क्रेडिट बनाम इक्विटी का उपयोग

अब मैं खेल बिगाड़ने वाला बनता हूँ। आप एक ऐसे समय में कम ब्याज दरों पर एक अपार्टमेंट खरीद रहे हैं जब ये दरें अब उपलब्ध नहीं हैं। अभी तक सभी ने इसे महसूस नहीं किया है। लेकिन 2-3 साल में यह स्थिति बदल सकती है। अगर उस समय स्टटगार्ट में रियल एस्टेट मार्केट में कुछ गिरावट आती है तो आप क्या करेंगे? आप कितनी मूल्य हानि सहन कर सकते हैं और अगर उस समय आपका अपार्टमेंट 20% कम मूल्य का हो जाए तो आपकी आज की डील के बारे में सोच कैसे बदल जाएगी? यह भी ध्यान रखें कि "सबसे अच्छे इलाके" सबसे ज्यादा सुधार के दायरे में होंगे।
मूल रूप से, अभी खरीदने से आप खरीद से जुड़ी अन्य लागतों में बहुत सारा पैसा खो देंगे जिसे वापस नहीं पाया जा सकता। एक ब्रोकर की फीस यहाँ बच जाएगी, तो भी आप लगभग 40,000€ का नुकसान करेंगे। यह मेरे लिए बीच में खरीदने और बेचने के खिलाफ एक मजबूत तर्क है। अपार्टमेंट या तो किराए पर देने योग्य होना चाहिए, तब कड़ाई से रिटर्न की जांच करनी होगी। या फिर नहीं।

मैं अब खेल बिगाड़ने वाला हूं। तुम उस समय कम ब्याज दरों पर एक फ्लैट खरीद रहे हो जब वे अब उपलब्ध नहीं हैं। अभी तक सभी ने इसे महसूस नहीं किया है। लेकिन 2-3 वर्षों में यह हो सकता है। अगर इस समय में स्टटगार्ट की रियल एस्टेट मार्केट कुछ गिरावट दिखाए तो तुम क्या करोगे? तुम कितना मूल्य ह्रास सहन कर सकते हो और अगर उस समय फ्लैट की कीमत 20% कम हो गई तो यह तुम्हारे आज के डील पर कौन सा प्रभाव डालेगा? यह भी ध्यान रखो कि "सबसे अच्छी लोकेशन्स" सबसे अधिक सुधार की मार झेलेंगी।

मूल रूप से, अभी खरीदारी करते हुए तुम बहुत सारा पैसा खरीदारी के अतिरिक्त खर्चों में स्थायी रूप से खो दोगे। यहाँ ब्रोकर की फीस नहीं होगी, तब भी तुम लगभग 40,000 यूरो खो दोगे। यह मेरे लिए बीच में खरीदने और बेचने के खिलाफ एक मजबूत तर्क है। फ्लैट या तो किराए के रूप में सही साबित होगा, तो फिर अहम होगा रिटर्न की कड़ी जांच। या फिर नहीं।

मैं भी ऐसा ही सोचता हूँ।
इस संदर्भ में मैं यह भी सवाल पूछूंगा कि तुम्हारा मकान मालिक तुम्हें यह खरीद क्यों ऑफर कर रहा है, और वह भी अभी क्यों।

तो 60% फाइनेंसिंग = 370 टीयूर पर आप बाजार में सबसे अच्छे ब्याज दरें पा सकते हैं।
लेकिन 60% और 80% के बीच की राशि पर "ब्याज का अंतर" इतना बड़ा नहीं होता। तो लगभग 500 टीयूर फाइनेंसिंग पर भी स्थिति अच्छी दिखती है।

अर्थात यदि आप वैसे भी बाद में कुछ "बड़ा" खरीदने की सोच रहे हैं, तो यहाँ लक्ष्य "सर्वश्रेष्ठ" और "कर संबंधी" रूप से फाइनेंस करना होगा, ताकि बाद में आपके पास "स्वयं उपयोग की जाने वाली संपत्ति" के लिए बहुत अधिक स्वयं की पूंजी (इक्विटी) हो।

क्योंकि अब कुछ कम फाइनेंस करना और फिर जब आप बड़ी संपत्ति में शिफ्ट करें तो वहां बड़ा ऋण लेना और उसे दूसरी संपत्ति के लिए इक्विटी के रूप में लेना मुश्किल होता है। क्योंकि कर विभाग बाद में किराए व पट्टे के समय केवल उसी ऋण को स्वीकार करेगा, जिसे आपने अब खरीद के समय लिया है।

अच्छा होगा:
- लंबी ब्याज स्थिरता: 20 साल? या इससे भी अधिक
- लचीलापन, अर्थात पुनर्भुगतान में बदलाव, क्योंकि मकान मालिक के रूप में आप सकारात्मक नकदी प्रवाह रखना चाहते हैं, और ब्याज को कटौती योग्य मान सकते हैं, इसलिए यह अच्छा होगा यदि आप पुनर्भुगतान कम कर सकें। (यदि आप अधिक भुगतान कर सकें, तो उसे अलग से निवेश किया जा सकता है)

मैं अब खेल बिगाड़ने वाला हूँ। आप ऐसी समय में कम ब्याज दरों पर एक अपार्टमेंट खरीद रहे हैं जब वह दरें अब मौजूद नहीं हैं। अभी तक सभी ने इसे महसूस नहीं किया है। लेकिन 2-3 साल में ऐसा हो सकता है। अगर उस दौरान स्टटगार्ट के रियल एस्टेट बाजार की कीमतें काफी नीचे गिरती हैं तो आप क्या करेंगे? आप कितना मूल्य ह्रास सहन कर सकते हैं और यदि उस समय आपका अपार्टमेंट 20% कम कीमत का हो जाए तो इसका आपके समझौते पर क्या प्रभाव पड़ेगा? ध्यान रखें कि "सबसे अच्छी जगहें" सबसे ज़्यादा सुधार के संपर्क में होंगी।

मूल रूप से, अब खरीदारी से आप बहुत सारा अतिरिक्त खरीद खर्च अपरिवर्तनीय रूप से खो देंगे। एक एजेंट की फीस नहीं लगेगी, तब भी आप "सिर्फ" लगभग 40,000 यूरो खो देंगे। मेरे लिए यह बीच-बीच में खरीदने और बेचने के खिलाफ एक मजबूत तर्क है। अपार्टमेंट या तो किराये के लिए सही साबित होगा, तब कड़ी रिटर्न जांच के साथ। या फिर नहीं।

हम्म, अब सभी क्यों उम्मीद कर रहे हैं कि हम 2-3 साल में रियल एस्टेट में 20% कम कीमतें देखेंगे?

तो वर्तमान में कीमतों के गिरने के खिलाफ ये बातें हैं:
- मुद्रास्फीति, वर्तमान में वर्ष-दर-वर्ष 8.1% पर (बढ़ने की प्रवृत्ति.... साल के अंत तक दहाई अंकों तक शायद... क्या अगले साल यह कम होगा? हां, 10% से 5% मुद्रास्फीति होना आराम माना जाएगा...)
- निर्माण खर्च कभी भी इतना महंगा नहीं रहा... और शायद यह कम होने वाला भी नहीं है... (निर्माण सामग्री की कीमतें + कानूनी आवश्यकताएं... विशेष रूप से ऊर्जा मानकों का पालन)
- आवास की कमी बनी हुई है... ब्याज दरों और कीमतों में वृद्धि के कारण कई खरीददार और निर्माता बाहर हो गए हैं... लेकिन जो लोग बड़ा घर चाहते हैं उनके पास क्या विकल्प हैं? नया कुछ खोजें, और किराए के बाजार की स्थिति कैसी है? बहुत खराब... इसका मतलब है कि अगले वर्षों में भी हम कीमतों में कड़ी वृद्धि देखेंगे, क्योंकि:
- आवास को निवेश के रूप में फायदा नहीं हो रहा (कीमतें, ब्याज दरें और नियम) जिसका अर्थ है अगले वर्षों में और भी कम निर्माण होगा, यानि किराए के लिए उपलब्ध इकाइयां कम होंगी, और इस प्रकार स्थिति बेहतर नहीं होगी।

हो सकता है कि हम 2-3 साल में कीमतों में गिरावट देखें, यदि इस साल और अगले साल कीमतें 10-20% और बढ़ती हैं... अन्यथा बहुत कम संभावना, खासकर शहरी क्षेत्रों में।

लंबी अवधि के ब्याज दर नियंत्रण (जो कई अन्य देश नहीं जानते) के कारण अगले वर्षों में जबरन नीलामी की संभावना कम है... और बाजार में अभी भी बहुत पूंजी है... और लोग इससे महंगाई के कारण अपनी पूंजी खोने से पहले भी बहुत सारी संपत्तियां खरीद रहे हैं, भले ही वे 10-20 या 30% अधिक कीमत पर हों।

यह सिर्फ मेरी राय है ;)

बाजार की भविष्यवाणी करना मुश्किल है।
किरायों को काफी बढ़ना चाहिए ताकि 3% ब्याज पर रियल एस्टेट सेक्टर में मुनाफा हो सके।
साथ ही, मौजूदा संपत्ति की पुनर्निर्माण और नए निर्माण के लिए नियम और लागत बढ़ रही हैं।
इसके अलावा, राजनीतिक जोखिम कारक भी कई लोगों को डराता है।

अगर मुद्रास्फीति अधिक समय तक बनी रहती है और किरायों में बढ़ोतरी होती है, तो रियल एस्टेट की कीमतें भी बढ़नी चाहिए।

मैंने खुद हमारे योजना बद्ध नए निर्माण निवेश को फिलहाल के लिए रोक दिया है।
मुझे इसका सामना करने की बिलकुल भी इच्छा नहीं है, इसलिए मैं इसे किनारे से देखना पसंद करता हूँ।
हालांकि, हमने अब फोटovoltaिक मॉड्यूल में निवेश किया है, क्योंकि मुझे लगتا नहीं कि बिजली की कीमतें स्थायी रूप से फिर से 30/35 सेंट से नीचे आ जाएंगी।
कम से कम जर्मनी में नहीं।

यह स्पष्ट है कि भविष्यवाणी करना मुश्किल है... लेकिन मेरा मानना है कि यह कहना मुश्किल है कि कीमतें गिरेंगी।

मेरे बहुत से ग्राहक थे जिन्होंने 2020 की शुरुआत में कहा था: ओह, कोरोना, मैं अब कुछ महीने इंतजार करूंगा क्योंकि तब कीमतें गिर जाएंगी... और क्या हुआ? 2020 शायद वह साल है जब कीमतें बेहद तेजी से बढ़ीं।

और जैसा कि आपने लिखा है:
"इसी के साथ, मौजूद संपत्ति की मरम्मत और नए निर्माण के लिए नियम और लागत बढ़ रही हैं।
आगे चलकर राजनीतिक जोखिम का कारक कई लोगों को हतोत्साहित करता है"
जिसका परिणाम होगा कि निर्माण कम होगा... जबकि आवास की मांग बनी हुई है... इसके अलावा अब हमारे पास यूक्रेन से कई शरणार्थी हैं, जो शायद तब तक रुकेंगे जब तक युद्ध जारी रहता है, ये ऐसे कारक हैं जो बाजार को काफ़ी हद तक शांत नहीं कर पाएंगे।

रुझान शायद यह होगा कि लोग छोटी आवासीय इकाइयों में अधिक समय तक रहेंगे, क्योंकि वे बड़ा मकान नहीं पा पाएंगे, और यदि पाए भी तो कीमत उनके बजट से बहुत दूर होगी...

और शायद 3-4 सदस्यीय परिवार जल्द ही 160-180 वर्ग मीटर की जगह फिर से 120-130 वर्ग मीटर का घर बनाएगा... कौन जानता है... लेकिन जमीन भी शायद मुश्किल से ही उपलब्ध है...