Achat de terrain - Risque d'une « transaction liée » ?

Pour le promoteur immobilier, c'est très intelligent. Il obtient des terrains alors que les promoteurs sont souvent exclus des zones de construction neuves communales. De plus, il peut construire directement 10 terrains avec des maisons jumelées, le tout côte à côte. Il n'en subit donc aucun inconvénient. Et la plupart des acheteurs ne remarquent pas la différence ou ne comprennent l'ampleur qu'après avoir emménagé ;)

Wow, ici ça bouge ! Merci beaucoup pour les nombreux messages, je vais essayer de faire un peu de tri (puisque certains points ont maintenant été mis en avant, qui ne sont pas forcément liés à la question principale, mais qui constituent bien sûr quand même un retour précieux pour moi dans le cadre du "projet construction de maison")...

Le risque tend vers zéro, puisqu'il n'y a en fait aucun engagement avec l'entreprise de construction. Fais inscrire dans le contrat d’achat que le terrain est vendu sans engagement et c’est tout.

Ok, je vais en tout cas essayer de faire attention à cela.

Un précontrat avant la planification, ça sent bon.
Un précontrat avant le contrat d’achat du terrain, ça sent mauvais.

Peut-être que le terme "précontrat" est utilisé différemment de ce que j’avais en tête. Je n’ai pas encore de contrat concret, cela a juste été "annoncé" oralement. Selon ma compréhension, et je l’accepterais généralement ainsi, il s’agit simplement que l’entreprise de maison préfabriquée/l’architecte veuille se protéger au cas où nous déciderions finalement de construire avec une autre entreprise. Il était question ici d’une indemnité maximale de 3 à 4000€. Je considérerais cela comme légitime, à condition que nous ayons alors droit à la prestation de planification, c’est-à-dire que nous n’aurions pas à repartir de zéro avec la planification si nous choisissons une autre entreprise de construction.
En aucun cas je ne voudrais signer un contrat qui m’engage de manière générale à construire avec cette entreprise (par exemple si, au final, le terrain ne convenait pas). C’est ce que je voulais dire par

Nous ne signerons bien sûr un contrat de construction qu’après l’achat du terrain,

Le vendeur devrait bien sûr diviser le terrain lui-même avant de le vendre (quand il le marquera officiellement est une autre question). La solution GbR est, à mon avis, une complication inutile du point de vue de la gestion.

D’après ce que je comprends, le vendeur veut pour des raisons fiscales diviser le terrain seulement après la vente. Si je me souviens bien, l’argument était que cela passerait comme une vente privée, sinon ce serait considéré comme une transaction commerciale ?

Je ne vois donc pas, comme précédemment décrit, la crainte d’une transaction liée, mais un petit signal d’alarme face à la procédure, et il te faudra encore démystifier cela. Qui est naïf se fait avoir.

Suis-je effectivement naïf ici ? Du moins, on nous a toujours vendu le fait que l’achat via la GbR était une pure formalité et ne nous portait pas préjudice…

Je ne voudrais pas non plus compromettre ma solvabilité en formant une société de personnes commune avec mes futurs voisins (même si c’étaient tous mes camarades de classe et compagnons de confirmation et qu’ils sont encore avec moi à la brigade de pompiers, non). Les pactes diaboliques que certains sont prêts à conclure dès qu’on espère acquérir un terrain à bâtir ont parfois des formes assez douteuses. Le désir de construire fait perdre la raison. Au fait, je ne voudrais pas non plus me voir attribuer la parcelle longue à l’arrière-gauche comme valeur de liquidation d’une société foncière, si je préfèrerais le terrain transversal à l’avant-droit.

Pourrais-tu expliquer un peu plus précisément le point concernant la solvabilité ? Jusqu’à présent, je comprenais que la GbR existait essentiellement pour la vente elle-même, que dans le contrat GbR il est précisément consigné qui reçoit quel terrain à quel prix, et qu’après la répartition la GbR

Il existe aussi la possibilité d’un aménagement privé, souvent choisi par des promoteurs immobiliers qui reçoivent un grand terrain. Cela signifie que le promoteur construit une route qui dessert les différents terrains et fait de ses clients des propriétaires de cette route d’accès. Ceux-ci sont alors responsables de tout ce qui relève normalement de la compétence de la commune, par exemple le déneigement, les obligations de sécurité routière, l’entretien.

Il est effectivement prévu qu’une impasse soit construite en privé, les coûts et les "parts de propriété" de cette rue seront répartis entre les acheteurs. Concernant le déneigement, etc., je me suis déjà demandé ; je vais certainement demander à nouveau comment cela est envisagé.
Est-ce que l’aménagement par une voie privée est vraiment un tabou ?

Merci !

Pour le promoteur immobilier, c'est très intelligent. Il obtient des terrains alors que les promoteurs sont souvent exclus des zones de construction communales neuves.

Si un promoteur immobilier ne peut pas acheter de terrains, il ne peut pas non plus construire des maisons et les vendre complètes avec terrain. Car on achète au promoteur une maison finie incluant le terrain. Jusqu'à la remise, le promoteur est propriétaire. Si le promoteur fait faillite, alors l'acquéreur se retrouve sans rien et doit rembourser le crédit jusqu'à ce que tout soit réglé.

Je n’achèterais jamais rien d’un promoteur si je devais payer un centime avant la réception.

Mais le demandeur peut acheter un terrain et le faire construire par une entreprise de maisons préfabriquées de son choix.

Des difficultés dans l'exécution des travaux pourraient survenir si 4 personnes achètent et font construire la maison par la même entreprise, et si la copropriété (WEG) = voie privée avec réseaux est aussi réalisée par le même géomètre-expert (GÜ) et que lui en tant que 5ème, avec sa propre entreprise de maçonnerie, veut construire un sous-sol et fait livrer une maison préfabriquée de Schwörerhaus.

Cela peut alors engendrer des "obstructions à la construction".

Il y a un fil de discussion où une maison jumelée (REH) sans sous-sol a été construite, une REH avec sous-sol et la petite perle de maison en rangée du milieu pose quelque problème. Ce n’est pas exactement la même configuration, pas de voie privée, mais il y a eu des problèmes pour installer les grues, etc.

D’après ce que je comprends, le vendeur veut diviser le terrain pour des raisons fiscales seulement après la vente. Il me semble que l’argument était que cela passe comme une vente privée, sinon ce serait considéré comme une opération commerciale ?

Il existe certes des moyens, mais oui, avec trois ventes ou plus de terrains dans la même année, cela sera considéré comme commercial et avec une seule non.

que l’achat via GbR n’est qu’une formalité pure, et ne nous cause aucun inconvénient...

Mon impression jusqu’à présent était que la GbR existe en réalité uniquement pour la vente elle-même, que le contrat GbR précise exactement qui reçoit quel terrain à quel prix, et que la GbR

Il se peut bien que dans le contrat social de la GbR son objet ne concerne que le développement du terrain et qu’il soit même stipulé que la société se dissout avec l’exécution de la division du terrain (qui doit alors agir comme liquidateur ?). Mais tant que la GbR existe, une mention apparaîtra dans ta Schufa / Crefo etc., indiquant que tu es associé de cette GbR (et si l’un de tes acolytes GbR est connu au registre des débiteurs). Santé !

La viabilisation par une voie privée est-elle vraiment un tabou ?

Non, mais avec tout le bazar qui s’y rattache, c’est à éviter.
Vous serez alors pratiquement éternellement une association de voisins qui s’occupe de choses qui incombent en fait au vendeur ou à la commune.

Exigences de ma ville natale pour les terrains neufs urbains

Wow, il se passe quelque chose ici ! Merci beaucoup pour les nombreux messages

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Il est effectivement prévu qu’une impasse soit construite en privé, les coûts et les « parts de propriété » de cette route seront répartis entre les acheteurs. Concernant le service hivernal, etc., j’ai aussi réfléchi à la question, je vais certainement demander à nouveau comment cela est envisagé.
Est-ce qu’un accès privé est vraiment un tabou ?

Si tout le monde est d’accord pour que, par exemple, la route soit goudronnée afin que les enfants puissent rouler en Bobbycar et dessiner à la craie sur la route et que le GÜ tienne bon jusqu’à la fin, c’est une très bonne chose.

C’est différent si quelqu’un souhaite un chemin en gravier, car il est plus facile à entretenir, alors ça devient compliqué.