Recomendación de compra 2 apartamentos en una casa de 3 familias

Entonces te estás mintiendo a ti mismo, porque el valor del terreno también cuenta - en tu cálculo está considerado con un 0% de rentabilidad.

Así que la construcción fue un sinsentido económico.

Sí, creo que vender el terreno y comprar ETFs en su lugar habría sido mejor desde el punto de vista de la rentabilidad. La propiedad tiene ventajas fiscales.
Pero es cierto que, visto de manera estrictamente racional, el proyecto es difícil de justificar.

La casa completa cuesta 920k y nos parece una cifra demasiado alta para nosotros..

Las cifras grandes a menudo causan esta impresión.
En el caso de una casa de alquiler, si puedo llamarla así, la suma absoluta de compra siempre debe verse en relación con los ingresos por alquiler, que facilitan enormemente el pago. La tercera parte reduce el riesgo de impago y ser propietario único protege de tener un compañero propietario molesto. Mientras mantengas algo de dinero en efectivo para afrontar reparaciones y lidiar con la mala suerte de un inquilino moroso sin entrar en pánico financiero, es muy posible que la compra de 3 apartamentos incluso sea recomendada por tu socio bancario.
Estas son consideraciones muy generales, que por supuesto no pueden incluir tu situación concreta.

Las cifras grandes suelen causar este efecto.
En un edificio de apartamentos, si se me permite decirlo así, la suma absoluta de compra siempre debe verse en relación con los ingresos por alquiler, lo que facilita enormemente su amortización. La tercera parte reduce el riesgo de impago y ser propietario único protege de un molesto copropietario. Siempre que mantengas algo de liquidez para afrontar reparaciones y lidiar con la mala suerte de un inquilino que no paga puntualmente sin sufrir un estrés financiero, es muy posible que la compra de 3 viviendas incluso sea recomendada por tu banco colaborador.
Estas son consideraciones muy generales que, por supuesto, no pueden incluir tu situación concreta.

Aquí hay un índice de alquiler calificado, que jugué ayer (+10% de desviación permitida). Para las 3 viviendas se podría obtener un alquiler mensual neto en frío de alrededor de 3400 €.

El inmueble debe costar 890.000 €, 3,57 % de comisión inmobiliaria, 5 % de impuesto de transmisiones patrimoniales, 2 % de gastos notariales y de registro, es decir, un total de aproximadamente 984.000 €.

Con 100.000 € de capital propio tendría que pedir aún 884.000 €, a un interés (supuesto) del 3,8 %, con un 1 % de amortización. La cuota mensual ya sería de 3536 €..

Con 100.000€ de capital propio tendría que pedir prestados 884.000€, a un interés (supuesto) del 3,8%, con una amortización del 1%. La cuota mensual ya sería de 3.536€..

Gracias por la información sincera. Con una rentabilidad bruta de un poco más del 4,5%, según mi opinión (¡ojo, no soy un experto financiero!), no estás en el ámbito de un "no-brainer", pero inicialmente vas bastante sólido con una tasa de interés del 3,8%. Vale la pena que consultes con un profesional para calcular una rentabilidad neta. Ya has calculado los costos adicionales de compra. Ahora faltan (lista incompleta) mantenimiento, administración, seguro, periodos de vacancia y aspectos fiscales (depreciación, gastos deducibles, deducibilidad por ejemplo de los costes de intereses, pérdidas temporales por alquiler...). También es interesante la evolución del valor (ubicación...). Lo que amortices pasa a formar parte de tu capital propio.

Aquí hay un índice de alquiler cualificado, lo repasé ayer (+ desviación permitida del 10%). Para los 3 apartamentos se podría obtener un alquiler mensual neto sin gastos de alrededor de 3400€.

El inmueble costaría 890k, 3,57% de comisión de agencia, 5% de impuesto de transferencia de propiedad, 2% de notaría y registro, es decir, un total de aproximadamente 984.000.

Con 100k de capital propio tendría que pedir prestado aún 884.000€ a (supuestos) 3.8% de intereses, 1% de amortización. La cuota mensual ya sería de 3536€..

También será interesante la valoración. Como una casa de 3 viviendas para alquilar debería utilizarse el valor de rendimiento. Con un factor de aproximadamente 16 se obtiene un valor hipotecable de 650k (que luego se compara con valores comparativos en el análisis individual de cada apartamento). Por lo tanto, necesitas casi un 140% de financiación hipotecaria. Deportista.

Con un rendimiento bruto de poco más del 4,5%

Son solo 4,14% bruto con respecto a la inversión total de 984k. Eso está - para buenas ubicaciones - completamente bien. Pero hay que considerar si no se obtendrán ingresos de la propiedad en los próximos 30-40 años (1% de amortización). Se puede hacer si eres joven. A mi edad (soy de los 70) es una obviedad decir "no" a una inversión así.

Son solo el 4,14% bruto en relación con los costos totales de inversión de 984k. Eso es - para buenas ubicaciones - completamente aceptable.

No he incluido los costos adicionales de compra, ya que, según mi entendimiento, no forman parte del rendimiento bruto. Estos se mencionan en mi sección sobre la determinación del rendimiento neto.