Financiación de la vivienda con préstamo con interés y Riester o sin Riester

Hola,
hemos recibido una oferta de un conocido de LBS y me gustaría compartirla para compararla con un préstamo de amortización directa, además tengo algunos comentarios al respecto.
Espero que tantas preguntas no molesten a nadie, pero con cada información que recibimos, también crece la incertidumbre sobre cuál sería la "mejor" opción para financiar.

Variante LBS:
15 años fijo, luego contrato de ahorro para vivienda
250.000€ préstamo con interés/contrato de ahorro para vivienda al 0,99% = 828€
40.000 préstamo de amortización directa al 1,04% = 240€
en total cuota mensual = 1068€

significa los primeros 15 años = cuota de 1068€
los siguientes 15 años = cuota de 1000€

Suma total de costes

43.000€
64.200€
250.000€
----------
357.200€

-Ventaja: después de 15 años se tiene seguridad de interés al 2,2% hasta el final o, si la tasa baja, posibilidad de refinanciación.
- se puede cancelar el contrato de ahorro para vivienda si se dispone de dinero
- flexible después de 15 años

Préstamo de amortización directa:

Préstamo de amortización directa por 290.000€
Fijo 20 años
1,25% tasa efectiva
Cuota 1065€
Posibilidad de amortización especial del 5%
Saldo pendiente después de 20 años = 80.000€
Incluyendo intereses, después de 20 años se habrán pagado 255.000€ por 210.000€ (290.000€-80.000€)
= 45.000€ intereses

Ahora hemos calculado cómo podría ser la financiación del saldo pendiente, espero que los cálculos sean correctos
con un 5% de interés en 20 años, una refinanciación a 10 años costaría en total 101.000€, es decir, otros 21.000€ de intereses hasta que se pague el préstamo.

Suma total de costes al terminar la financiación
Refinanciación al 1,25% = 340.000 €
Refinanciación al 3,75% = 351.000 €
Refinanciación al 5,00% = 357.000€
etc.



Esto significa que los intereses tendrían que subir hasta 4,5-5% durante los 20 años para que los costes totales sean idénticos. Todo lo que sea más alto encarecería la versión de amortización directa.

No puedo identificar directamente la "trampa" de la variante del contrato de ahorro para vivienda, pero en general mucha gente está en contra de este tipo de contratos.
¿Estoy pasando por alto algún factor o varios?
Entre tantos árboles, ya no se ve el bosque )

Si los intereses permanecen en 1,25% después de 20 años, sería más barato que el préstamo de amortización directa + refinanciación; si suben hasta 5%, sigo estando igual que con el préstamo de amortización directa + refinanciación.

Con el contrato de ahorro para vivienda se podrían hacer amortizaciones especiales mayores, cancelarlo completamente, etc. En el préstamo de amortización directa siempre estoy atado por un tiempo x.

No soy ni fan ni enemigo del contrato de ahorro para vivienda, pero en todas partes se prefiere el préstamo de amortización directa.

¿Hemos cometido algún error en los cálculos o...?
Para consejos o indicaciones estamos más que agradecidos, porque pronto debemos decidir cómo financiar.

Saludos desde el Saarland

No veo un interés del 5% en mi bola de cristal. Lo que pasas por alto es que el préstamo de anualidades es igual de flexible. Puedes cancelarlo en cualquier momento después de 10 años. Incluso si la lluvia de dinero llega en algún momento... simplemente déjalo seguir funcionando.

Y luego calcula de nuevo a cuánto tendría que subir el interés para que el préstamo con amortización sea tan caro como actualmente el contrato de ahorro para la vivienda es más caro que el préstamo. Solo entonces tendrás el punto en el que la oportunidad y el riesgo son iguales.

¿En qué tarifa de LBS estáis financiando? ¿Son fijos el 2,2 % para el ahorrador de vivienda o tenéis una tarifa en la que, dependiendo de cuánto paguéis dentro de los 15 años, incluso podéis bajar las condiciones?

Nosotros financiamos en LBS W4. El préstamo funciona en principio en el peor caso con un 2,25 % para un ahorro del 30 %. Con un ahorro del 45 %, el interés del préstamo baja al 1,5 %.

El inconveniente del contrato de ahorro para vivienda para mí es que tu préstamo con interés sobre 15 años sigue representando una deuda de 250,000 euros.

Y, si mencionas pagos anticipados o pagos especiales... también puedes hacerlos en el préstamo de amortización constante. Juega un poco con el calculador de financiación que te recomendé.

Y, como mencionó, también un préstamo de amortización constante con un plazo de 20 años puede cancelarse después de 10 años.

Y, pagas tu cuota durante 30 años, como mostré en el ejemplo en la página anterior, con un desarrollo constante en un préstamo de amortización constante ya habrás terminado después de 26 años y 7 meses.

Suma total de costes

43.000€
64.200€
250.000€
----------
357.200€

calculas para la variante LBS... no entiendo cómo llegas a eso.
Yo calculo 15 años x 1068/mes = 192240
y 15 años x 1000/mes = 180000
--------------------------
372240 euros de amortización e intereses

En este ejemplo:


Después de 26 años y 7 meses resulta entonces, con una posible tasa aumentada que tras 20 años no debería ser problema:

[*]con un 1,25 % constante
341.230,00 amortización e intereses
[*]con aumento al 3,25 % tras 20 años
20x12x1065 + 79x1201 = 255600+94879
350479,00 amortización e intereses
[*]con aumento al 5,25 % tras 20 años
20x12x1065 + 79x1338 = 255600+105702
361302,00 amortización e intereses

Como se puede ver, aún así estaría tan favorable que se podría reducir la cuota después de 20 años y así también alcanzar los 30 años.

No veo un 5% de interés en mi bola de cristal. Lo que pasas por alto es que el préstamo con cuota fija es igualmente flexible. Puedes cancelarlo en cualquier momento después de 10 años. Incluso si la lluvia de dinero llega en algún momento... simplemente sigue adelante.

Eso es cierto, pero la "incógnita" es cómo será el interés dentro de 20 años.