Financement immobilier avec prêt à intérêt et Riester ou sans Riester

Bonjour,
nous avons reçu une offre de la part d’un proche de la LBS et j’aimerais la partager pour la comparer à un prêt annuitaire classique, en y ajoutant quelques remarques.
J’espère que toutes ces questions ne gênent personne, mais à chaque nouvelle information que nous recevons, l’incertitude grandit quant à ce qui serait le meilleur choix de financement.

Option LBS :
15 ans fixes, puis contrat d’épargne-logement
250 000 € prêt à intérêt/contrat d’épargne-logement à 0,99 % = 828 €
40 000 € prêt amortissable à 1,04 % = 240 €
en somme mensualité = 1 068 €

ce qui signifie les 15 premières années = 1 068 € de mensualité
les 15 années suivantes = 1 000 € de mensualité

Montant total des coûts

43 000 €
64 200 €
250 000 €
----------
357 200 €

- Avantage : après 15 ans, on a une sécurité de taux à 2,2 % jusqu’à la fin ou, si le taux est plus favorable, un refinancement possible.
- Il est éventuellement possible de solder le contrat d’épargne-logement s’il y a des fonds disponibles
- Flexibilité après 15 ans

Prêt annuitaire :

Prêt annuitaire de 290 000 €
20 ans fixes
Taux effectif 1,25 %
Mensualité 1 065 €
Remboursement anticipé possible de 5 %
Capital restant dû après 20 ans = 80 000 €
Intérêts compris, après 20 ans, 255 000 € auront été remboursés pour 210 000 € (290 000 € - 80 000 €)
= 45 000 € d’intérêts

Nous avons désormais calculé à quoi pourrait ressembler le financement du capital restant dû, en espérant que les calculs soient corrects.
Avec un taux de 5 % sur 20 ans, un refinancement sur 10 ans coûterait au total 101 000 €, soit 21 000 € d’intérêts supplémentaires jusqu’au remboursement complet.

Somme des coûts totaux à la fin du financement
Refinancement à 1,25 % = 340 000 €
Refinancement à 3,75 % = 351 000 €
Refinancement à 5,00 % = 357 000 €
etc.



Cela signifie que les taux d’intérêt pourraient monter jusqu’à 4,5-5 % sur 20 ans pour que les coûts totaux soient identiques. Tout taux plus élevé rendrait la version annuitaire plus coûteuse.

Je ne vois pas immédiatement le « hic » de l’option contrat d’épargne-logement, mais en principe beaucoup sont contre ce type de contrat.
Est-ce que j’oublie quelque chose ou plusieurs facteurs ?
Trop d’arbres empêchent de voir la forêt :)

Si les taux restaient à 1,25 % après 20 ans, cela me reviendrait moins cher que le prêt annuitaire avec refinancement ; si les taux montaient jusqu’à 5 %, le coût serait toujours équivalent au prêt annuitaire avec refinancement.

Avec un contrat d’épargne-logement, on pourrait faire des remboursements anticipés plus importants, solder complètement, etc. Avec un prêt annuitaire, je suis lié pour une durée déterminée.

Je ne suis ni fan ni opposant au contrat d’épargne-logement, mais partout, c’est le prêt annuitaire qui est préféré.

Avons-nous fait une erreur dans ces calculs ou…
Nous sommes plus que reconnaissants pour tout conseil ou indication, car il faudra bientôt décider comment financer.

Salutations de la Sarre

Je ne vois tout simplement pas de taux d'intérêt de 5 % dans ma boule de cristal. Ce que tu oublies, c'est que le prêt amortissable est tout aussi flexible. Tu peux le résilier à tout moment après 10 ans. Même si l'afflux d'argent arrive un jour.... laisse-le simplement continuer.

Et puis recalcule combien les intérêts devraient augmenter pour que le prêt amortissable soit aussi cher que le contrat d'épargne-logement est actuellement plus cher que le prêt. Ce n'est qu'alors que tu auras atteint le point où le risque et l'opportunité sont égaux.

Dans quel tarif LBS financez-vous ? Les 2,2 % pour l'épargnant en construction sont-ils fixes ou avez-vous un tarif où, en fonction de ce que vous versez pendant les 15 ans, vous pouvez même bénéficier de conditions plus avantageuses ?

Nous avons financé avec le LBS W4. Le prêt fonctionne en principe dans le pire des cas avec un taux de 2,25 % pour une épargne de 30 %. À une épargne de 45 %, le taux du prêt descend à 1,5 %.

Le point faible du contrat d'épargne-logement pour moi, c'est que ton prêt à intérêt sur 15 ans représente toujours une dette de 250000 euros.

Et, si tu mentionnes des remboursements anticipés ou des paiements exceptionnels... tu peux aussi les effectuer dans un prêt amortissable. Essaie le calculateur de financement que je t'ai recommandé.

Et, comme l'a mentionné, un prêt amortissable avec une durée de 20 ans peut également être résilié après 10 ans.

Et, tu payes ta mensualité pendant 30 ans, comme je l'ai montré dans l'exemple de la page précédente, dans le cas d'un prêt amortissable, tu as terminé au bout de 26 ans et 7 mois en suivant un rythme constant.

Coût total

43.000€
64.200€
250.000€
----------
357.200€

tu calcules pour la variante LBS ... je ne comprends pas comment tu arrives à ce chiffre.
Moi je calcule 15 ans x 1068/mois = 192240
et 15 ans x 1000/mois = 180000
--------------------------
372240 euros de remboursement et d’intérêts

Pour cet exemple :


Après 26 ans et 7 mois, on obtient alors avec une augmentation éventuelle de la mensualité, ce qui ne devrait pas poser de problème après 20 ans :

[*]avec un taux constant de 1,25 %
341.230,00 remboursement et intérêts
[*]avec une augmentation à 3,25 % après 20 ans
20x12x1065 + 79x1201 = 255600+94879
350479,00 remboursement et intérêts
[*]avec une augmentation à 5,25 % après 20 ans
20x12x1065 + 79x1338 = 255600+105702
361302,00 remboursement et intérêts

Comme on le voit, c’est toujours suffisamment avantageux pour qu’on puisse réduire la mensualité après 20 ans et ainsi revenir à 30 ans.

Je ne vois tout simplement pas 5 % d’intérêts dans ma boule de cristal. Ce que tu oublies, c’est que le prêt amortissable est tout aussi flexible. Tu peux toujours le résilier à tout moment après 10 ans. Même si la manne financière arrive un jour… laisse-le simplement continuer.

C’est vrai, mais l’« inconnue » est de savoir à quoi ressemblera le taux d’intérêt dans 20 ans.