融资 | 独户住宅 | 可行性 | 第二名

也许我在我的帖子里用比较粗略的数据让一些事情显得有点混乱。
- 在柏林，这套85平方米的公寓对这个价格来说是个好机会。你不觉得吗？

这取决于地段、建造年份、状况以及我打算怎么使用它。目前来看，实际上你是在为这套房子买单。

考虑到价格和大小，我猜不是新建筑或新建筑标准。也不是高档装修或黄金地段。所以未来几年可能需要翻新，而你没有为此准备任何储备金。

租金收入低，还得缴税，而且由于柏林的租金控制政策，租金近期内也不会有明显上涨。

目前，对于未缴租金的租户保护加强，同时你又没有储备金，可以撑一阵子的资金。

自买入以来几乎没有偿还贷款本金，因为月供大约等于净租金。还没考虑税务问题，因为你需要把租金当收入纳税。以你们的收入水平，边际税率可能超过35%。因为本金偿还大于利息，肯定会产生税负。

如果现在卖房，因为持有不到十年，还需要缴纳投机税。加上购房时产生的房地产交易税和附加费用，还有你的所得税，实际收益很有限。

总的来说，这套公寓对你来说不是一个好的投资。

我无法判断。因为我对柏林的整体情况不了解。房子的状况等等等等。对我来说，问题一直是：为什么发贴人偏偏能得到这个所谓的便宜货？这种东西大多是家里内部交易得来的。几乎没有人会自愿放弃大量的钱。因此，我一直对这类情况持怀疑态度，不只是针对你。

如果在今天出售，由于你持有该房产不足十年，还需缴纳投机税。加上购房时的契税和附加购房费用以及你的所得税，最终收益不会太多。

别忘了提前还贷违约金。以2.7%的利率来看，这也不会是个小数目（虽然可以税前扣除）。

不要忘记提前还款罚金。即使可以税前抵扣，2.7%的利率也不是一个小数目。

因此，计划中不包括在10年期限之前出售。

我不得不再次强调：你现在缺少资金，这些资金已经绑定在房子里，你必须为更大金额支付更高的利息。你现在想做110%的贷款。比较一下总利息费用，比如和90%的贷款相比。

违约风险很低，因为租金完全由政府支付。

是的，积极的一面是你的租金收入是稳定的。但情况就到此为止了。财力雄厚的租户不会被这样的“社会住房”吸引。自用需求的解除合同可能很快因为困难条款而失败，而关键数据作为投资物业的回报率也不乐观。不管你认为这套房子价值多少，它肯定不是轻易卖到最高价的。

好了……但关于出租房说得够多了。积极的是你们的收入，而且你们已经有了孩子，这样收入不会因为兼职工作而下降，而是更有可能上升。

我不得不重复一遍：你现在缺少资金，这些资金被绑定在公寓里，你现在必须为更大一笔金额支付更高的利息。
你现在想做一个110%的融资。比较一下总利息成本，比如说90%的融资。

是的，积极的一面是你的租金收入是稳定的。但这就是全部了。经济实力强的租客不会被这种“社会住房”吸引。自用需求解除合同可能很快因困难情况规定而失败，而且作为收益项目的关键数据听起来也不乐观。不管你怎么想这套房子的价值，绝对不是轻松以最高价卖出的。

好了……关于租赁公寓的讨论就到这里。你们的收入是积极的，你们也已经有孩子了，所以收入不会因兼职工作而下降，反而更可能上升。

对于出租公寓，还需要有额外的储备金以应对可能的损失。我在楼主身上也没看到这一点。全靠贷款。