Hauskosten erster Realitätscheck

[FitoCari]

Guten Morgen,
das ist natürlich ein wichtiger Punkt. Dazu hatte ich noch nichts geschrieben.
Der Keller vom Altbestand ist natürlich nicht tief genug. Ich schätze, da muss man noch 1m tiefer gehen.
Aber flächemäßig passt das schon ganz gut. Die Baulinien und Baugrenzen geben da einiges vor.
Ich sag mal, der Altbestand hat 9x9m + Anbau.
Der Neubau soll dann 8x10 oder 8x11m haben.
Garage Altbestand am gleichen Platz wie Garage Neubau.
Der Anbau des Altbestandes 5x9m würde dann ungefähr der Bereich sein, wo die Terrasse hin soll.
Der Abriss-Unternehmer meinte, man könne den Abbruch brechen und als tragfähigen Kies-Ersatz verwenden.
Wir wissen, dass der Boden sehr lehmig ist.
Der Bauträger hat in der direkten Nachbarschaft bereits 4 Stadt-Villen gebaut. Daher kennt er die Gegebenheiten schon.

 

[FitoCari]

Darf ich in diesem Thread noch eine parallele Frage stellen ?
(Falls nicht, mach gerne einen neuen Thread auf)

Angesichts der Baukosten ist für uns auch noch die Option das Grundstück zu verkaufen. (Da es doch ziemlich groß ist)
Wir hatten bereits einen Gutachter (zertifziert fürs Finanzamt) da.
Er hat entsprechend Bodenrichtwert + WGFZ - Abrisskosten einen Wert von 1.1 M ermittelt.
(Zur WGFZ hätte ich noch eine nachgelagerte Frage)

Gibt es Erfahrungswerte aus der Community, wie gut dieser ermittelte Wert am Ende realisiert werden kann ?
Ich selbst kann ja nur bei den Portalen nach Vergleichsangeboten schauen. Aber erstens weiß ich nicht, zu welchem Preis
die dann verkauft wurden. Bzw. wenn die Angebote schon etwas länger online sind, könnte der angefragte Preis zu hoch sein. (Man schaut halt mal was geht). Bzw. wenn die Angebote nicht mehr online sind, weiß man nicht, ob wirklich verkauft wurde, oder da einfach nur eine Pause eingelegt wurde.

 

[Konsument4]

Die 1 Mio. für die 170 qm inkl. Nebenkosten usw. halte ich schon für eher höherpreisig. Wenn man sich etwas Mühe gibt und nicht immer ins oberste Regal greift, kann man da mMn vlt. mal 10-20% sparen. Gibt es ein Bodengutachten? Was sagt das zum Boden bzw. zur Abdichtung des Kellers?

Der Werte für das Finanzamt kann manchmal auch sehr wenig mit dem realen Wert zu tun haben, wobei es natürlich ein erster Richtwert ist. Bei der Summe würde ich vlt. auch nochmal zusätzlich ein Verkehrswertgutachten machen lassen oder kostenlos mal ein paar Makler nach ihrer Meinung fragen. Was sagt der Bodenrichtwert? Viel darunter wird es wohl kaum sein.

 

[FitoCari]

Hallo,
ein Bodengutachten haben wir (noch) keins. Wir berufen uns nur auf die kürzlich gebauten Stadtvillen der direkten Nachbarschaft, die uns den lehmigen Boden genannt hatten. Sie mussten damals (teuer) den Boden austauschen, damit er tragfähig ist.
Bei uns fällt das teilweise weg, weil der Bestandskeller ja schon flächengleich da war.
(Bei den Stadtvillen haben die Grundflächen nicht zum Altbestand gepasst. 4 Häuser auf 2,5 Grundstücke)

Der Immobilien Gutachter hat den (aktuellen) Bodenrichtwert herangezogen und ihn auf eine mögliche Bebauung umgerechnet.
Anschliessend noch die Abrisskosten abgezogen.
Den Rechenweg konnte ich nachvollziehen. Allerdings ist mir diese WGFZ ein wenig suspekt.
Einen Verkehrswert kann man wohl bei einem Abbruch-Objekt nur schwer ermitteln.
Wir haben bereits erste kostenlose Makler Anfrage-Tools verwendet. Die sind dann natürlich z.T. auch relativ grob oder geben nur eine Spanne aus. Am Ende ist es halt schwierig, wenn das Ergebnis 680-1700 sagt.

 

[Konsument4]

Scheint ne gute Gegend zu sein, fragt doch mal bei einem renomierten Makler an, die haben Erfahrung und sagen euch mMn gerne eine Zahl. Natürlich hoffen die auf ein Geschäft. Geschossflächenzahl ist für ein Grundstück schon sehr relevant, weil ein riesen Grundstück bringt mir wenig, wenn ich nur ein kleines Haus bauen darf und umgekehrt.

Unbedingt Bodengutachten machen (sowieso), weil bei einem lehmigen Boden kann auch das Wasser ggf. ein Problem sein - müsst ihr ne weiße Wanne bauen oder reicht eine Drainage? Weiße Wanne für einen großen Keller gerne mal 30k+ zusätzlich.

 

[nordanney]

Die 1 Mio. für die 170 qm inkl. Nebenkosten usw. halte ich schon für eher höherpreisig.

Sind ja auch eigentlich nur 900k (Rest Puffer/Außenanlagen) für 170qm inkl. Vollkeller, Doppelgarage, Altbestand, ggf. schwieriger Gründung inkl. Abriss etc.
Das passt schon.