प्रौढ़ हो रही शहर में पूंजी निवेश के रूप में बहु-परिवार住宅

नमस्ते प्यारे लोगो, मेरा मामला सीधे तौर पर घर बनाने से जुड़ा नहीं है लेकिन शायद आप में से कुछ लोग इसमें रुचि रखें और भाग लेना चाहें, तो मुझे खुशी होगी। मैं कम ब्याज दरों के कारण और क्योंकि मैंने कुछ अपनी पूंजी जमा की है, 3 से 4 छोटी खुद की संपत्तियाँ खरीदना चाहता हूँ, ताकि उन्हें किराए पर दिया जा सके, या उससे भी बेहतर एक छोटा बहु-परिवारिक मकान।

मैं रूर क्षेत्र से हूँ और यहाँ के क्षेत्र में खरीदना चाहता हूँ। बेशक, मैं किसी सम्पत्ति में, जैसे एक अच्छे छुट्टी के समय, अच्छा मूल्य-प्रदर्शन संबंध चाहता हूँ। ऐसा पहली नजर में उदाहरण के तौर पर हर्न में मिलता है, जहाँ बिना रखरखाव के संपत्तियाँ मिलती हैं और आराम से 7% शुद्ध वार्षिक किराया आय मिलती है। मेरी राय में यह शानदार आय इसलिए है क्योंकि हर्न कोई आकर्षक शहर नहीं है, किसी भी उम्र वर्ग के लिए। मैंने इंटरनेट पर जो भी जनसंख्या पूर्वानुमान देखे हैं, उन्होंने हर्न की अधिक उम्रदराज आबादी और 2040 तक अनुमानित 10% तक नागरिकों के घटने को दर्शाया है।

अब मेरा आपसे सवाल है: क्या ऐसे शहर पर निर्भर होना, सिर्फ इसलिए, गिरते हुए संपत्ति मूल्य और संभावित खली अपार्टमेंट्स के कारण एक हारने वाली रणनीति होगी? या यह एक अवसर भी हो सकता है, यदि माइक्रो लोकेशन (खरीदारी के विकल्प, सार्वजनिक परिवहन, पार्क...) उपयुक्त हो और यदि मकान को मध्यावधि में बिना अड़चन के अनुकूल बनाया जाए? खासकर आकर्षक किराया आय को देखते हुए, और क्योंकि रिटायर्ड लोग "अच्छे" किरायेदार हो सकते हैं, मेरे ख्याल से ऐसा हो सकता है।

मैंने कभी कोई आवासीय सम्पत्ति नहीं खरीदी है और इसे समझ पाना मेरे लिए कठिन है। मैं आपकी राय का इंतजार कर रहा हूँ!

शुभ प्रभात,

मैंने इंटरनेट पर मिल सकने वाली सभी जनसंख्या पूर्वानुमानों को देखा है, और Herne की आबादी औसत से अधिक बूढ़ी हो रही है और अनुमान के अनुसार 2040 तक अपनी नागरिकों का 10% तक खो देगा।

यह संभव है, लेकिन इसके लिए युवा पीढ़ी (Uni Bochum और Dortmund) छात्रों के माध्यम से आ रही है। लेकिन मैं Herne को न तो ऊबाऊ मानता हूँ, बल्कि इसे सुंदर और रंगीन भी मानता हूँ।

अब मेरा आप सभी से सवाल है: क्या केवल इसलिए ऐसी किसी शहर पर भरोसा करना शायद कोई हारने वाली रणनीति है जिसमें संपत्ति के दाम गिरने और मकानों के खाली रहने की संभावना होती है? या यह अवसर भी हो सकता है, यदि माइक्रो लोकेशन सही हो (खरीदारी की सुविधा, सार्वजनिक परिवहन, पार्क...) और आप भवन को मध्यम अवधि में बाधारहित रूप से अनुकूलित कर सकें? खासकर आकर्षक किराए की आय को देखते हुए, और क्योंकि बुजुर्ग हैं, मुझे लगता है कि "अच्छे" किरायेदार हो सकते हैं।

यह सवाल है कि आपकी लक्ष्य क्या है?

छात्रों को किफायती किराये पर देने पर आपको अधिक बदलाव मिलता रहेगा - फिर भी वे आपका धन्यवाद करेंगे। बुजुर्गों को किराये पर देने के लिए आपको ऐसा परिसर खरीदना होगा जो मूल रूप से इस आयु वर्ग की आवश्यकताओं के लिए तैयार हो (लिफ्ट)। बाकी - सभी अपार्टमेंट को बाधारहित बनाना - आपको बाद में अनुकूलित करना होगा। अगर ETW पहले से ही बुजुर्गों के लिए तैयार हैं, तो रिटर्न कम हो सकता है।

मूल रूप से मैं इसे इस तरह देखता हूँ कि Herne जरूर बदल रहा है, लेकिन आवास की हमेशा जरूरत रहेगी।

शुभकामनाएँ, Bauexperte

सबसे पहले स्वयं उपयोग किए जाने वाले आवासीय संपत्ति को खरीदना चाहिए और जोखिम के साथ कोई निवेश संपत्ति नहीं। इसके विपरीत थोड़ी सी स्व-संपत्ति भी अवगत कराती है।

यदि मान लिया जाए कि वास्तव में कभी-कभी आवास खाली रहेगा, तो एक अच्छी जगह भी एक इतना अच्छी जगह जितना अधिक लाभ नहीं देगी। अधिकांश लोग कुछ रुपये बचाने के लिए थोड़ी कम अच्छी जगह को ही सहन करते हैं।

छात्रों पर भरोसा करना गलत नहीं है। वे सामान्यतः प्रति वर्ग मीटर अच्छी रकम भुगतान करते हैं। अधिकांश शायद हमेशा एक उपयुक्त आवासीय मानक की इतनी मांग नहीं करेंगे। इसका मतलब है कि अगर कोई खिड़की पूरी तरह से बंद नहीं है या नल टपक रहा है तो तुरंत कोई शिकायत नहीं होगी। और अगर होती भी है तो समय के साथ निपटा जा सकता है, क्योंकि अधिकांश कुछ वर्षों के बाद चले जाते हैं और अगला निवासी तुरंत उन कमियों से परेशान नहीं होता।

इसके लिए एक छात्रावास के लिए सस्ता विकल्प भी लगभग पर्याप्त होता है। यह भी मान लेना चाहिए कि छात्र आवास के प्रति ज्यादा सतर्क व्यवहार नहीं करते।

सबसे पहले व्यक्ति को स्वयं उपयोग के लिए आवासीय संपत्ति खरीदनी चाहिए न कि जोखिम वाली पूंजी निवेश। इसके खिलाफ थोड़ा बहुत खुद का पूंजी होता है।

इस तर्क के लिए कारण मुझे बहुत रुचिकर है।

स्वयं उपयोग की गई संपत्ति में, उदाहरण के लिए, गैर-किराये के जोखिम नहीं होता। आप तो मूलतः खुद को ही किराया देते हैं। किराएदारों के धोखे का जोखिम समाप्त हो जाता है। जब कभी कोई बड़ी मरम्मत करनी हो, जैसे स्टील-इमेल नहाने की टब टूट जाना और आपके पास पैसे न हों, तो एक मालिक के रूप में आप कह सकते हैं कि हम अब छह महीने तक नई टब के लिए बचत करेंगे (और इस दौरान शॉवर का उपयोग करेंगे)। अगर आप किराए पर देते हैं, तो आप शायद अपने किरायेदार को छह महीने तक इंतजार करने नहीं दे पाएंगे। आप अपने घर में इस बात का ज्यादा ध्यान रखेंगे कि वहाँ फफूंदी न लगे और कोई नुकसान न हो।