Achat de terrain - Risque d'une « transaction liée » ?

J'ai malheureusement survolé brièvement l'affaire de la GbR tout à l'heure.
Et il y a aussi le logement selon la WEG, il y a des projets communautaires, il y a un super vivre-ensemble. Il existe des possibilités alternatives pour accéder à une maison, et en fait un forum de construction de maison ne devrait pas constamment dénigrer ces options, car chaque offre a son groupe cible. Il y a des configurations pour lesquelles cela a du sens que ces offres existent.

Une idée de comment je pourrais me protéger là-dessus ? Est-ce que le fisc est au courant de ce genre d’accords ou est-ce que ça se joue finalement sur ce qui est écrit dans l’acte notarié ?

Il y a par exemple la possibilité de signer l’achat du terrain une année, et le contrat d’entreprise une autre année.
Ou bien de laisser beaucoup de temps entre les deux contrats.
Je parie que « d’abord le terrain, ensuite le contrat d’entreprise » sera considéré comme une opération indépendante plus facilement que dans l’autre sens.
Mais comment veux-tu te protéger face à la loi, au droit et à l’ordre ?
On se protège plutôt avant ou en cas de danger futur... c’est comme ça : vous voulez construire avec cette entreprise de construction. Sans terrain, pas de maison. L’entreprise de construction a maintenant procuré un terrain. Et où serait donc le danger ? Il s’agit d’une somme d’argent... à 5 chiffres, mais ce n’est pas insurmontable.
Oui bien sûr, ce serait bien de ne pas avoir à payer. Mais de quoi s’agit-il ici ?
Si tu as peur (-> protection), attends le prochain terrain. C’est aussi simple que ça.
Si tu vas t’énerver si le fisc considère réellement qu’il s’agit d’une opération liée, laisse tomber.
Si tu n’as pas 20000 € (ou peu importe la somme) à disposition, oublie la construction de la maison. Peut-être auras-tu de la chance, peut-être pas.

Bien sûr, les terrains viabilisés sont chers

plus cher. Bien sûr, il faut payer pour que les égouts, l’électricité et l’eau soient accessibles à proximité.
Que ce soit de cette façon ou d’une autre.

Avant de penser à la maison de rêve : direction le service d’urbanisme, s’occuper soi-même de savoir si c’est constructible ou non.

Je ferais ça aussi.

que, en principe, les deux parties peuvent être tenues au paiement (§ 13 n°1 de la loi sur la taxe d'acquisition immobilière selon Wikipedia).

C’est vrai. Mais c’est absolument inhabituel lors de ventes à des particuliers. Tu peux bien sûr essayer d’imposer cela au vendeur dans le contrat. Je ne pense pas que cela ait des chances d’aboutir.

Voici probablement où le bât blesse. Je serais étonné qu'ils n'aient pas un contrat entre eux. Et alors c'est une opération liée.

Je le suppose aussi

Oui, les terrains viabilisés coûtent malheureusement souvent tellement cher ici qu’on peut encore y mettre une niche à chien à la fin.

D'après ce que je comprends, tu sais déjà que le tien n'est pas viabilisé pour y construire une maison.

Peut-être que je suis complètement à côté de la plaque ici ou que nous parlons un peu à côté... ma compréhension du déroulement : chaque acheteur obtient séparément une confirmation de financement pour sa part de terrain (cela est également exigé par le vendeur). Mon conseiller financier m’a également dit qu’il ne voyait aucun inconvénient à gérer cela via une GbR.

Une GbR est une société de personnes, sans personnalité juridique propre, et extrêmement dangereuse pour ses associés (qui doivent pouvoir se faire une confiance T-O-T-A-L-E). En ce qui concerne les opérations immobilières (possession, développement, charges), je ne vois dans une GbR composée d’un couple marié que la seule forme de GbR pour laquelle je peux imaginer la confiance des tiers. Avec trois associés, une GbR est une petite bombe, et à partir de cinq au plus tard (théoriquement, dans la pratique je n’en connais pas), une mission suicide pour des parieurs pour qui une roulette russe classique promet trop peu de sensations fortes.

Je vois donc ici deux possibilités, ET LES DEUX NE ME PLAISENT PAS :

- A ) c’est comme ça que j’ai compris tes explications -
Les acheteurs devraient former ensemble une GbR, celle-ci achète le terrain entier au vendeur, le divise, se dissout et distribue les parcelles à ses associés. Les associés de la GbR devraient alors garantir l’argent qu’on leur a prêté par une quote-part d’un terrain commun, qui leur appartient en tant que société de personnes avec les autres co-associés de la GbR. Cela signifierait aussi : toutes leurs banques devraient figurer au registre foncier du terrain complet appartenant à la société de personnes. Je ne peux pas imaginer cela, sans que les banques de tous les co-associés de la GbR n’aient à passer au crible TOUS EUX - donc pas seulement chacun de leurs propres clients - en tant qu’emprunteurs avec un résultat "oui". Si vous y arrivez, le diable entre au couvent.

- B ) là je pourrais déjà un peu mieux l’imaginer -
Tu as mal compris la procédure, et ce n’est pas vous acheteurs qui devez tous vous réunir dans une GbR, mais chacun de vous doit créer chacun une GbR avec le vendeur. Ensuite, quand toutes les GbR acheteurs-et-lui sont constituées, le vendeur divise le terrain et vend les parcelles aux « GbR lui et toi », « GbR lui et Fritz », « GbR lui et Franz » etc. Ce ne sont alors pas des ventes parce qu’il détient la moitié à chaque fois (il le pense !), et il se retire ensuite de chacune des GbR respectives. J’y verrais un abus de disposition non seulement au sens fiscal. Pense aussi que le droit pénal considère dès trois coauteurs un "bande" !
Le conseiller fiscal du vendeur pourrait voir cela comme un coup de génie, mais tu te brûlerais sérieusement les doigts à participer à un tel supposé "win-win".

FA enverra un questionnaire à un moment donné. Il faut le remplir en toute honnêteté. Ensuite, il sera décidé s'il s'agit d'une opération liée ou non.

Ce questionnaire est-il standardisé ? Puis-je le consulter quelque part à l'avance ?

Je trouve étrange qu’à notre époque un propriétaire foncier cherche un acheteur. Où est le hic proverbial ?

C’est parce que le vendeur habite lui-même là-bas (sur un futur terrain voisin) et a donc un intérêt à savoir qui achète/construit. J’ai déjà pu rencontrer la personne plusieurs fois en privé et je devrais vraiment me tromper si tout cela n’était qu’illusion et tromperie.

Et j’ai ce mauvais pressentiment à cause de l’affirmation que les terrains viabilisés sont si chers.

De quels montants parlons-nous ici ? 80 euros par m² chez lui et 360 euros sur le marché libre ? Donne-moi des chiffres, s’il te plaît.

Je me suis mal exprimé, par « terrain viabilisé » je voulais dire ce que proposent généralement les agents immobiliers – « tout viabilisé, construction possible comme ceci, vous pouvez commencer dès demain ». Ici, c’est plutôt un « processus » un peu plus long (nous sommes déjà en contact depuis plusieurs mois et ça avance plutôt lentement, car le vendeur essaie d’assurer la constructibilité et est en contact avec plusieurs administrations, nous avons vu les mails, c’est donc transparent).
Au final, le terrain sera quand même nettement moins cher avec les coûts d’aménagement prévus (environ 35 000 € par partie pour la voie d’accès en impasse et quelques autres postes) que d’autres offres (qui ont certes une infrastructure bien meilleure, mais ce supplément ne nous vaut pas, nous aimons la nature). Les prix des terrains sont par ailleurs ici autour de 700-800 €/m².

Toutes mes alarmes sonnent. [...]
J’ai le sentiment que tu pourrais tomber dans la « vente à découvert » dont 11ant a parlé.

Détends-toi ;) Je ne suis vraiment pas aussi naïf que cela peut paraître ici ! Que veut-on dire ici par « vente à découvert » ? Le terrain et le propriétaire existent bien, je les ai déjà vus tous les deux en vrai.

J’ai malheureusement survolé la question de la GbR tout à l’heure. [...]
... c’est comme ça : vous voulez construire avec cette entreprise de construction. Pas de terrain, pas de maison. L’entreprise de construction a maintenant fourni un terrain. Et où serait le danger ? Il s’agit d’un peu d’argent... à cinq chiffres, mais ce n’est pas la mer à boire.
Oui, bien sûr, ce serait bien si on ne devait pas le payer.

Bien sûr, ce ne serait pas la fin du monde. Néanmoins, ce serait agaçant si au final cela avait pu être évité à cause de petits détails dans la procédure ou le contrat. C’est pourquoi ce fil existe. Ce ne serait toutefois certainement pas un « show-stopper » pour l’achat.

C’est vrai. Mais c’est absolument inhabituel dans les ventes à des particuliers. Tu peux bien sûr essayer de l’imposer au vendeur dans le contrat. Je ne pense pas que ce sera avec succès.

S’il est inclus dans le prix d’achat, cela ne devrait pas déranger le vendeur, non ? Mais probablement ce n’est soit pas légal, soit cela ne me libère pas non plus d’une opération liée ?

Je vois donc deux possibilités ici, ET JE N’AIME AUCUNE DES DEUX :

- A) c’est ainsi que j’ai compris tes explications -
Les acheteurs doivent former ensemble une GbR, celle-ci achète au vendeur la totalité du terrain, le divise, se dissout et remet les parcelles à ses associés. Ensuite, les associés de la GbR devraient garantir l’argent qui leur a été prêté par une part indivise du terrain global, qui leur appartient en tant que société de personnes avec les autres membres de la GbR. Cela signifierait aussi : que toutes leurs banques devraient figurer sur l’acte de propriété du terrain global appartenant à la société de personnes. Je ne peux pas imaginer cela sans que les banques de tous les membres impliqués de la GbR ne doivent AUSSI examiner chacun d’eux – et pas seulement leurs propres clients – en tant qu’emprunteurs avec un résultat « oui ». Si vous arrivez à faire cela, alors là chapeau.

- B) c’est plus ce que je pourrais imaginer -
Tu as mal compris la méthode, et ce n’est pas que vous tous, les acheteurs, devez former TOUS ENSEMBLE une seule GbR, mais chacun d’entre vous doit créer UNE GbR distincte avec le vendeur. Ensuite, lorsque toutes les GbR « acheteur-et-lui » seront constituées, le vendeur divise le terrain et vend les parcelles à la « GbR lui et toi », la « GbR lui et Fritz », la « GbR lui et Franz », etc. Ce ne sont alors (à cause de sa part toujours à moitié dans chaque GbR) pas des ventes (c’est ce qu’il pense !) et il se retire ensuite de chaque GbR. Je verrais là un abus de forme non seulement d’un point de vue fiscal. Sache aussi que le droit pénal parle de « bande » à partir de trois auteurs d’une infraction !
Le conseiller fiscal du vendeur pourrait y voir un coup de génie, mais tu risques de te brûler sérieusement les doigts en jouant à un tel supposé gagnant-gagnant.

D’accord, je reconnais que j’ai absolument besoin de plus de clarté sur ce point. Je vais encore me renseigner sur le déroulement exact, j’espère que le brouillard se dissipera alors. Comme je l’ai dit, j’ai rencontré le vendeur en personne et je ne voudrais lui prêter ni intentions criminelles ni idées « à moitié mûres » – cela a déjà semblé qu’il s’était bien informé sur le sujet.

Je n'ai donc pas trouvé de formulaire.
Mais ici, quelqu'un écrit assez en détail ce qui est demandé.
https://www.hausbau-forum.de/threads/fragebogen-finanzamt-zur-bemessung-der-Grunderwerbsteuer.33227/

Oui, j'avais déjà posé la question là-bas. C'était encore pour un autre bien, qui finalement ne s'est pas réalisé. Ce qui est intéressant, c'est qu'apparemment ils ne construisent toujours pas là-bas. Du moins pas quand je suis passé devant il y a quelques semaines.