Immeuble multifamilial en tant qu'investissement en capital dans une ville vieillissante

Bonjour chers amis, ma demande n’a pas directement à voir avec la construction d’une maison, mais peut-être que cela intéressera certains d’entre vous et que vous souhaiterez participer, ce qui me ferait plaisir. Je souhaite, compte tenu des faibles taux d’intérêt et parce que j’ai économisé un peu de capital propre, acheter 3 à 4 petits appartements en copropriété pour les louer, ou mieux encore, une petite maison multifamiliale.

Je viens de la région de la Ruhr et je souhaite également acheter dans ce secteur. Bien sûr, je veux aussi, comme pour de belles vacances, un bon rapport qualité-prix pour un bien immobilier. Cela existe à première vue, par exemple à Herne, où l’on trouve des biens immobiliers sans retard d’entretien avec un rendement locatif net annuel d’environ 7 %. Selon moi, ce magnifique rendement est lié au fait que Herne n’est pas une ville attractive, pour aucun groupe d’âge. J’ai consulté toutes les prévisions démographiques disponibles sur Internet et Herne est en situation de vieillissement excessif et selon les prévisions, elle perdra jusqu’à 10 % de ses habitants d’ici 2040.

Voici donc ma question pour vous : miser uniquement sur une telle ville est-il probablement une stratégie perdante avec des prix immobiliers en baisse et des logements probablement vacants ? Ou cela peut-il aussi être une opportunité si le micro-emplacement est adapté (possibilités de shopping, transports publics, parcs...) et si l’on modernise peut-être le bâtiment à moyen terme pour le rendre accessible aux personnes à mobilité réduite ? Surtout compte tenu du rendement locatif attractif, et parce que les retraités, je peux imaginer, sont de “bons” locataires.

Je n’ai jamais acheté de bien résidentiel et j’ai vraiment du mal à évaluer cela. Je me réjouis de vos avis !

Bonjour,

J'ai regardé toutes les prévisions démographiques que j'ai trouvées sur Internet, et Herne vieillit de manière plus marquée que la moyenne et, selon les prévisions, perdra jusqu'à 10 % de ses habitants d'ici 2040.

Cela peut être vrai, mais les jeunes arrivent en contrepartie (Université de Bochum et Dortmund) grâce aux étudiants. Mais je ne trouve pas Herne ennuyeuse, au contraire, elle est joliment colorée.

Ma question pour vous : miser uniquement sur une telle ville est-ce probablement une stratégie perdante avec des prix immobiliers en baisse et des risques probables de logements vacants ? Ou cela peut-il aussi être une opportunité si la micro-localisation convient (possibilités d’achat, transports publics, parcs...) et si l'on aménage peut-être le bâtiment à moyen terme en accessibilité universelle ? Surtout au regard du rendement locatif attractif, et parce que les retraités, je peux imaginer qu’ils sont de "bons" locataires.

La question est : quels sont tes objectifs ?

En louant à des étudiants à un prix abordable, tu auras un turn-over élevé - ils te remercieront cependant. En louant à des seniors, tu dois acheter un bien qui soit rudimentairement adapté aux besoins de cette tranche d’âge (ascenseur). Le reste – adapter toutes les appartements en accessibilité universelle – tu devras le faire toi-même ensuite. Si les copropriétés sont déjà adaptées aux retraités, le rendement devrait être plus faible.

Fondamentalement, je vois que Herne évolue, mais le logement y restera toujours nécessaire.

Salutations, expert en construction

D'abord, il faut acheter un bien immobilier destiné à l'habitation personnelle et non un investissement à risque. Un peu de fonds propres s'y oppose également.

Si l'on part du principe qu'il y aura effectivement un jour des logements vacants, un bon emplacement ne rapportera pas beaucoup plus qu'un emplacement moins bon.
La plupart préfèrent accepter un emplacement un peu moins bon pour économiser quelques euros.

Parier sur les étudiants n'est pas complètement faux. Ils paient en règle générale un prix au m² assez correct.
La plupart ne réclameront probablement pas non plus un standard de logement toujours adapté. Cela signifie que si une fenêtre n'est plus parfaitement étanche ou si le robinet fuit, on n’a pas forcément quelqu’un sur le dos tout de suite.
Et si c’est le cas, on peut toujours gagner du temps, car la plupart partent après quelques années et le ou la suivante ne sera pas forcément dérangée immédiatement par le défaut, etc.

Pour un logement étudiant, le moins cher suffit plus ou moins. En gros, on doit aussi partir du principe que les étudiants ne prennent pas trop soin d'un logement.

On devrait d'abord acheter un bien immobilier pour usage personnel et non un investissement à risque. Un faible apport personnel va aussi dans ce sens.

La raison de cette thèse m'intéresse beaucoup.

Pour un bien immobilier occupé par son propriétaire, par exemple, le risque de vacance locative disparaît. On loue toujours en quelque sorte à soi-même. Le risque de locataire indélicat n'existe pas non plus. Si une réparation importante est nécessaire, comme une baignoire en acier émaillé cassée, et qu'on n'a pas d'argent, en tant que propriétaire, on peut aussi décider d'économiser pendant 6 mois pour une nouvelle baignoire (et utiliser la douche pendant ce temps). Si tu loues, tu ne pourras guère faire attendre ton locataire pendant 6 mois. Dans ta maison, tu feras plutôt attention à ce qu'il n'y ait pas de moisissure et que les dégâts soient évités.