendimiento por alquiler debería poderse hacer de cabeza, y quien no pueda, también puede utilizar una calculadora de bolsillo. Tienes que saber cuánto cuesta la propiedad (incluidos los gastos adicionales), y cuál es la renta bruta aproximada esperada. A partir de ahí se puede deducir la cuota crediticia deseada (o la tasa de amortización), que es lo que hay que comunicar al banco. No hay que mirar más números al principio.

Pero este cálculo numérico no es lo decisivo en las inversiones inmobiliarias, aunque la mayoría siempre pierde tiempo con eso y luego calcula precios por m2 o semejantes y se creen los grandes inversionistas solo porque calcularon un rendimiento por alquiler. Mucho más importante es estudiar las "soft-skills" (como yo las llamo). Es decir, conexiones de transporte público / atascos, cercanía a centros comerciales, ruido del tráfico etc. etc., en resumen ubicación, ubicación, ubicación – costos futuros potenciales de renovación dependiendo de los materiales usados, etc. y sobre todo estudiar la evolución demográfica. Ese es el trabajo duro y muy laborioso en inversiones inmobiliarias, no estos cálculos numéricos triviales en un cuarto oscuro donde luego se calcula una rentabilidad teórica de alquiler o algo parecido, porque esos cálculos no sirven si no consigues alquilar bien la propiedad o aparecen costes inesperados de reparación etc.

@ chand:
El objetivo fundamental general debería ser:
Maximizar la rentabilidad bajo la condición obligatoria de que la liquidez esté asegurada continuamente. Es subóptimo siempre tener una liquidez muy alta pero a cambio una rentabilidad baja.
Mis financiaciones son aproximadamente neutras en flujo de caja. Que algún año tenga que poner unos miles adicionales de liquidez es irrelevante. Por un lado, cuanto más propiedades tienes, más baja la varianza de impagos de alquiler, costos de reparación elevados, etc. a nivel del portafolio total, o sea que las necesidades de liquidez a corto plazo de una propiedad se pueden compensar con reservas de otras propiedades. Por otro lado, yo mantengo valores líquidos en nivel de seis cifras, así que podría afrontar gastos puntuales muy altos. Y si con todo eso no alcanzara, estoy convencido de poder vender propiedades céntricas en un mes a un precio razonable (quizás no al máximo posible pero sí a un precio adecuado).


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A la mayoría (incluido tú hace poco) no les queda claro este cálculo (al menos no eran conscientes antes de hablar conmigo), y luego se quedan boquiabiertos al ver cómo se pueden obtener realmente otras regiones de rentabilidad diferentes a acciones y similares. Pero me alegra haber podido ayudar aunque sea a uno.

Sobre los 30-40 m2:
No estaban relacionados con el ejemplo anterior, sino más bien con lo que yo busco. Tampoco quiero comprar una propiedad por 500.000 € o tomar un crédito de esa cantidad.
Imagínate un piso de 100 m2. El cálculo sigue siendo el mismo, entonces no es un alquiler abusivo.
Lo que quise mostrar con los 30-40 m2 es que por la pequeña proporción de construcción el importe absoluto para la parte correspondiente de las reparaciones generales es comparativamente bajo en términos absolutos. Por cierto, en Múnich para apartamentos de 30 m2 a veces tienes que pagar más de 2.000 € de alquiler. Si eso es mucho o poco o se llama usura no me importa. Lo decisivo para mí es cuál es el precio de mercado para objetos comparables y yo suelo ofertar los pisos siempre un poco por debajo del nivel de mercado, lo que aumenta la probabilidad de encontrar rápido inquilino (es decir, menos periodo sin alquiler) y también en consecuencia tener una relación más relajada con el inquilino, quien no te va a pedir una rebaja de varios miles de € por cada pequeño problema temporal. O sea, si un alquiler es alto o un abuso no es cuestión de la cifra absoluta, sino siempre cuestión de referencia comparativa, y entonces por ejemplo un piso de 30 m2 en Múnich por 2.000 € puede ser barato.

En Frankfurt hay algunos pisos entre 30-40 m2 por 250.000-300.000 €. Allí puedes contar con un alquiler de unos 700-1.000 €. Por ejemplo vi uno de 35 m2 a 260.000.


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Aunque no veas explícitamente un análisis fiscal detallado, ya está incluido en esta estimación aproximada en forma del 80% de alquiler neto, donde ya se tiene en cuenta la parte proporcional del impuesto. En mi caso casi siempre tuve un impuesto marginal pequeño y a menudo incluso un beneficio negativo cuando hubo muchas reparaciones o vacancia. Especialmente en la compra se genera un alto beneficio fiscal negativo, que lleva a una carga fiscal media menor. Y lo bueno en propiedades con rentabilidades de alquiler relativas bajas es que por construcción casi no hay impuestos.

En eso tengo que discrepancia decidida por primera vez:
Para el rendimiento del capital propio también hay que tener en cuenta la evolución del precio de la propiedad. Sería como si en acciones solo se considerara el dividendo pero no la revalorización (o sea, ¿Amazon habría tenido una rentabilidad del 0%?). En fondos inmobiliarios abiertos también se reflejan en el valor de cotización las variaciones de precio debidas a subidas o bajadas inmobiliarias.
En una propiedad propia no tiene mucho sentido contar la evolución del precio (a menos que uno quiera mudarse y vender), pero para inmuebles en alquiler siempre se incluye en el rendimiento del capital propio la evolución de precios y no solo en la venta real, sino que los valores contables ya se ajustan antes. (Mira las cuentas de Vonovia, Deutsche Wohnen, etc.).

Por supuesto los precios inmobiliarios pueden bajar. Pero esto es posible en cualquier inversión que algo salga mal o caiga. No es un problema especial en inmuebles.
De manera general:
A largo plazo los precios inmobiliarios tienden a subir, porque debido a la inflación la construcción de nuevas propiedades siempre es más costosa y la brecha entre propiedades antiguas y nuevas no se amplía totalmente, porque si no todos solo comprarían propiedades antiguas y no nuevas (o sea que las propiedades antiguas también suben de precio). La evolución del precio de una propiedad concreta se superpone con la situación específica de oferta y demanda. O sea, cómo evoluciona la situación de empleo o población y cuántas nuevas construcciones hay, etc. En ese ámbito hay que hacer bien las tareas antes de invertir. Incluso en vacaciones hice recorridos en horas punta hacia centros de empleo potenciales o probé el transporte público local, etc.
Si ahora en Düsseldorf los precios bajan un poco en un año o no, para mí es secundaria. Lo importante es la perspectiva a medio plazo, y Düsseldorf la sigo viendo interesante. Cuando hablas con gente que vive en Renania del Norte-Westfalia y preguntas dónde querrían vivir lo más probable es que digan Düsseldorf, por lo que los precios por allí tampoco caerán al vacío. Suele pasar que cuando los precios se estancan o bajan un poco, los rendimientos por alquiler suben. Y aun tras una crisis fuerte normalmente vuelve a ir para arriba. En Estados Unidos los precios de casas ya casi están al nivel previo a la crisis.
Claro que hay costos de renovación. Todos están considerados. Incluso he tenido inquilinos que querían mudarse sin que ninguna pared se pintara o se reparara nada. Para cada elemento constructivo de un inmueble hay ciertos valores de experiencia de cuándo hay que reemplazarlos (por ejemplo, la fachada cada 20 años).
No entiendo el punto.

Ya lo he repetido: En principio asumo que los precios de compra deberían subir bastante en los próximos 2-3 años. Luego probablemente tendremos tasas de interés más altas y por eso la demanda de crédito caerá, pero sin embargo aumentará la demanda de alquiler en los centros urbanos. Por eso no veo preocupante esa evolución, sino que la apoyaría porque así la situación de liquidez mejora notablemente mediante alquileres más altos.
Pero estoy de acuerdo en que ya estamos más bien al final de un aumento prolongado de precios.
Como ya dije, en ubicaciones realmente demandadas se puede vender la propiedad bastante rápido a precios bastante buenos. (Eso claro no aplica a todos ni mucho menos a propiedades en zonas verdes nuevas).

Tengo que disentir contigo rotundamente por primera vez: Para la rentabilidad del capital propio, por supuesto que también debe considerarse la evolución de los precios inmobiliarios. Sería como si en las acciones solo se tomara en cuenta el dividendo, pero no las ganancias de capital (¿es decir, Amazon habría tenido un rendimiento del 0%?). En los fondos de inversión inmobiliaria abiertos también se reflejan en el precio las variaciones de valoración que resultan del aumento o descenso de los precios inmobiliarios. Para una propiedad habitada por uno mismo tiene poco sentido considerar la evolución del precio (a menos que se quiera mudarse y entonces vender), pero en las propiedades para alquilar siempre se tiene en cuenta la evolución del precio para la rentabilidad del capital propio y no solo en la venta real, sino que los valores contables ya se registran antes. (mira los balances de Vonovia, Deutsche Wohnen, etc.).

Si tuvieras tanto conocimiento como dices, entonces me surgen las siguientes preguntas: - ¿por qué preguntas aquí en el foro, si eres tan listo y ya puedes calcular tu rentabilidad en la cabeza (¿cuál realmente, la real que sientes en el bolsillo o la soñada para los próximos 20 años)? - ¿eres rico solo en el papel o en realidad? Solo tienes rentabilidad en la vida real si la "rentabilidad en papel" la conviertes alguna vez en dinero real. Perdona, ya no sigo leyendo tus posts.

Lo que aquí se publica en parte (en contenido y estilo) es simplemente terrible. Es bastante divertido lo que algunas personas aquí quieren contarme sobre inversiones inmobiliarias, que evidentemente no saben mucho al respecto.
Solo para aclarar: llevo más de 10 años activo en el sector inmobiliario. Mi "suma de balance" personal / volumen de créditos está muy por encima del rango de siete cifras. (también poseo otras propiedades financiadas con deuda que no mencioné en el otro hilo, porque de lo contrario ese hilo habría estado lleno desde el principio con estos comentarios destructivos de hater tipo AyudaAyuda, etc.).
El hecho es que las simulaciones (mucho más extensas) que he hecho (que las que aquí se postean) no correspondían del todo con la realidad. Porque esta para mí – aunque muchos aquí aparentemente no puedan aceptarlo o quieran reconocerlo – pinta aún mucho mejor que el ejemplo aproximado, ya que la evolución real de los precios inmobiliarios estuvo drásticamente por encima del 4%. Concretamente, hace unos 10 años compré una propiedad que actualmente se ha duplicado en valor. (y cuando firmé los créditos, el rendimiento por alquiler generalmente también era más del 4%. (eso ya no es así, claro).

Muy claro para todos:
El ejemplo no es un cálculo exacto de rentabilidad para una propiedad que yo vaya a comprar ahora, sino que debería mostrar al usuario Tassimat, de forma aproximada, cómo se obtienen rentabilidades sobre el capital propio de aproximadamente un 20%. La situación real AHORA es más bien que los rendimientos por alquiler son más bajos, pero las expectativas de aumento de precio son mayores.

@ ghost:
Todos los costos de administración ya están incluidos en este cálculo aproximado. Evidentemente no leíste bien mi publicación. Si compras 100 m2, claro que no funcionan los 80%.
¿Qué quieres que haga, construir calculadoras de Excel??? Calcular un rendimiento de alquiler deberías poder hacerlo en la cabeza, y quien no lo logre, puede usar una calculadora de bolsillo. Debes saber cuánto cuesta la propiedad (incluidos los gastos adicionales), cuál es la renta prevista aproximada. A partir de ahí, se puede deducir la cuota de crédito deseada (o la tasa de amortización) para comunicarla al banco. No es necesario mirar más números inicialmente.

Pero esta cuenta no es lo decisivo en las inversiones inmobiliarias, aunque la mayoría pierde tiempo en eso y luego calculan precios por m2 o similares y se consideran grandes inversores cuando han calculado una rentabilidad de alquiler. Es mucho más importante estudiar las "habilidades blandas" (como las llamo). Es decir, el acceso al transporte público/tráfico, cercanía a centros comerciales, ruido de tráfico, etc., es decir, en resumen ubicación, ubicación, ubicación – (posibles costos futuros de renovación según materiales usados, etc.) y sobre todo estudiar la evolución demográfica. Ese es el trabajo duro y muy demandante en las inversiones inmobiliarias, no estas triviales cuentas globales en un cuarto tranquilo, donde calculas una rentabilidad teórica o lo que sea, porque esos cálculos no sirven de nada si no logras alquilar bien la propiedad o surgen costos inesperados de reparación, etc.

@ chand:
El objetivo básico general debería ser:
Maximizar la rentabilidad bajo la condición imprescindible de que la liquidez esté asegurada continuamente. Es subóptimo siempre tener una liquidez muy alta pero solo una rentabilidad baja.
Mis financiaciones son aproximadamente neutrales en flujo de caja. Si en un año tengo que añadir unos pocos miles de liquidez, eso juega un papel secundario. Por un lado, entre más propiedades se tienen, la variabilidad por falta de alquileres, altos costos de reparación, etc. disminuye mucho a nivel de todo el portafolio, por lo que una necesidad puntual de liquidez en una propiedad puede ser compensada con reservas de otras propiedades. Por otro lado, yo mantengo valores líquidos en el rango de seis cifras, por lo que podría afrontar gastos altos de corto plazo. Y si eso no fuera suficiente, estoy convencido de que podría encontrar en un mes un comprador para propiedades céntricas a un precio razonable (probablemente no el máximo, pero sí uno razonable).

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Pues esta cuenta no estaba clara para la mayoría de la gente (recientemente también para ti) (al menos no eran conscientes de ello antes de que hablara con ellos), y siempre se quedan boquiabiertos de cómo realmente se pueden alcanzar regiones de rentabilidad muy diferentes que con acciones y demás. Pero me alegra haber podido ayudar al menos a uno.

Sobre los 30-40 m2:
No estaban relacionados con el ejemplo anterior, sino más bien con lo que busco. Tampoco quiero comprar una propiedad por 500.000 € ni pedir un crédito de ese tamaño.
Imagínate un piso de 100 m2. La cuenta sigue siendo la misma, entonces no es un alquiler abusivo.
Lo que quería explicar con los 30-40 m2 es que debido a la baja proporción de construcción, la parte absoluta de la cuota para reparaciones generales del edificio es relativamente baja en términos absolutos. En Múnich, por cierto, para pisos de 30 m2 se paga a veces más de 2.000 € de alquiler. Para mí no importa si es mucho o poco o si se llama usura. Lo importante para mí es cuál es el precio de mercado para objetos comparables y luego yo generalmente ofrezco los pisos algo por debajo del nivel de mercado, lo que aumenta la probabilidad de encontrar rápidamente un inquilino (es decir, menos tiempo vacío) y también luego tiende a una relación más relajada con el inquilino, que no exige inmediatamente, por ejemplo, una reducción del alquiler de varios miles de euros por cada molestia temporal. Así que si un alquiler es alto o usurero, no es cuestión del monto absoluto, sino siempre cuestión de la base para comparación, y entonces por ejemplo un piso de 30 m2 en Múnich puede ser barato por 2.000 €.

En Frankfurt hay varios pisos en el rango de 30-40 m2 por 250.000 - 300.000 €. Se puede contar con un alquiler de unos 700-1.000 €. Yo vi uno por ejemplo con 35 m2 a 260.000.

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Aunque no veas el análisis fiscal explicitado en toda su amplitud, ya está incluido en esta aproximación en forma del 80% de la renta neta, donde ya se considera la parte proporcional de impuestos. Para mí fue usual que tuviera solo impuestos marginales y a menudo un rendimiento negativo cuando había que hacer muchas reparaciones o había vacancia. Especialmente en la compra se genera un rendimiento fiscal negativo alto, que lleva a una carga fiscal promedio menor. Y lo bueno de las propiedades con rentabilidades de alquiler relativamente bajas es que por construcción apenas se generan impuestos.

Ahí debo discrepar de ti enfáticamente por primera vez:
Para la rentabilidad del capital propio también se debe considerar la evolución del precio del inmueble. Sería como considerar en las acciones solo el dividendo y no las ganancias de precio (¿entonces Amazon tendría una performance del 0%?). En los fondos inmobiliarios abiertos también se consideran cambios en la valoración derivados de subidas/bajadas de precios en el curso.
Para una propiedad de uso propio tiene poco sentido considerar la evolución del precio (a menos que quieras mudarte y vender), pero para inmuebles en alquiler siempre se considera la evolución de precios para la rentabilidad del capital propio y no solo al momento de la venta real, sino que los valores contables se registran antes. (Mira los balances de Vonovia, Deutsche Wohnen, etc.).

Por supuesto, los precios de las propiedades pueden caer. Eso puede ocurrir en cualquier inversión, de que algo puede salir mal o bajar. Eso no es un problema específico de propiedades.
A grandes rasgos:
En el largo plazo los precios inmobiliarios tienden a subir, porque debido a la inflación la construcción de obras nuevas se encarece y la brecha entre edificio viejo y nuevo no se abre del todo, porque si no nadie compraría nada más que inmuebles antiguos y no nuevos (también los inmuebles antiguos suben de precio). La evolución del precio de una propiedad concreta se ve influida por la oferta y demanda específicas. Es decir, cómo evoluciona el empleo o la población y la cantidad de nuevas construcciones, etc. En esa área uno debe hacer bien sus tareas antes de invertir. Incluso en vacaciones hice recorridos en horas pico hacia centros de empleo/ probé el transporte público, etc.
Para mí si los precios en Düsseldorf bajan un poco en un año o no, es un asunto secundario. La perspectiva a medio plazo es la decisiva y ahí veo Düsseldorf aún interesante. Cuando hablas con gente de NRW dónde prefieren vivir, suelen decir Düsseldorf, por lo que los precios allí no caerán al vacío. Muchas veces cuando los precios inmobiliarios estancan o bajan un poco, los rendimientos por alquiler vuelven a subir algo. Y después de una crisis fuerte, generalmente todo vuelve a subir. En EE.UU. los precios de casas ya están casi al nivel previo a la crisis.
Claro que hay costos de renovación. Todos están considerados. Incluso tuve inquilinos que querían entrar sin que se pintaran paredes ni se hiciera nada nuevo. Para cada elemento de construcción hay valores de experiencia sobre cuándo hay que reemplazarlo (por ejemplo, fachada cada 20 años). Ese punto no lo entiendo.

Ya lo he repetido varias veces: En principio asumo que los precios de compra deberían seguir subiendo en los próximos 2-3 años de forma significativa. Luego deberíamos tener tasas de interés base más altas y la demanda por créditos bajará, pero entonces la demanda por alquileres en los centros aumentará. Por eso no me preocupa ese desarrollo, lo apoyaría porque así la situación de liquidez mejora mucho gracias a alquileres más altos.
Pero estoy de acuerdo en que ya estamos más bien al final de un aumento prolongado de precios.
Como ya dije, en zonas muy demandadas se puede vender una propiedad bastante rápido a precios razonables. (claro que no para todos y menos para esos inmuebles en terrenos vírgenes).

Entonces no entiendo tu hilo de lástima. Tengo solo 1.500 € de ingresos y no consigo financiación. Si fueras un magnate inmobiliario como dices debería: 1 el director del banco comunicarte un préstamo en blanco 2 no necesitar financiación porque pagas todo con el flujo de caja libre. Perdona, para mí eres un troll de internet.

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Tu primera pregunta es muy fácil de responder, mientras que la segunda es muy compleja.
Por qué publico aquí, ya lo respondí en otro hilo. Un tema (las directrices internas del KDF del banco) no tiene (casi) nada que ver con el otro (qué tasa de amortización, qué plazo, qué propiedad, cómo se calcula la rentabilidad del capital propio, etc.).

Primero:
No calculo la rentabilidad del capital propio en la cabeza (obviamente no puedo); en realidad ya no la calculo. El cálculo mencionado al principio lo había probado en numerosas variaciones antes de mis primeras inversiones (a veces aportando más capital propio, a veces menos, a veces alquileres más altos, otras más bajos, a veces más apreciación del valor, a veces menos, a veces mayor amortización, a veces menos, etc., y combinaciones de eso). Incluso con supuestos relativamente desfavorables, la rentabilidad del capital propio (con una alta proporción de deuda) siempre estaba claramente por encima del rendimiento esperado de clases de activos tradicionales como acciones, bonos, inmuebles financiados con capital propio, oro, etc.
Con este conocimiento básico, solo queda decidir en qué propiedad invertir concretamente.
En la cabeza calculo - si acaso - rentabilidades simples de alquiler; o el único cálculo real que hago ahora es: calcular en mi mente el 80 % del alquiler teórico esperado. Eso debería reflejar aproximadamente la cuota del préstamo con el banco. No hago más cálculos, ¿para qué? No me importa si una inversión tiene una rentabilidad teórica del capital propio del 18,7 % o del 21,3 % al principio. No puedo influir activamente en la apreciación del valor (debo concentrarme en lo que puedo influir). Lo que sí debo hacer de antemano es estimar suficientemente bien la apreciación del valor de varias propiedades y para eso se necesitan las "soft skills" que mencioné, por ejemplo, aumento de población vs. nuevas propiedades construidas, etc. (Admito que en el pasado me equivoqué y calcularon una apreciación del valor demasiado baja). Ahí es donde se hace el rendimiento, pero no en comparación con las rentabilidades teóricas del alquiler. Para ser preciso: sí se trata de la comparación de rentabilidad del capital propio, pero para ello se necesita la apreciación del valor como parámetro de entrada, y lo que digo es: un modelo solo puede ser tan bueno como sus parámetros de entrada; por eso me concentro preferentemente en los parámetros de entrada, en lugar de en un modelo (que en sí es correcto) que, debido a parámetros de entrada mal estimados y los errores subsecuentes, acaba generando un resultado insatisfactorio.
Por eso prefiero un apartamento céntrico, renovado en el último piso con orientación sur, conexión al transporte público, en zona tranquila y con una rentabilidad del alquiler del 3,6 %, que un apartamento que necesita reformas con una rentabilidad del alquiler del 5,2 %, en planta baja en una calle principal, lejos de la estación de metro o tren. Conozco inversores que compran inmuebles con rentabilidades del 7 % y luego se sorprenden de no encontrar inquilinos, tener que hacer reparaciones por moho, etc. Con el tiempo también desarrollas un sentido de qué propiedad es interesante y cuál no, sin haber hecho ningún cálculo.

Ahora sobre la pregunta más interesante, en qué medida soy rico en realidad o solo sobre el papel. No puedo responder exactamente porque no sé qué significa para ti "en realidad". ¿Trump es rico en realidad o solo sobre el papel considerando sus miles de millones en créditos?
No soy multimillonario con 10 millones de capital propio disponible. No tengo una vida financiera totalmente sin preocupaciones, pero tampoco me quejo de mi situación financiera general. Estoy en fase de acumulación de capital.
Supongamos que gano 1 millón de euros en la lotería. Entonces, según tu definición, sería rico "en realidad". Pero no lo dejaría en efectivo en una maleta todo el tiempo, sino que lo invertiría para obtener ingresos; entonces ya no sería rico "en realidad".
Si miras los portafolios de los súperricos, la división es aproximadamente 40 % acciones, 30 % inmuebles, 10 % bonos, 10 % oro, 5 % "vegetales pequeños" (como arte, joyas, vino, criptomonedas, etc.) y 5 % liquidez. ¿Entonces son ricos en realidad? En una crisis económica, más de la mitad del portafolio puede sufrir una pérdida total.
Tengo la mayor parte de mi capital propio invertido en inmuebles (mucho más que el promedio, pero además de la rentabilidad del capital propio tiene otra razón, a la que llegaré). Claro, puede haber impuestos extraordinarios sobre inmuebles en crisis, pero eso puede suceder en casi todas las demás clases de activos. Por ejemplo, las propiedades tienen una mayor estabilidad de valor en comparación con las acciones. La gente siempre necesita donde vivir (no hay sitio bajo el puente para todos), mientras que no necesitas una empresa como Facebook para sobrevivir.

Ahora bien, hay otro punto decisivo desde mi punto de vista: se deben distinguir dos clases de activos adicionales: por un lado, inmuebles financiados con capital propio y, por otro lado, inmuebles financiados con deuda. La mayoría piensa que es una inversión similar, pero eso es totalmente erróneo. La razón es una perspectiva errónea. La mayoría piensa en términos absolutos, por ejemplo: “gano tantos €, ahora tengo un aumento salarial de x € y recibo un 4 % de interés en el banco”. Lo que suelen no considerar adecuadamente es la inflación. El hecho es que el aumento neto medio de salario está por debajo de la inflación, es decir, la gente empobrece con el trabajo solo con el tiempo, lo que implica la necesidad de invertir el capital. Ahora pensemos en alguien que compró una propiedad solo con su propio dinero y la alquila. Supongamos que recibe una rentabilidad del alquiler del 6 % en su pueblo, el valor no sube (permanece igual), hay vacantes frecuentes, así que la rentabilidad real del alquiler es de unos 4 %, después hay renovaciones por aproximadamente un 1 % del alquiler, además gastos no transferibles, impuestos y otros costos, por lo que al final solo le queda una rentabilidad efectiva del 2 %. Con una inflación del 2 %, apenas conservaría su valor. Algo similar les ocurre a muchos inversores inmobiliarios (muchos incluso sufren pérdidas reales). No hace falta explicar que los inmuebles financiados con deuda, incluso después de descontar la inflación, generan un rendimiento significativo.
Lo que es decisivo aquí es que no se necesita protección ante una pequeña crisis o recesión, sino que es importante estar preparado para crisis económicas graves como las finales de los años 20 o la última crisis del petróleo. En estos casos, la reducción de producción económica se combina con una fuerte inflación. En esas fases de hiperinflación, los precios de las acciones suben, pero en términos reales no ofrecen protección contra la inflación, porque la (hiper)inflación sube más rápido que los precios de las acciones (lo que equivale a una pérdida real total). Las propiedades financiadas totalmente con capital propio también pueden perder algo de valor relativo, pero aquí se ve la diferencia decisiva entre inmuebles con capital propio y deuda: en los inmuebles con deuda, el crédito solicitado (a tipos fijos) en términos reales durante la hiperinflación casi pierde totalmente su valor, por lo que puede ser amortizado rápidamente por completo, quedando inmuebles pagados; mientras que las reservas recomendadas en efectivo en una caja fuerte serían prácticamente inútiles. Claro, la hiperinflación es un caso extremo, pero ilustra el principio.

Me opongo a la afirmación generalizada de que las cuentas de ahorro "sin riesgo" garantizadas por el fondo de protección de depósitos de los bancos sean realmente seguras. Lo son quizás en cuanto a la garantía de obtener el dinero si el banco quiebra, pero en realidad son altamente especulativas porque los inversores están implícitamente apostando a una deflación (o al menos a la estabilidad del valor del dinero), donde el dinero gana valor real (como pasó recientemente en Japón). En ese caso, esa forma de inversión sería rentable en términos reales (aunque obviamente los intereses entonces serían bajos). Pero la realidad es que casi siempre ha habido inflación en los últimos 100 años y solo algunas fases de deflación verdaderas. Las inversiones inmobiliarias con deuda y tasa de interés fija son una apuesta a la inflación. Admito que si hubiera una deflación fuerte, las inversiones inmobiliarias con deuda y tasa fija perderían valor en términos reales. No son inversiones sin riesgo, eso es cierto; solo que la historia ha mostrado claramente que la inflación es mucho más probable que la deflación; y asumo ese riesgo de deflación. Considero muy improbable un escenario de deflación, pues los bancos centrales tienen como objetivo mantener la inflación cerca del 2 %. Además, la mayoría de estados están tan endeudados que solo un método políticamente deseado para controlar el servicio de la deuda parece posible: una inflación que reduzca la deuda.

Conclusión:
Siempre es cuestión de perspectiva lo que se considera riesgo; como dije, veo el efectivo (cuentas de ahorro, bonos AAA) como una clase de activo extremadamente riesgosa, pero los inmuebles financiados con deuda tienen cierto carácter protector contra la inflación (más exactamente: son una palanca sobre la inflación) y no conozco otra clase de activos que logre eso tan bien como los inmuebles con financiación ajena. Estos se benefician de la inflación.
Como inversor defensivo, debería tener al menos una proporción de inmuebles con financiación ajena. Pero claro, por diversificación también hay que distribuir en otras clases de activos. Eso siempre depende de la valoración personal de la evolución económica y la propia orientación. No conozco ni existe ninguna inversión completamente libre de riesgo (incluyendo el dinero bajo el colchón); siempre depende, por ejemplo, de la valoración de si habrá inflación o deflación. No hay inversión que mantenga su valor en todos los escenarios (incluso el oro pierde valor en fases deflacionarias).
Por eso no entiendo cómo es posible en principio ser "rico en realidad".
Además de valores líquidos en acciones y bonos tengo algo de oro y, como me interesa el arte, también algunos objetos con valor en esa área. En general, predominan las propiedades con deuda, pero planeo reducir a medio plazo esta proporción mediante venta y no financiar siempre hasta el máximo; pero tampoco tengo tanto capital propio como para prescindir totalmente de financiación.
Espero haber respondido tu pregunta con esto.

@HilfeHilfe:
Además de tus enormes problemas de articulación, reiterados:
Tengo una financiación aproximadamente CASH-FLOW-NEUTRAL! No tengo ingresos de alquiler adicionales que, después de los gastos de gestión, cubran la cuota del crédito y lleguen a la anualidad hipotética del 6 %.