Financement | Maison individuelle | Faisabilité | 2e rang

Peut-être que dans mon fil de discussion, avec des indications plus générales, j’ai embrouillé un peu les choses.
- Un appartement de 85m2 à Berlin pour ce prix-là était une bonne affaire. Tu ne trouves pas ?

Cela dépend pour moi de l’emplacement, de l’année de construction, de l’état et de ce que je prévois d’en faire. Actuellement, tu paies effectivement pour l’appartement.

Pour ce prix et cette taille, je ne suppose pas qu’il s’agisse d’un neuf ou d’un standard neuf. Pas d’équipement haut de gamme ni d’emplacement de premier choix non plus. Donc une rénovation devra probablement être envisagée dans les prochaines années, pour laquelle tu n’as pas de provisions.

Faibles revenus locatifs, que tu dois encore déclarer, et à cause du plafonnement des loyers à Berlin, le loyer ne va pas vraiment augmenter prochainement.

Actuellement, une protection accrue du locataire en cas de loyer impayé, en même temps aucune provision pour pouvoir tenir un moment sans loyer.

Peu d’amortissement depuis l’achat, car l’annuité correspond environ au loyer net. Les aspects fiscaux ne sont pas encore pris en compte, car tu dois déclarer le loyer comme revenu. Avec vos revenus, tu seras sans doute dans la tranche marginale à plus de 35 %. Puisque l’amortissement est supérieur aux intérêts, des impôts sont clairement dus ici.

En cas de vente actuellement, puisque tu n’as pas la propriété depuis plus de dix ans, il y a aussi un impôt sur la plus-value immobilière. Combiné avec la taxe de mutation et les frais annexes d’achat ainsi que ton impôt sur le revenu, il ne reste pas grand-chose.

En résumé, l’appartement n’est pas un bon investissement pour toi.

Je ne peux pas juger. Il me manque une vue d'ensemble à Berlin. État de l'appartement etc etc. La question pour moi est toujours : comment se fait-il que le TE obtienne justement la prétendue bonne affaire ? On les reçoit généralement en famille, en douce. Presque personne ne renonce volontairement à beaucoup d'argent. C'est pourquoi je suis toujours, et pas seulement avec toi, sceptique.

En cas de vente à ce jour, comme tu possèdes le bien immobilier depuis moins de dix ans, une taxe sur les plus-values immobilières s’applique également. En combinaison avec la taxe d'acquisition immobilière et les frais annexes à l'achat ainsi que ton impôt sur le revenu, il ne reste pas grand-chose.

N’oublie pas l’indemnité de remboursement anticipé. Avec un taux d’intérêt de 2,7 %, cela ne sera pas non plus une petite somme (même si déductible fiscalement).

Ne pas oublier l'indemnité de remboursement anticipé. Avec un taux d'intérêt de 2,7 %, ce ne sera pas non plus une petite somme (même si elle est déductible fiscalement).

Entre autres, une vente avant l'échéance de 10 ans n'est donc pas prévue.

Je dois malheureusement répéter la même chose : il te manque maintenant de l'argent que tu as immobilisé dans l'appartement et tu dois maintenant payer des intérêts plus élevés sur un montant beaucoup plus important.
Tu veux maintenant faire un financement à 110 %. Compare alors les coûts d'intérêts totaux avec un financement à, par exemple, 90 %.

Le risque de défaut est très faible car le loyer est entièrement payé par l'administration.

Oui, c'est positif que tes revenus locatifs soient constants. Mais ça s'arrête là. Les locataires financièrement solides ne sont pas attirés par un "logement social". Une résiliation pour besoin personnel pourrait rapidement échouer en raison des règles relatives aux cas de rigueur, et les données clés ne sont pas non plus très favorables en tant qu’investissement locatif. Peu importe ce que tu penses que l'appartement pourrait valoir, il n'est définitivement pas à vendre à des prix maximaux.

Bon... mais assez parlé de l'appartement locatif. Le point positif est votre revenu et vous avez déjà des enfants, ce qui fait que le revenu ne diminuera pas un jour à cause de postes à temps partiel. Il est plutôt susceptible d’augmenter.

Je dois malheureusement souffler dans le même cor : tu manques maintenant d'argent que tu as immobilisé dans l'appartement et tu dois maintenant payer des intérêts plus élevés sur un montant beaucoup plus important.
Tu veux maintenant faire un financement à 110 %. Compare donc les coûts totaux des intérêts avec un financement par exemple à 90 %.

Oui, le positif, c'est que tes revenus locatifs sont constants. Mais ça s'arrête là. Des locataires financièrement solides ne sont pas attirés par ce genre de "logement social". Une résiliation pour besoin propre pourrait rapidement échouer à cause des règles relatives aux situations de force majeure et les données clés ne sont pas non plus prometteuses en tant qu'objet de rendement. Peu importe ce que tu penses que l'appartement pourrait valoir, le vendre facilement à des prix élevés, ce n'est définitivement pas le cas.

Bon... mais assez parlé de l'appartement en location. Ce qui est positif, c'est votre revenu et vous avez déjà des enfants, ce qui fait que le revenu ne diminuera pas un jour à cause d'emplois à temps partiel. Il a plutôt tendance à augmenter.

Pour un appartement locatif, il faut aussi avoir des provisions supplémentaires pour supporter d'éventuelles pertes. Je ne vois pas cela chez le TE non plus. Tout à crédit.