Quel type de financement (type/composants) devrions-nous envisager ?

Bonjour, dans cette situation, je me fixerais une période de 12 mois pendant laquelle les dépenses seront examinées (assurances - toutes les importantes sont-elles présentes ? Possibilités d'optimisation des cotisations ? Contrats de téléphonie mobile ? La voiture peut-elle encore durer quelques années ?). Tenez un carnet de dépenses dans lequel vous listez précisément où va l'argent. Sorties au restaurant, vacances, qu'est-ce que vous voulez pouvoir vous permettre aussi à long terme ? Cette année, vous devriez mettre de côté autant que possible afin de ne pas avoir à financer par la banque les coûts de la taxe foncière, du notaire et un maximum de réserve. Pendant ce temps, je resterais aussi dans le petit appartement, mais moins cher. Peut-être que les parents peuvent encore contribuer un peu ? Cette année, vous pouvez visiter des maisons modèles, faites des listes de ce que vous voulez absolument et de ce qui serait sympa. Maison préfabriquée ? Construction massive ? Combien de m² ? Cave ? Quel type de chauffage ? Quel jardin ? Lisez ici sur le forum ce que des frais accessoires courants engendre une maison - cela devra aussi être payé avec la mensualité plus tard. Ensuite, dans un an, vous aurez une toute autre situation de départ - vous saurez ce que votre maison de rêve doit avoir et quelle mensualité vous pouvez vraiment vous permettre à long terme. Et la banque ne s'intéresse pas à ce que vous gagnez dans 10 ans, mais à ce qui est indiqué sur la fiche de paie maintenant. Ne comptez donc pas non plus sur un faible remboursement initial, car vous pourriez gagner plus plus tard.

Bonsoir à tous,

tout d'abord merci pour toutes les réponses. Je suis vraiment agréablement surpris que vous montriez autant d'intérêt et que vous écriviez aussi assidûment. Je voudrais revenir sur quelques réponses et j'espère que la discussion ne s'arrêtera pas là.

: c'est un peu amusant que tu poses la question du capital propre juste sous le post. Mais la question aurait aussi pu venir de nous... J'aime bien aussi parfois passer quelque chose sous silence .

Concernant bien vivre : bien sûr le jet privé n'était pas envisageable mais j'ai gagné un salaire acceptable à côté de mes études en tant qu'étudiant salarié.

Pour la comparaison entre le prix du loyer et le prix d'achat : j'avoue que mes tendances personnelles se reflètent dans les prix mentionnés. Mais les prix ne sont pas tirés par les cheveux. Le prix du loyer comprend le loyer charges comprises d'un appartement bien situé avec beaucoup d'espace (4 pièces) pour un deuxième enfant, que nous avons récemment visité. Deux places de parking étaient incluses et j'ai pris en compte les coûts d'électricité indiqués par la propriétaire.
La maison est une maison mitoyenne dans une commune voisine qui a également été visitée. Le prix de la maison est encore négociable. Dans l'ensemble, la maison est très bien entretenue et nécessite au plus quelques travaux de rénovation... c’est-à-dire du papier peint, un peu de peinture et "HOMME" est chez lui. Je suis conscient que les pièces doivent d'abord être meublées lorsqu'on passe directement d'un appartement de deux pièces à une maison, mais nous avons déjà les meubles pour les pièces les plus importantes.

: 2000 euros par mois, c'est vraiment un peu trop surtout quand on veut en parallèle mettre de l'argent de côté pour les mauvais jours.

: dans l'ensemble tu as raison. C’est sans doute l'approche la plus raisonnable dans notre situation actuelle et je compte aussi très peu sur un salaire futur élevé (optimisme financier). Je le mentionne juste pour ne pas exclure d'adaptations ultérieures du taux d'amortissement.

Même si je ne suis pas remboursé dans 30 ans, ça ne peut pas trop m’importer, n’est-ce pas ? Même si au bout de 30 ans il reste une dette de 50 %, c’est quand même mieux que de payer un loyer. Ou vous voyez cela autrement ?

Je comprends que les frais annexes à l’achat vont me casser le dos au début. Mais aucun d’entre vous, banquiers, n’a-t-il une idée pour contourner habilement cela ?
Nous excluons ici les aides financières des parents, car je gagne beaucoup plus et ils m'ont déjà assez aidé.

Bonne nuit

Pour les biens immobiliers existants, l'avantage est que la maison est déjà construite. S'il s'agit d'un bien intéressant, emmenez absolument un expert qui pourra vous dire s'il n'y a vraiment pas de "vrai retard d'investissement". Oui, j'ai survolé votre situation, c'est un parcours typique : fin des études, jeune, peu ou pas de capital propre et maintenant c'est le moment de construire le nid avec l'arrivée d'un enfant.

En général, je suis d’accord avec l’achat plutôt que la location. Seulement, si on prévoit une dette résiduelle de 50 % après 30 ans, c’est quand même serré, d’autant plus qu’il s’agit d’un bien immobilier d’occasion. Pour un neuf, on pourrait peut-être dire qu’il serait encore en bon état à ce niveau, mais s’il a déjà entre 20 et 30 ans, au bout de 30 ans supplémentaires, il faudra plus que simplement repeindre. Selon l’âge actuel de la maison, il pourrait aussi bientôt être nécessaire de changer la chaudière ou les fenêtres, etc. Si vous planifiez déjà si juste que le financement s’étale sur plus de 40 ans et que vous voulez encore un enfant, chaque réparation (par exemple la voiture aussi) pourrait vous mettre en difficulté.
J’ai utilisé un calculateur de crédit, si vous avez besoin de 420 000 et obtenez un taux de 2 % pour un financement supérieur à 100 %, alors pour 40 !!! ans, cela ferait une mensualité de crédit d’environ 1300.-, plus au moins 300.- de charges annexes.
Il faudrait aussi absolument constituer des réserves, donc la maison coûterait au minimum près de 2000.- (charges comprises).
Pouvez-vous vivre à trois avec 1700.- ou comment cela se passerait-il si un autre enfant arrive ?

Si je peux me permettre en tant que banquier : ton idée d'avoir encore 50 % de la dette résiduelle à la retraite va poser problème avec cette somme relativement élevée et les nouvelles règles légales depuis le 21.03.2016 (« Directive sur le crédit immobilier résidentiel »). La banque doit en effet pouvoir démontrer par des calculs budgétaires appropriés que la mensualité présumée à la retraite est compatible avec le revenu alors attendu. En revanche, si tu sors directement des études, tu n’auras probablement pas encore de grands contrats de prévoyance retraite privés. Il ne resterait donc que la retraite légale + éventuellement des souscriptions supposées. Avec 50 % de dette résiduelle à la retraite et un taux d'intérêt « normal » alors supposé par la banque, ça va être juste !

Pour le moment, je vous recommanderais clairement : laissez tomber !

J'ai constaté ces dernières années qu’un déménagement d’un appartement locatif à un autre n’est pas du tout bon marché (nouvelles papiers peints, nouveaux rideaux, nouvelles lampes, nouveaux meubles, déménagement en soi, etc.). Pourtant, il faut savoir quand on se fourvoie. Et je crois que c’est justement ce que tu es en train de faire.

1. Je ne crois toujours pas que tu puisses t’en sortir avec 360 000 €, ni obtenir une valeur équivalente pour ce montant. Pour 1 400 € charges comprises, je pense qu’on trouve un appartement avec 4 pièces et 120 m². Mais là tu as en plus une cave, une buanderie, etc. Tu n’as pas besoin non plus d’espace pour la technique du bâtiment (chauffage, électricité, eau, etc.). Pour avoir un espace comparable dans une maison, il faut rapidement compter 150 m² et plus. Dans notre région, nous avons payé 1 100 € charges comprises pour 4 pièces et 150 m². Nous n’avons pas trouvé de maison comparable pour 360 000 €. Même actuellement, avec une infrastructure clairement moins bonne, c’est encore plus cher. Dans un quartier comparable, les prix se situaient entre 450 000 et 550 000 €. Et ce n’était rien de spécial. Ou alors à 300 000 € mais nécessitant des rénovations. Examinez cela attentivement avec un expert. Celui qui dit pour une maison de 1975 sans gros travaux de rénovation qu’il n’y a qu’à mettre du nouveau papier peint vous ment en face.

2.) Comme tu l’as justement remarqué, passer de 2 pièces à une maison n’est pas une petite étape. En plus de nombreux meubles à venir, il y a rapidement une cuisine qui ne se trouve pas pour 5 000 € non plus. As-tu déjà pensé aux outils de jardin ? Tondeuse, brouette, taille-haie, pelle à neige, etc. coûtent aussi cher.

3.) Sachez bien combien vous gagnez par an et combien vous voulez emprunter. C’est déjà un ratio sérieux. Bien sûr, on peut envisager d’avoir encore un reste de dette après 30 ans, mais 50 % ? C’est possible si on n’a pas d’enfants et qu’on vend au départ à la retraite pour aller vivre ailleurs (Majorque, résidence assistée, Maui Maui, ...). Sinon, vous laisseriez à vos enfants une bonne hypothèque : 200 000 € de dettes et une maison à rénover. Si vos enfants ne veulent pas de la maison, il ne vous resterait en principe rien d’autre que de vendre, car vous ne pourriez plus payer la mensualité à la retraite, sauf à espérer de très fortes augmentations de salaire. Un financement complet (et vous êtes même déjà bien au-dessus) ne descend pas en ce moment en-dessous de 2 %. Je pense que 2,3-2,5 % est réaliste. Prenons maintenant une mensualité de 1 300 €, il vous faudra 40 ans pour rembourser avec un amortissement de 1,5 %. Comme tu vois, tu paieras beaucoup plus d’intérêts que d’amortissement (du moins les 10 premières années). Si l’on prend ce taux d’intérêt pour toute la période de 40 ans, vous payez à vous seuls 220 000 € d’intérêts !!!! Es-tu toujours sûr que c’est moins cher que de payer un loyer ? On ne peut plus le rendre beau ce calcul. Si on prend une mensualité comparable à un loyer de 1 400 €, donc environ 1 100 € (ce qui est déjà optimiste, car 300 € de charges sont plutôt sous-évalués), alors il faudra 55 ans d’amortissement avec 310 000 € d’intérêts. Ça ne colle pas.

4.) Il vous faut des réserves pour une maison. Même avec un financement sur 40 ans, vous êtes autour de 1 300 € d’amortissement + 300-500 € de charges (selon l’état de la maison) + environ 150-200 € de réserves. Cela fait au total 1 750-2 000 €. Sans prévoir de marge supplémentaire.

5.) Votre financement à 110 % sera probablement très cher. Peu de banques sont intéressées. Ce qui veut dire qu’elles ne vous prendront même pas ou seulement contre une forte compensation douloureuse. Au début de nos démarches, nous avons planifié un financement à 100 %, ou un peu en dessous. Même là, beaucoup de banques sont passées à la trappe, les taux d’intérêt étaient mauvais et des scénarios avec crédits personnels ont été calculés. Notre avantage était cependant que nous pouvions montrer un revenu bien plus élevé que vous, donc nous n’avions "que" un déficit de fonds propres trop faible et la solvabilité était très bonne. Pour vous, toutes les banques ne verront pas ça ainsi, les "conservatrices" verront même la solvabilité menacée. A mon avis, la plupart essaieront de régler les frais annexes par des crédits personnels. Ceux-ci ont pourtant des taux d’intérêt bien plus élevés (car sans garantie) et vont actuellement de 4 à 10 %. Sur des durées courantes de 10 ans, cela signifie déjà 400-500 € par mois juste pour ces 10 % du prêt. À côté des intérêts du prêt principal, il ne reste presque rien pour l’amortissement, si bien qu’il restera près de 90 % de la dette après 10 ans.

6.) Enfin, une maison demande beaucoup de travail. C’est-à-dire que surtout au moment de l’emménagement, il y a tous les travaux de rénovation. As-tu le temps, l’expérience et la force de travail ? Voilà où revient le point 2 : un appartement de 2 pièces, c’est autre chose qu’une maison !

Comme tu le vois, ça ne colle pas du tout. L’idée de "se payer le loyer en moins" est jolie, mais tu le paies ensuite chaque mois en intérêts. Toutes les choses dont le locataire s’occuperait en ce moment (dommages dans la maison, réparations, entretien) vous devront être prises en charge vous-même.

Si vous tenez absolument à devenir propriétaires, vous devriez essayer de tenir encore un peu et d’économiser les frais annexes à l’achat. Autrement, vous les paierez deux fois avec les mauvais taux. Ensuite, je regarderais peut-être un appartement en copropriété. Ils sont moins chers, aussi moins coûteux en charges et on peut souvent les revendre assez correctement en bon emplacement, si on veut un jour une maison. Les frais d’entretien sont aussi souvent plus bas, car les grosses dépenses sont réparties entre tous les copropriétaires et donc un renouvellement de toiture ou de chauffage est beaucoup moins cher.

Pour terminer, quelques exemples de calculs :
Pour une (encore assez chère) financement à 100 %, il vous faut, achat par agence : 13 % et sans agence : 7 % de fonds propres (Agence : 5,95 %, notaire : 2 %, taxe foncière : 5 % (selon le Land)).
Cela donne pour...
... prêt de 400 000 € - avec agence : 51 800 € - sans agence : 28 000 €
... prêt de 300 000 € - avec agence : 38 850 € - sans agence : 21 000 €
... prêt de 200 000 € - avec agence : 25 900 € - sans agence : 14 000 €

Concernant la mensualité, je vous conseillerais de ne surtout pas descendre sous 2 % d’amortissement et si possible viser 3 %. Si on prend une mensualité de 1 100 € avec 2,3 % d’intérêts (plus, selon moi, vous ne pouvez pas compter), cela donne pour...
... 2 % d’amortissement : 310 000 € de prêt sur 34 ans
... 3 % d’amortissement : 250 000 € de prêt sur 25 ans