यदि मैं एक मध्यवर्ती निष्कर्ष निकालूं, जो मुख्यतः उपयोगकर्ता nordanney (धन्यवाद) के बयानों पर आधारित है, तो कोई कानूनी नियम नहीं हैं जिन्हें हर बैंक अनिवार्य रूप से ऋण वितरण के संदर्भ में लागू करना होता है। यह पहले से ही खुशी की बात है, क्योंकि इससे एक निश्चित बातचीत की गुंजाइश बनी रहती है।
बिल्कुल हर बैंक के अपने आंतरिक नियम होते हैं, जो कभी-कभी एक-दूसरे से काफी अलग हो सकते हैं, यह स्पष्ट है।
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समझ के लिए:
तो क्या यह बैंकिंग नियमन के हिसाब से कानूनी होगा कि एक बैंक कोई वेतन-रहित और स्व-पूंजी-विहीन बेघर व्यक्ति को 1,000,000 € का ऋण दे? यह स्वाभाविक है कि कोई बैंक ऐसा नहीं करता, लेकिन बैंक को इससे किसी भी ऋण नियामक प्राधिकरण के साथ कोई समस्या नहीं होगी। क्या यह सही है?
अब आपकी बैंक की विशिष्ट मांगों की बात करें, विशेष रूप से 6% की वार्षिकी (annuität) के संदर्भ में:
मैं मानता हूँ कि यह 6% की वार्षिकी केवल नए लिए गए ऋण पर ही नहीं, बल्कि सभी पहले से मौजूद ऋणों (फिक्स्ड ब्याज दरों वाले) पर भी लागू होती है। (अन्यथा मेरी स्थिति और भी बेहतर दिखती)।
स्पष्ट रूप से:
कुल ऋण राशि: 535,000 €. 6% लगभग 32,000 € प्रति वर्ष या लगभग 2,670 € प्रति माह होता है। दोनों किराये पर दी जाने वाली अपार्टमेंट से लगभग 1,850 € प्रति माह आमदनी होती है (यह बहुत रूढ़िवादी है; मैं वर्तमान में मिलने वाले किराए को भी बढ़ा सकता हूँ)। इसमें से 80% माना जाता है, जो लगभग 1,480 € है, जो मुझे ऋण किस्तों के भुगतान के लिए उपलब्ध है। इससे लगभग 1,200 € की कमी या सालाना लगभग 14,500 € बचती है।
मेरे पास लाभांश / ब्याज आय भी है (किसी मूल्यवृद्धि को मैं पूरी तरह से अनदेखा करता हूँ, क्या बैंक इसे भी आय के रूप में मानती है, उदाहरण के लिए थेसॉरिंग बॉन्ड फंड्स के मामले में जो स्वयं कोई नियमित आय उत्पन्न नहीं करते)। पिछले वर्ष यह लगभग 5,000 € था या लगभग 400 € प्रति माह।
मैं यह भी भूल गया था: मैंने एक विरासत प्राप्त की थी और पूरी तरह से चुकाए गए संपत्तियों से किराया भी प्राप्त करता हूँ, लगभग 500 € प्रति माह। तो बैंक लगभग 400 € प्रति माह और मानेगी। और मुझे इस विरासत विवाद के तहत लगभग 200 € प्रति माह भी मिलते हैं (इसके लिए कोई नोटरीकृत अनुबंध नहीं है, लेकिन मैं वास्तव में यह राशि प्राप्त करता हूँ)। क्या बैंक इस तरह की राशि को मान्यता नहीं देता?
मेरे हिसाब से, पेंशन भुगतान के बिना मेरा बैंक सम्बंधित आय लगभग 2,480 € है। इससे 6% की वार्षिकी की पूर्ति के लिए लगभग 200 € प्रति माह की कमी होती है।
अब मैं कहता हूँ: मैं 1,300 € जीवन यापन के लिए चाहता हूँ, मैं अपनी पेंशन से 200 € अपनी 6% की वार्षिकी के लिए दे सकता हूँ।
या आपकी बैंक एक व्यक्ति के लिए, जिसे किराया नहीं देना पड़ता, प्रति माह कितना न्यूनतम जीवनयापन खर्च मानती है?
(और एक बात यह भी हो सकती है: चूंकि सभी काल नहीं जोड़े गए हैं, पेंशन राशि बढ़ सकती है; लेकिन यह अभी प्रक्रिया में है और निश्चित नहीं है)
मेरे नजरिए से आपकी 6% वार्षिकी की पूंजी सेवा क्षमता शर्त पूरी होती है। या क्या बातचीत कुछ ही मिनटों में समाप्त हो जाएगी और मुझे ऋण नहीं दिया जाएगा?
अगर हाँ, तो इसका कारण क्या होगा?
अब मैं अपनी 7 साल की योजना पर लौटता हूँ:
मैं कर संबंधी 10 वर्षों के विषय से परिचित हूँ, लेकिन मैंने शुरुआत में उस विकल्प पर ध्यान केंद्रित किया था जिसमें बैंक ऋण देने के लिए सबसे अधिक स्वीकृति दिखाता (जो 10 साल के बजाय 7 साल की योजना के लिए अधिक संभावित है)।
जो अब भी मेरे लिए मूल रूप से अस्पष्ट है:
6% वार्षिकी के संदर्भ में लगातार आय के विकल्प के रूप में क्यों कुछ बंधक वस्तुओं का उपयोग नहीं किया जा सकता?
उदाहरण:
1.
सीधी विधि: मैं बैंक को 100,000 € नकद रखता हूँ। (--> यह अर्थहीन होगा, क्योंकि यह पैसा तब काम नहीं करता, बल्कि आपको अतिरिक्त ब्याज देना पड़ सकता है)। अगले 7 वर्षों के ऋण किस्त भुगतान के लिए यह बिना किसी शर्त के पर्याप्त होगा। (विरासत मामलों के कारण कम राशि ज़रूरी होगी, 100,000 € केवल वार्षिक 14,500 € के अंतर पर आधारित है, यानी केवल ऋण वाली/जोड़ने वाली संपत्ति के किराए को ध्यान में रखते हुए)।
2.
मैं अपनी जीवन बीमा को गिरवी रखता हूँ। मैं इसे परिपक्वता तक नहीं छुना चाहता। उसके साथ एक रूढ़िवादी निवेश फंड भी है। या क्या यह जीवन बीमा पूंजी सेवा क्षमता के लिए अपर्याप्त होती है?
या क्या बैंक को कानूनी रूप से (/आंतरिक नियमों के अनुसार) यह मानना जरूरी है कि ऋण अंतिम चुकौती तक लगातार चुकाया जाना चाहिए, भले ही ग्राहक नैतिकता विरुद्ध लगातार कहता हो कि वह केवल 7 साल के लिए संपत्ति रखना चाहता है?
अगर बैंक ऐसे कदम को स्वीकृति देता है, तो मैं 10 साल के विकल्प के बारे में भी पूछताछ करूंगा।
मूल रूप से मुझे कहना होगा कि आपकी बैंक में मेरे लगभग आधे परिचित, जिनकी आय और ऋण स्थिति मैं जानता हूँ, को ऋण नहीं मिल पाता (इन 6% वार्षिकी की वजह से)।
विशेषकर, उक्त 5 मिलियन का ऋण निवेशक किसी भी बैंक से ऋण नहीं ले सकता (पर मेरी बैंक से नहीं)।
क्या आपकी बैंक में 6% वार्षिकी निश्चित रूप से अस्वीकार करने वाला मानदंड है, या अगर किसी आवेदक की वार्षिकी 5.8% निकले तो क्या वह पूरी तरह से ऋण अस्वीकार होगा, या कुछ खराब ब्याज दरों पर ऋण मिलेगा, या कभी-कभी दर में छूट भी मिलेगी और ब्याज दर 7% वार्षिकी की तरह ही होगी?
@सभी:
पूंजी सेवा क्षमता के संदर्भ में कौन-कौन से बैंक के आंतरिक नियम आपको ज्ञात हैं?
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ठीक है, मैं इस समूह में देखूंगा कि क्या मुझे और जानकारी मिलती है।
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मुझे अपने परिचित से क्या पूछना चाहिए? मैंने पहले ही उनसे अपनी स्थिति पर चर्चा की है; वे मेरी स्थिति में ऋण नियम नहीं जानते। उन्होंने हमेशा ऋण बिना किसी मुश्किल के लिया है। लेकिन तुम तो बैंकर्स हो, तुम्हें स्थिति अच्छे से पता होनी चाहिए, पर तुम्हारे पोस्ट्स मेरी मदद नहीं करते।
सामान्यतः:
मैं इस योजना की आवश्यकता या सही होने पर विमर्श करना नहीं चाहता। इतना ही कि मुझे लगभग यकीन है कि शहरी क्षेत्रों (जहाँ मैं खरीदने की सोच रहा हूँ) में कीमतें निकट भविष्य में बढ़ेंगी (परमानु बम गिराने या रासायनिक हमलों जैसे आतंक से अलग; क्योंकि तब निवेश की लाभप्रदता पर चर्चा प्राथमिकता में नहीं होगी - शायद आप कुछ भी करने में असमर्थ होंगे)।
आज लगभग हर कोई जो ऋण लेता है, वह किराये पर रहने के बजाय खरीदता है (अक्सर कई पूर्व बांड निवेशक खराब ब्याज दरों के कारण अब संपत्तियों में निवेश कर रहे हैं), और जब तक यूरोपीय सेंट्रल बैंक (ECB) अपनी निचली ब्याज दर नीति जारी रखती रहेगी, यह प्रवृत्ति बढ़ेगी।
दूसरी ओर, शहरी क्षेत्रों में जमीन पहले से ही अधिकतर विकसित हो चुकी है, और अधिक संपत्ति बनाना मुश्किल है, पर कंपनियाँ बढ़ रही हैं या नई स्थापना हो रही है, यानी अधिक श्रमिकों की जरूरत है; पर लोग अधिक आराम पसंद करते हैं, ट्रैफिक जाम बढ़ रहे हैं आदि। इसलिए मांग बढ़ेगी और कीमतें बढ़ेंगी, भले ही रियल एस्टेट विशेषज्ञ पिछले 25 वर्षों से कीमतें अधिक मानते आए हों, लेकिन वास्तविकता इसका विपरीत दिखाती है।
मैं मानता हूँ कि महंगे संपत्तियों की कीमतें और बढ़ेंगी और सस्ते संपत्तियाँ और सस्ती होंगी (कुछ अपवाद हैं)।
कुछ वर्षों में ब्याज दरें इतिहासिक औसत पर आ जाएंगी, तब कीमतें स्थिर होंगी, लेकिन किराया बढ़ेगा। और अगर एक गंभीर मंदी आती है जिसमें संपत्ति की कीमतें गिरती हैं तो आपके पास पहले से किए गए भुगतान और अधिक किराये के कारण फिर भी लाभ होगा। इसके अलावा, मंदी अचानक नहीं आती; जैसे संकेत बिगड़ते हैं, आप जल्दी से संपत्ति बेच सकते हैं।
अगर सब गलत हो जाता है, तो नुकसान होगा।
लेकिन इस तरह के ऋण द्वारा वित्तपोषित संपत्ति निवेश के अवसर-जोखिम अनुपात अन्य किसी भी निवेश वर्ग की तुलना में अभी बहुत अधिक है (20% इक्विटी रिटर्न असामान्य नहीं है)।
लेकिन मैं चाहूंगा कि चर्चा सिर्फ बैंक के ऋण वितरण अभ्यास तक ससीमित रहे।