Mein Vorstellung - ist dies machbar?

[Hauskauf2013]

Hallo,

ich und mein Freund, beide 30, möchten uns gerne ein Haus, das sanierungsbedürftig ist, kaufen. Das Haus + Grundstück ist von der Familie und wird erst noch geschätzt, bzw. ein Sachverständiger wird das ganze Haus bewerten. Nach aktuellen Grundstückspreisen ist das Grundstück ca. 150.000 € wert. Der Rest wird erst noch ermittelt. Es müsste viel gemacht werden: neue Fenster, neues Heizsystem, Bad, Küche, Boden, Wände, Decken... Vieles könnten wir selbst machen, allerdings hätten wir trotzdem die Materialkosten zu tragen. Da ich mich vorher nie wirklich mit dem Thema beschäftigt habe, ist die Fragen ob wir uns das überhaupt Leisten könnten. Folgende finanzielle Situation liegt hier vor:

Nettoeinkommen von uns beiden: 4.000 €
Aktuelle Warmmiete: 850 €
Eigenkapital: 20.000 €
Bausparvertrag voll: 20.000 €

Wir möchten auch gerne Fördermittel für die Sanierungsarbeiten beantragen. Und hat jemand die Erfahrung gemacht, dass die Banken bei nichtverheirateten Paaren Probleme machen?

Fragen über Fragen, ich hoffe es kann jemand weiterhelfen
:D

 

[barcuda]

Zunächst die Antwort auf die einfache Frage: Nach meiner Erfahrung haben Banken kein Problem mit nichtverheirateten Paaren. Für die Banken zählt vor allem, dass die Darlehensnehmer eine unbefristete Anstellung haben.

Um die Finanzierbarkeit zu klären, müssen die Unbekannten ausgeschlossen werden, die im konkreten Fall die Sanierungskosten des Hauses sind. Hier nützen auch keine Schätzwerte über Baukosten, die auf Basis der qm Wohnfläche o.ä. Kennwerte ermittelt sind. Es kann sogar soweit gehen, dass eine umfangreiche Sanierung teurer als ein Neubau ist. Ich empfehle, sich von einem Fachmann/Planer ein Sanierungskonzept erstellen zu lassen, in welchem die Kosten nach Bauteilen berechnet sind (Kostenberechnung). Kostenberechnung heißt, dass die konkreten Mengen der einzelnen Bauteile aufgelistet sind, z.B. x qm Putz abschlagen und neu herstellen, x Fenster austauschen usw.

Dabei soll die mögliche Eigenleistung unbedingt realistisch eingeschätzt sein, dies ist neben den handwerklichen und zeitlichen Aspekten auch eine Frage des Bauablaufs und der klaren Leistungstrennung, um die Gewährleistung nicht zu gefährden. Meine Empfehlung ist: Was nicht wirklich sicher in Eigenleistung erbracht werden kann, sollte zunächst als Fremdleistung kalkuliert sein.

Die Hinzuziehung eines Sachverständigen zur Bewertung des Bestandsgebäudes ist schon der richtige Anfang. Dies ersetzt aber noch kein Sanierungskonzept.

Erst mit einer möglichst konkreten Kostenaufstellung für die Sanierung und ausreichend Reserven für Unvorhergesehenes - gerade bei einer Sanierung - kann eine Gesamtkostenaufstellung erfolgen. Und erst dann kann beurteilt werden, ob in zu welchen Konditionen die Finanzierung möglich ist.

Dabei unbedingt Planungskosten berücksichtigen, je nach Umfang der geplanten Bauarbeiten kann auch ein Bauantrag notwendig werden, bei der beschriebenen Situation hört es sich fast danach an.
Übrigens greifen einige Förderprogramme nur, wenn noch nicht mit den Bauarbeiten begonnen wurde.

Dringende Empfehlung: Fachlich kompetente und unabhängige Betreuung suchen, Sanierungskonzept erstellen lassen.

 

[Hauskauf2013]

Vielen dank für die ausführliche Antwort.

Beide Arbeitsverträge sind unbefristet. Allerdings unterliegt einem noch eine Probezeit... Das könnte vielleicht ein Problem darstellen.

Ich dachte sowieso das die Bank einen Sanierungsplan vorgelegt bekommen möchte, damit der Kredit genehmigt wird. Ich habe mir allerdings gedacht, dass wir so einen Sanierungsplan, anhand Kostenvoranschläge selbst erstellen können. Wo finde ich denn so einen Fachmann und was wird der mich ca. kosten?

Wieso sollte ein Bauantrag benötigt werden? Für welches Vorhaben macht es den Eindruck?

 

[barcuda]

Hallo,

bevor es ein Missverständnis gibt: Ich meine nicht, dass ein Bauantrag notwendig ist - das kann ich so natürlich nicht einschätzen. Ich empfehle zu prüfen, ob ein Bauantrag notwendig werden könnte. Auch bei Unterschieden in den jeweiligen Länderbauordnungen besteht bundesweit Übereinstimmung darin, dass auch eine (wesentliche) Änderung eines Gebäudes antragspflichtig ist, also nicht nur Neubau oder Anbau. Wenn die Wände innen z.B. nur neu geputzt oder gemalt werden, ist natürlich kein Bauantrag nötig. Wenn aber Wände versetzt werden oder Eingriffe in die Statik entstehen, kann ein Bauantrag nötig sein oder es muss ein Statiker hinzugezogen werden.

Richtig ist, dass Banken einen Sanierungsplan mit Kostenaufstellung wollen, oftmals auch aufgestellt bzw. mit Bestätigung eines Planers/Architekten.

Da ich den konkreten Umfang eures Vorhabens nicht kenne, kann ich es nur allgemein beschreiben. Ich erlebe es halt zu oft, dass sich Bauherren Angebote von Firmen einholen, z.B. für den Austausch der Fenster, vom Maler, Bodenleger usw. Die Angebote zusammen addieren und in der Bauausführung feststellen, dass die veranschlagten Kosten bei weiten nicht reichen. Meistens hat das folgende Ursachen bei einer Sanierung:
- es tauchen bisher unbekannte Schäden auf (z.B. Balkenköpfe in Decken sind marode)
- Firmen machen möglichst günstige Angebote, da sie im Wettbewerb mit anderen Anbietern stehen (können), mitunter auch wohlwissend, dass das Angebot nicht vollständig ist - später zusätzlich vereinbarte Leistungen treiben dann die Kosten hoch
- die Leistungen sind nicht vollständig erfasst, insbesondere die Schnittmengen/Übergange zwischen den einzelnen Gewerken wurden nicht ausreichend berücksichtigt
- es wurde kein "Puffer" für Unvorhergesehenes eingeplant
- die Möglichkeiten der Eigenleistung wurden überschätzt

Man muss sich wirklich fragen: Verfügt man über ausreichend Fachkenntnis, die baurechtliche Situation und die technischen Belange beurteilen zu können?

Wie viel ein Fachmann kostet, hängt natürlich vom gewünschten Leistungsumfang ab. Da kenne ich euer Vorhaben zu wenig, um eine Prognose abgeben zu können.