Le financement est envisageable, cependant je ne comprends pas ce que le contrat d’épargne logement est censé apporter et pourquoi il faudrait renoncer à la KfW.
La dette résiduelle de la KfW après 10 ans peut être garantie par un contrat d’épargne logement, c’est-à-dire que la dette résiduelle est remboursée après 10 ans à 2 % sur le prêt épargne logement acquis (le reste est bien sûr le capital épargne logement, mais avec un taux d’intérêt d’au moins 1 %). Le taux d’intérêt du contrat d’épargne logement – s’il a été choisi de manière judicieuse – est de 1 % !! Cela signifie que le taux de paiement n’est pas beaucoup plus élevé que le taux d’intérêt de placement dans ce contrat d’épargne logement, ce qui entraîne peu de perte de remboursement. Le bénéfice réside dans le refinancement sécurisé au taux d’intérêt de 2 % du prêt épargne logement.
Si les taux d’intérêt sont faibles dans 10 ans, on peut renoncer au prêt épargne logement et, six mois plus tard, renégocier l’intégralité du financement – c’est-à-dire aussi la partie avec une durée de fixation de taux d’intérêt supérieure à 10 ans – selon l’article [§489] du Code de la construction.
Pour l’autre composante, je ne serais en aucun cas prêt à payer pendant 15 ans un taux de 2,9 % (taux pourtant beaucoup trop élevé) pour ensuite recevoir parallèlement un taux d’intérêt de placement de 0,15 % à 0,25 % sur mon capital amortissable. Le taux d’intérêt limite par rapport à une annuité est alors beaucoup trop élevé pour que cela soit rentable comparé à un prêt amortissable. Trop élevé bien sûr seulement de manière relative, puisque nous ne savons pas où en sera le taux d’intérêt dans 15 ans. Par là, je veux dire qu’aujourd’hui je ne serais pas prêt à accepter un taux d’intérêt limite d’environ 4 % pour une annuité, juste pour minimiser ce risque. Je réfléchis donc plutôt à un prêt amortissable ayant une durée de fixation de taux d’intérêt d’au moins 20 ans et où le taux d’intérêt en taux d’intérêt mixte pour un financement à 100 % ne serait jamais de 2,9 %. Il faudrait également se poser la question de savoir si le contrat LBS sera effectivement attribuable dans 15 ans. S’il l’est, la part d’amortissement serait beaucoup trop élevée, car la perte liée au taux d’intérêt serait encore plus importante, puisque la part d’amortissement est fixée à 0,15 % alors que je paie 2,9 %. S’il ne l’est pas, chacun doit se demander à quoi ce contrat d’épargne logement, en tant que composante avec différé d’amortissement, devrait servir maintenant !!
D’ailleurs, il y a partout de telles belles publicités qui circulent, il y a des banques qui proposent actuellement – selon la région – 15 ans (si je les souhaite effectivement) avec un annuité à un taux nominal de 2,2 % pour 100 %. Si je combine cette condition avec la variante souhaitée différée amortissement avec le tarif F60 de la Signal Iduna Bausparkasse au lieu de la Sparkasse avec le mauvais tarif LBS, cela pourrait fonctionner, mais la question fondamentale reste pourquoi ne pas opter pour un remboursement par annuité avec une fixation du taux d’intérêt plus longue et l’intégration du module KfW avec l’instrument de sécurisation de taux – mais avec un tarif sélectionné sur le marché – épargne logement.