带利息贷款和Riester与不带Riester的住房融资

你好，
我们从LBS的一个熟人那里得到了一份报价，我想拿这个报价和纯等额本息贷款做个比较，同时也有一些备注。
希望这么多提问不会让人烦，但每得到一条信息，不确定性就增加了，到底什么才是“最好”的融资方式。

LBS方案：
15年固定，然后是建房储蓄合同
250,000欧元利息贷款/建房储蓄合同，利率0.99% = 828欧元
40,000欧元等额本息贷款，利率1.04% = 240欧元
合计月还款 = 1068欧元

意味着 前15年 = 1068欧元月还款
后15年 = 1000欧元月还款

总成本

43,000欧元
64,200欧元
250,000欧元
----------
357,200欧元

- 优势：15年后利率确定为2.2%，直到结束；如果利率更低，可以再融资。
- 如果有资金，可以提前偿还建房储蓄合同。
- 15年后灵活调整。

等额本息贷款：

等额本息贷款29万欧元
固定20年
实际利率1.25%
月还款1065欧元
可提前偿还5%
20年后剩余本金为80,000欧元
加利息计算，20年后已支付255,000欧元，贷款金额为210,000欧元（290,000欧元-80,000欧元）
= 45,000欧元利息

我们计算了剩余本金的再融资情况，希望计算没有错误。
如果利率为5%，20年后的再融资10年总费用为101,000欧元，也就是说，还要支付21,000欧元利息，直到贷款还清。

融资结束后的总成本合计
1.25%续贷 = 340,000欧元
3.75%续贷 = 351,000欧元
5.00%续贷 = 357,000欧元
等等。



这意味着利率在20年内可能会上升至4.5%-5%，总成本才会相同。更高利率会使等额本息贷款方案成本增加。

我暂时没直接看出建房储蓄合同方案的“隐患”，但基本上很多人不喜欢建房储蓄合同。
我是不是忽略了什么或者几个因素？
太多细节了，都快看不清大局了）

如果20年后利率保持在1.25%，这个方案相较等额本息贷款加再融资更便宜；利率上升到5%，总成本与等额本息贷款加再融资持平。

建房储蓄合同可以进行更高额的提前还款，也可以全额结清等等。等额本息贷款则是固定期限绑定。

我既不是建房储蓄合同的支持者，也不是反对者，但一般都优先选择等额本息贷款。

我们算错了吗，还是……
非常感谢任何建议或提示，因为我们快要决定融资方案了。

来自萨尔兰的问候

我在我的水晶球里根本看不到5%的利息。[5% Zinsen]你忽视了的是，[Annuitätendarlehen]同样灵活。[Annuitätendarlehen]你可以在十年后随时终止。即使财富某天降临......也可以继续让它运行。

然后你再计算一次，利率必须升高到多少，年金贷款才会比现在的建筑储蓄合同比贷款贵的金额还要多。只有这样，你才找到机会和风险平衡的点。

你们选择的是哪个LBS套餐进行融资？这2.2%的利率是固定的，还是你们有一个套餐，根据15年内的存款金额，利率还可以降低？

我们选择的是LBS W4套餐。贷款在最坏情况下，30%存款比例时利率为2.25%。当存款比例达到45%时，贷款利率降至1.5%。

Bausparvertrag的缺点对我来说是，你的利息贷款在15年后仍然代表着250,000欧元的债务。

而且，如果你提到提前还款或特别付款，这些你也可以在等额本息贷款中进行。试试我推荐给你的融资计算器。

正如 提到的，期限为20年的等额本息贷款也可以在10年后终止。

而且，就像我在上一页的例子中展示的那样，你支付30年的月供，在等额本息贷款中，按稳定的情况，实际上你会在26年7个月后还清。

总费用合计

43,000€
64,200€
250,000€
----------
357,200€

这是你为LBS方案计算的……我不明白你是怎么算出来的。
我计算的是15年 x 1068/每月 = 192,240
和15年 x 1000/每月 = 180,000
--------------------------
372,240欧元的本金和利息

以此例子：


26年7个月后，在某些情况下提高月供，但20年后这不应成为问题：

[*]保持1.25%不变时
341,230.00本金和利息
[*]20年后利率升至3.25%时
20x12x1065 + 79x1201 = 255,600 + 94,879
350,479.00本金和利息
[*]20年后利率升至5.25%时
20x12x1065 + 79x1338 = 255,600 + 105,702
361,302.00本金和利息

正如所见，费用依然低到可以在20年后将月供调低，然后依然可以还满30年。

5% 利率我在我的水晶球里根本看不到。你忽略的是，等额本息贷款同样灵活。你可以在10年后随时取消。即使资金流入最终到来……也可以继续维持贷款。

这倒是，不过“未知数”在于20年后利率会是什么样子。