Comparación de financiación: antes y hoy

Una y otra vez se leen comentarios de personas que dicen que aquí siempre se está protestando a un nivel muy alto, que la gente no debería quejarse tanto, que antes se financiaba al 9% y que también lo consiguieron, bla, bla, bla...

Con este hilo quiero desacreditar un poco todo esto haciendo una comparación, que creo que es significativa.
Mi suposición se basa en valores que, aunque ficticios, deberían ser razonablemente realistas. Comparo el año 2000 con hoy.

Consideramos una casa de 150 m² en un terreno de 500 m² con la aportación del 20% de capital propio. Nuestra familia actual tiene un ingreso neto mensual del hogar de 5007€. Esto lo he reducido a -2% de compensación por año, lo que da un ingreso neto del hogar de la familia del año 2000 de aproximadamente 3370€. Supongo además que cada uno destina el 50% de su ingreso neto del hogar para la cuota, lo que hoy en día es mucho, pero que era lo que la gente de entonces promovía con gusto, que había que apretarse el cinturón y que ellos mismos hicieron, por eso también lo supongo para ambas familias para que la comparación sea equitativa.

Los valores que he supuesto y comparado son los siguientes:

En el año 2000 el metro cuadrado de casa (superficie habitable) costaba de media 1.227€ y para los costes del terreno he supuesto 80€/m². Según el ingreso neto mensual del hogar de 3370€ establecido arriba, se obtiene con el 50% una cuota de 1685€ para la devolución. Además, aplico el 9% de interés, que ya he mencionado en la introducción. De esto se deriva el siguiente escenario:

184.050,00 € Coste de la casa de 150 m²

40.000,00 € Coste del terreno de 500 m²

4.000,00 € Gastos adicionales de la compra del terreno (10%)

45.610,00 € Capital propio

182.440,00 € Necesidad de capital

Después de 10 años queda una deuda pendiente de aproximadamente 120.000€, lo que corresponde a una amortización de aproximadamente el 34%.

Para hoy calculo 2800€ por m² de casa y 250€ por m² de terreno, que en aquel entonces probablemente costaba alrededor de 80€. Según el ingreso neto mensual del hogar de 5000€, resulta una cuota mensual de 2500€ para el pago del préstamo. Esto da los siguientes valores:

420.000,00 € Coste de la casa

125.000,00 € Coste del terreno

12.500,00 € Gastos adicionales de la compra del terreno (10%)

111.500,00 € Capital propio

446.000,00 € Necesidad de capital

Si ahora calculo aquí también para que después de 10 años la amortización sea del 34%, llego a un tipo de interés de solo el 4%!!! Y entonces no queda, como antes, solo una deuda residual de 120.000€, sino casi 300.000€.

Eso significa que el 9% de entonces equivale al 4% de hoy. Además, con las actuales demás evoluciones de los precios de la vida cotidiana y las incertidumbres sobre la disponibilidad de materiales de construcción, una familia con 5000€ de ingreso mensual del hogar (que ya está bastante por encima de la media) apenas puede destinar el 50% de su ingreso neto para la construcción, porque de lo contrario podría quedar poco para vivir, máxime cuando en el 50% ni siquiera están contemplados los gastos adicionales o las reservas. Por no hablar de que muchos no han podido acumular ni siquiera el capital propio del 20% debido a estudios, etc., etc.

Así que considero que incluso con un tipo de interés del 3% y los costes actuales ya es más que límite y peor que el 9% de entonces. Con un 3% la deuda residual seguiría siendo de más de 250.000€.

Quizá esto os ayude a argumentar con las generaciones mayores. ;-)

Interesante, especialmente porque financiamos (y construimos) en 2001 y 2021.
1.) Los intereses que pagamos en 2001 fueron del 5,2%, no del 9%. Eso fue más bien alrededor de 1980.
2.) Los costes de vida han subido mucho más desde 2000 de lo que tú asumiste. No tomes solo la inflación, sino también los costes de cosas que en 2000 ni siquiera existían y que no se reflejan en la inflación: smartphone, Netflix, menos segundos coches.
3.) Las exigencias para las viviendas han aumentado considerablemente. Mientras que la casa unifamiliar normal en 2000 tenía entre 120 y 140 m², hoy son entre 160 y 180 m². Ejemplo: nosotros construimos en 2001 con 2 dormitorios infantiles 160 m², hoy más pequeña, adaptada para personas mayores con pequeños dormitorios de invitados: 181 m².
4.) En aquel entonces aún existía la ayuda estatal para la construcción y otras subvenciones.

Quiero decir que no puedes abordarlo de forma matemática-teórica. Hay demasiados parámetros.

Sinceramente, para mí es un caos demasiado grande para poder comprender el montón de cifras. Muchos factores como la inflación, etc., han sido completamente ignorados, al igual que el nivel de vida más alto de hoy: casas más grandes, bomba de calor, solar, sistema de ventilación, aislamiento, etc.

La familia promedio entonces y ahora gasta un porcentaje, digamos un 40%, de sus ingresos en la casa. Con eso, sigue habiendo una tasa de propiedad de vivienda en Alemania de alrededor del 40%, lo cual es relativamente constante.

Se podría argumentar que esta crisis continua por el coronavirus, energía, medio ambiente y guerra genera condiciones inestables en los materiales de construcción, pero eso es todo.

que muchos no han podido acumular el capital propio del 20% debido a los estudios, etc., etc.

Esas excusas (vergonzosas) se pueden omitir tranquilamente. No ahorrar significa que se ha consumido demasiado.
Antes había 13 años de escuela y en ocasiones incluso 20 meses de servicio civil. Allí se perdían tres años de la vida sin poder ahorrar dinero. Los estudiantes hoy en día lo tienen mejor que nunca.

Hay muchos parámetros en tus cálculos que no encajan tan fácilmente. 1. Tasa de interés en 2000 de 6-6,5% 2. La tasa de amortización con tales tasas de interés siempre es del 1%, ya que entonces resulta un plazo de algo más de 30 años 3. No se consideran las subvenciones de aquella época 4. Los enfoques de amortización actuales no son correctos etc.

Interesante, especialmente porque financiamos (y construimos) en 2001 y 2021.
1.) Los intereses que pagamos en 2001 fueron del 5,2%, no del 9%. Eso fue más bien alrededor de 1980.
2.) Los costos de vida han aumentado mucho más desde 2000 de lo que supones. No solo tomes en cuenta la inflación, sino también los costos de cosas que en el 2000 ni siquiera existían y que no se reflejan en la inflación: smartphone, Netflix, menos segundos coches.
3.) Las exigencias para las casas han aumentado considerablemente. Mientras que la casa unifamiliar normal en 2000 aún tenía entre 120 y 140 m², hoy son entre 160 y 180 m². Ejemplo: en 2001 construimos 160 m² con 2 habitaciones para niños, hoy es más pequeño, adaptado para personas mayores con pequeñas habitaciones de invitados: 181 m².
4.) En ese entonces todavía existía la ayuda para familias con hijos para la construcción y otras subvenciones.

Quiero decir que no puedes abordarlo de manera matemática-teórica. Hay demasiados parámetros.

Bueno, simplemente leí en algún lugar la afirmación de alguien que escribió que construyó en 2000 con un 12% de interés. Ahora ya lo suavicé un poco con un 9%.

Solo quería mostrar que un 9% con un ingreso menor pero también un precio mucho más bajo simplemente no se puede comparar con hoy, sino que en mi ejemplo solo conduce a un 4% de interés con la misma tasa de amortización después de 10 años, si se aporta el 50% del ingreso.

Con las cifras que mencionas, en ese entonces era incluso más fácil que en mi cálculo asumir la financiación, porque 1. no se consideró inflación, 2. como dices, los costos de vida han aumentado mucho más, y 3. los intereses eran mucho más bajos que en mi ejemplo.

Tus explicaciones solo refuerzan mi intención.
Muchas gracias por ello.

Edit: Simplemente me molestó otra vez una afirmación que leí en Facebook y quería hacer un cálculo que mostrara que es comparar peras con manzanas. Pero bueno, si los números están tan equivocados, tampoco es una buena base para argumentar :-/

Hay muchos parámetros en tus cálculos que no encajan tan fácilmente.
1. Tasa de interés en 2000 del 6-6,5%
2. Tasa de amortización con esas tasas de interés siempre del 1%, porque así sale un plazo de algo más de 30 años
3. Subvenciones de aquella época no consideradas
4. Enfoques de amortización hoy no correctos
Etc.

Seguramente tienes razón, pero eso solo refuerza mi afirmación...

Por ejemplo, tomé ese 9% porque se lee una y otra vez.

Quizás algún día tengas tiempo y ganas de hacer el cálculo con números más correctos. Eso me interesaría mucho.