तुलना: भू-स्वत्व अधिकार बनाम संपत्ति की खरीद / नवीनीकरण

मैं समझ सकता हूँ कि तुम एरबपाच (अधिग्रहण पट्टा) को लेकर निराश हो। हमारे भी बीच में ऐसा लगा था कि हमें केवल एरबपाच Grundstück मिलेगा और मुझे व्यक्तिगत रूप से ये पूरा Konzept बिल्कुल पसंद नहीं आया। लेकिन कुछ बातें हैं जिन्हें तुम्हें ध्यान में रखना चाहिए:
- Gemeinde निश्चित ही कोई भी Verkaufspreise तय नहीं कर सकती। Marktgerecht क्या है, इस पर ज़्यादा विवाद हो सकता है और तुम कभी Immobilienportal में 5 समान Häuser महंगे दामों पर आसानी से खोज सकते हो।
- 1.5% Pachtzins ज्यादा महंगा नहीं है। यह Gemeinde के लिए तो काफी कम रिटर्न है।
- Vorschriften Gemeinde तुम्हें तब भी बनाएगी जब तुम Grundstück सही तरह से खरीद पाओगे। हमारे Bebauungsplan से एक छोटा अंश: Retentionszisterne, wasserdurchlässiges Pflaster, Nebengebäude Haupthaus के समान टाइल्स (Ziegel) या फिर हरियाली वाली होनी चाहिए, Gartenhaus अधिकतम 40cbm umbauter Raum हो सकता है।
- आपके Eigenkapital से तुम München के आसपास Grundstücksmarkt में कुछ नहीं कर पाओगे। पूरा Eigenkapital Makler, Grunderwerbsteuer और Notar के लिए खत्म हो जाएगा।
- इसलिए एक Kaufgrundstück पर तुम्हारे पास Haus के लिए कोई पैसा नहीं बचेगा। München के निकट 300,000€ में एक Haus लेना थोड़ा मुश्किल है, खासकर KfW55 या उससे बेहतर के लिए। इसके अलावा लगभग 50,000€ के Baunebenkosten, Garten, Carport, Küche, Sachverständiger, Puffer आदि खर्च भी होंगे। इस अंतिम खर्च को कम नहीं आंकना चाहिए। मेरी Kalkulation में यह Haus, Grundstück और Baunebenkosten के अतिरिक्त लगभग 50,000€ बनता है। निश्चित ही Eigenleistung से कुछ सस्ता हो सकता है, लेकिन Doppelhaushälfte का खर्च़ 300,000€ से ज़्यादा होकर लगभग 400,000€ के करीब जाता है। Grundstückpreis 1500€/qm के हिसाब से तुम लगभग 100qm Grundstück ही खरीद सकते हो बिना Kalkulation के बिगाड़े। तुम खुद ही लिखते हो कि तुम्हारे इलाके के Grundstücks करीब 250,000€ के आस-पास हैं, तो Haus के लिए पैसा कभी सही से नहीं मिलेगा।
- KFW Kredit को Grundbucheintrag के ज़रिए भी besichert होना पड़ता है। इसलिए कुल Rechnung 570 बैंक + 120 KFW नहीं बल्कि लगभग 450,000€ बैंक + 120,000€ KFW होगी।
- Gemeinde का ज्यादा Interesse नहीं होता कि वह Erbpacht समाप्ति पर Haus वापस ले। आम तौर पर तुम्हें वहां Haus खरीदने वाला ढूँढना आसान होगा।

मेरी नज़र में, तुम्हारे बजट के साथ तुम्हारे पास Erbpacht पर ही निर्माण करने के अलावा कोई विकल्प नहीं बचता। 250,000€ में Grundstück खरीदना संभव नहीं है। अगर तुम Erbpacht नहीं चाहते हो, तो अच्छा है इसे ही छोड़ दो। इसके लिए दुखी होने का कोई फायदा नहीं है।

और हाँ... हमारा बजट सब कुछ के लिए लगभग 500,000 है।

500000 आपके क्षेत्र के लिए ज्यादा नहीं है, जैसा कि मैं अन्य फोरम्स में भी पढ़ता हूँ।

लेकिन हमेशा कार से लंबा सफर करना और सब कुछ अलग-अलग रहना।

इसका मतलब क्या है? कई लोग यात्रा करते हैं, सवाल यह है कि क्या आप 20 मिनट भी असहनीय मानते हैं या बात 1:20 घंटे की है? आप “अलग रहना” से क्या समझाते हैं?

आगे भी नियमित खेलकूद करना, मेरी पत्नी के संगीत और नृत्य विद्यालय के परिचितों से मिलना आदि और मेरे माता-पिता तथा भाइयों के नज़दीक रहना।

खेलकूद कहीं भी किया जा सकता है। परिचितों से ज़्यादा बार नहीं, बल्कि गहराई से मिलना बेहतर होता है।
कुल मिलाकर उम्र के साथ प्राथमिकताएं बदलती हैं, लोग "ठहराव" की ओर बढ़ते हैं, खासकर बागवानी के कारण...
12.5% तो काफी अधिक है। केवल 75 साल के लिए भी...
लेकिन वैकल्पिक विकल्प के रूप में ज़मीन खरीद की गणना करें: खरीद मूल्य के लिए आपको हर महीने कितना देना होगा?
आपकी सूची में मुझे समझ में नहीं आता।
पहला: अपने ज़मीन होने पर भी घर को बार-बार नवीनीकृत और मरम्मत करनी होती है ताकि उसकी कीमत बनी रहे। ज़मीन की कीमतें एक स्थिर सीमा तक बढ़ेंगी, उसके बाद वृद्धि नहीं होगी। क्योंकि तब कोई खरीदार नहीं होगा जो अत्यधिक कीमत चुकाए।
दूसरा से चौथा तक: ऐसा लगता है कि कोई भी अनुबंध उतनी सावधानी से नहीं पढ़ता और विश्वास करता जितना वह एर्ब्बाउररेच्सवेरट्राग (Erbbaurechtsvertrag) को पढ़ कर करता है। और क्यों कोई घर बनाकर 7 साल बाद बेचना चाहेगा? ये विशेष मामले हैं... आपको देखना होगा कि क्या आप उस विशेष मामले में आते हैं।
फिर भी मैं पूरी तरह समझता हूँ कि कोई समय के साथ सब कुछ करने के लिए तैयार नहीं रहता। और आजकल परिवार के साथ बिताए गए समय की अहमियत ज्यादा है।
मौजूदा संपत्ति के बारे में क्या?

पीएस: हमने एरपाख्ट (Erbpacht) पर निर्माण किया है।

- Gemeinde निश्चित रूप से किसी भी बिक्री मूल्य को थोप नहीं सकती। बाज़ार के अनुसार क्या उचित है, इस पर विवाद हो सकता है और आप कभी भी किसी रियल एस्टेट पोर्टल में उच्च कीमतों पर 5 समान घर आसानी से पा सकते हैं
- 1.5% पट्टे की दर बहुत महंगी नहीं है। यह वास्तव में Gemeinde के लिए एक खराब रिटर्न है
- नियम Gemeinde द्वारा बनाए जाते हैं भले ही आप ज़मीन सही तरीके से खरीद सकें। हमारे Bebauungsplan का एक छोटा अंश: Retentionszisterne, जल पारगम्य फ़ुटपाथ, सहायक भवनों को मुख्य भवन की तरह ज़मीन/छत (टाइल) या हरित होना चाहिए, बग़ीचा घर का अधिकतम 40cbm निर्मित क्षेत्र हो सकता है

पट्टा बहुत सस्ता है - बजाय 4% के जो आमतौर पर मांग जाते हैं। लेकिन चिंता मत करो - भुगतान इंडेक्सित हैं और जीवन भर ठीक से बढ़ेंगे। जबकि अन्य 30 वर्षों में ज़मीन खरीदते हैं, और संभवतः ब्याज 30 वर्षों के लिए अनुबंध में स्थिर होता है, पट्टे में मुद्रास्फीति का लाभ नहीं मिलेगा - अपनी पूरी जीवनकाल की चुकाई गई संपत्ति से रिटायरमेंट की बात तो छोड़ो।

Bebauungsplan का पट्टे से कोई संबंध नहीं है। Bebauungsplan में आप, अगर सब ठीक हो, तो एक अतिरिक्त निर्माण कर सकते हैं। यहां बिना अनुमति के ऐसा नहीं कर सकते। और क्योंकि आप उपयोग की मात्रा बदलेंगे, आपको इसके बाद अधिक भुगतान करना होगा।

सामान्य अवधि 99 वर्ष होती है - यानी 2-5 उपयोग अवधि। यहाँ काफी कम कर दी गई है। मान लीजिए आप 35-40 साल वहां रहते हैं। इसके बाद खरीदार के लिए यह चुनौतीपूर्ण होगा, यानी एक नया अनुबंध होगा, जिसमें शर्तें खराब होंगी।

पट्टा केवल तब समझदारी से लिया जा सकता है जब आप एक पुराना अच्छा घर ढूंढते हैं उस समय जब जमीन बहुत सस्ती थी - यहां आप लागत में बचत, मुद्रास्फीति समायोजन के बाद भी, अच्छी तरह से बचा सकते हैं क्योंकि जमीन की कीमतों में भारी वृद्धि इसमें शामिल नहीं होती। लेकिन अन्यथा..

क्योंकि बढ़े हुए ज़मीन के दाम इसमें शामिल नहीं होते हैं

इस मामले में यह जमीन के मानक मूल्य से सूचकांकित होता है अगर मैं सही समझ रहा हूँ।

एरबपाच तभी सही मायने रखता है, जब आप एक अच्छा पुराना घर पाते हैं उस समय का जब ज़मीन बहुत सस्ती थी - यहाँ आप लागत में बचत, मुद्रास्फीति के मद्देनजर भी, अच्छे से सुरक्षित रख सकते हैं क्योंकि बढ़े हुए ज़मीन के दाम इसमें शामिल नहीं होते। लेकिन अन्यथा..

मैं ऐसा नहीं कहूंगा। मैं खुश हूँ कि हमारे व्यक्तिगत मामले में मुझे इससे बच निकलना पड़ा। लेकिन पुराने घरों के अलावा भी एरबपाच का चयन करने के कुछ अन्य कारण होते हैं। इस खास मामले में बात बस इतनी है कि TE अपने बजट में 200-250 TE की कीमत वाले खरीद Grundstück पर कोई घर नहीं बना सकता। ऐसे इलाक़ों में पुराने मकान भी अच्छी स्थिति में नहीं होते, वे सभी महंगे और मरम्मत के जरूरतमंद होते हैं। एरबपाच का विकल्प इस मामले में निश्चित रूप से खुद की ज़मीन पर घर नहीं बल्कि सबसे अच्छा विकल्प एक कोंडोमिनियम (Eigentumswohnung) होता है। वित्तीय स्थिति इसके अलावा कुछ और सहन नहीं करती।

एरबपाच के साथ मैं मोटे तौर पर कुछ इस तरह की कल्पना कर सकता हूँ: लगभग 350,000 यूरो में कुछ खुद की मेहनत से बनता हुआ घर जिसमें निर्माण के अतिरिक्त खर्च और लगभग 1100 यूरो की किस्त शामिल है। इसके अलावा प्रति माह 400 यूरो एरबपाच के लिए। यह थोड़ा कसा हुआ बजट है क्योंकि TE पहले ही 42 वर्ष के हैं और पूरी रकम 25 वर्षों में रिटायरमेंट तक चुका देनी चाहिए। उस उम्र में कम खुद की पूंजी के लिए एक अच्छी व्याख्या भी होनी चाहिए ताकि वित्तीय योजना सफल हो सके।

म्यूनिखर मर्कुर से सीधे:
"पट्टे की राशि 1.5 प्रतिशत है। फरवरी 2020 में निर्णय के अनुसार, एरबपैच्टजिन्स की गणना के लिए जमीन मूल्य के 1500 यूरो में से 40 प्रतिशत की छूट दी जाती है, जिसमें 150 यूरो के आकलनिक विकास खर्च शामिल हैं, जिससे प्रति वर्ग मीटर वार्षिक एरबपैच्टजिन्स 12.15 यूरो बनता है।" 280 वर्ग मीटर के प्लॉट के लिए, जो एक डुप्लेक्स के लिए है, यह सालाना 3,500 यूरो होता है।

साफ-साफ कहूं तो यह एक बढ़िया सौदा है। पुराने अनुबंध लगभग 3-4% रिटर्न देते हैं। इसके अलावा, आप अन्यथा जमीन खरीदने के लिए सक्षम नहीं होते। और पास की अन्य जमीनें भी नहीं। यह ऑफर शानदार है!

1. मैं जमीन और भूमि खरीदता नहीं हूँ, अर्थात जो कम से कम अपनी कीमत बनाए रखती है

सही है, आप केवल उसे पट्टे पर लेते हैं। इसके लिए आपको 280 वर्ग मीटर के लिए T€ 420 + अतिरिक्त खर्च देने की जरूरत नहीं है, और फिर आप उसमें केम्पर में रह सकते हैं। यदि आप 20 साल बाद हट जाते हैं, तो आप केवल T€ 70 का भुगतान करते हैं जबकी जमीन की कीमत T€ 420 थी। आपके लिए अच्छा व्यवसाय है।

"यहां भी एरबबाउरेच्सनेह्मर अपनी संपत्ति का मालिक होता है और स्व-वेजशुपेरिओड के बाद कभी भी खुले बाजार में इसे बेच सकता है। हालांकि, एरबबाउरेच्सगिबर के रूप में Gemeinde संविदाओं में यह अधिकार रखती है कि वे बिक्री की सहमति तब अस्वीकार कर सकती हैं जब बिक्री मूल्य संपत्ति के मूल्य (भूमि के बिना, क्योंकि एरबबाउरेच्ट है) से 'काफी अधिक' हो।

इसमें क्या समस्या है? अगर घर की कीमत T€ 400 है, तो आप इसे T€ 600 में बेच पाएंगे, ऐसा नहीं होगा।

जैसा मैंने अब तक समझा है, मुझे Gemeinde से हर बदलाव के लिए (यहां तक कि एक छोटा सा) गार्डन हाउस के लिए भी अनुमति लेनी होगी। बढ़िया! :mad:

जैसे पूर्ण संपत्ति (Volleigentum) में भी होता है। इसमें कोई अंतर नहीं है। यह ज्यादा Bebauungsplan और Bau-GB से जुड़ा है, न कि एरबबाउरेच्ट से।

फिर भी हम 20 साल की स्व-उपयोग अवधि पर रहें। यदि मैं फिर बेचता हूं, तो खरीदार के पास केवल 55 साल का शेष समय होगा। हाँ, आपने लिखा है कि Gemeinde तब संपत्ति को खत्म नहीं करना चाहेंगे। लेकिन कौन जानता है कि 20 साल में क्या होगा और क्या वे ऐसा नहीं करेंगे और मेरा घर काफी कम कीमत में रहेगा जिसे कोई नहीं चाहेगा?

अगर आपके पास पूर्ण स्वामित्व में एक घर है जिसकी कीमत कम है तो क्या कोई उसे लेना चाहेगा? नहीं।
फिर से कहता हूं: 55 साल का एरबबाउरेच्ट आम बात है। यहाँ Ruhr क्षेत्र में ऐसे कई उदाहरण हैं। मैंने खुद अपनी ETW इस गर्मी में लगभग 40 साल के शेष समय के साथ बेची। क्या आपको लगता है कि किसी ने एरबबाउरेच्ट के बारे में पूछा होगा? मुझे एक सप्ताह में लगभग 10 दर्शन मिले। किसी ने भी एक बार भी इसका जिक्र नहीं किया। यह किसी को ज्यादा प्रभावित नहीं करता।

मुझे गणना समझ में नहीं आती। वैसे भी 500K एक मोटा आंकड़ा है। यह काफी हद तक इस बात पर निर्भर करता है कि अंततः आपके पास कितना स्वयं निवेश (Eigenkapital) होगा। यह 30-50 K के बीच रहेगा। दुख की बात है। फिर भी।

जमीन की खरीद कीमत T€ 420 + अतिरिक्त खर्च = T€ 440। आपका स्वयं निवेश आर्किटेक्ट के लिए पर्याप्त है, बाकी कर्ज लग्जरी केम्पर के लिए होगा जो जमीन पर रहेगा।
या यदि आप दूर कहीं जाते हैं, तो जमीन शायद T€ 200 + अतिरिक्त खर्च = T€ 210 होगी।
एक घर की कीमत कम से कम T€ 2 प्रति वर्ग मीटर है। 100 वर्ग मीटर के लिए लगभग T€ 200 न्यूनतम संस्करण के रूप में। इसके अलावा T€ 30-50 निर्माण संबंधी अतिरिक्त खर्च, T€ 20 गैराज के लिए, T€ 25 पक्का रास्ता/छज्जा आदि के लिए।
इस प्रकार कुल लगभग T€ 500 हो जाता है। लेकिन तब आपके पास शायद रोलशिटर (Rollläden) नहीं होंगे, केवल सस्ते लेमिनेट होंगे, पूरे घर के लिए 7 सॉकेट होंगे आदि।

लेकिन हाँ... यह बिल्कुल तंग है। और एक प्रीफैब हाउस (जिसकी हम योजना बना रहे हैं लगभग 300,000, जिसमें विभिन्न स्वयं की सेवाएं, पेंटिंग, सैंडिंग, दरवाज़े लगाना, संभवतः फ्लोरिंग और टाइलिंग शामिल होंगी) + जमीन, दुर्भाग्यवश, जो कि अब तक देखा जा सकता है, 50 किमी के दायरे में Echिंग के आसपास संभव नहीं होगा। कौन जानता है कि हमें इसके लिए कहाँ दूर जाना पड़ेगा।

आपका क्या विचार है? यहाँ आप निर्माण लागत के बारे में काफी जानकारी प्राप्त कर सकते हैं, क्या यह आपकी अपेक्षाओं के अनुसार संभव है या नहीं।

मेरे लिए व्यक्तिगत रूप से, मुझे एरबबाउरेच्सवरtrag पर हस्ताक्षर करने में तीन सेकंड भी नहीं लगेंगे, बिना पढ़े भी। यह एक ऐसा शानदार प्रस्ताव है जिसे अस्वीकार नहीं किया जा सकता।
मैं खुद रियल एस्टेट/फाइनेंसिंग क्षेत्र से हूँ इसलिए मैं बिना पूर्वाग्रह के देख सकता हूँ।

P.S. वास्तव में अनुबंध को हाथ में लेकर पढ़ना भी मदद करेगा। हम आपकी सहायता कर सकते हैं।

तुम खुद ही लिखते हो कि ज़मीन का मानक मूल्य 1250€/वर्ग मीटर है, अगर मुझे ठीक से याद है। इसका मतलब है कि एक छोटे 300 वर्ग मीटर के प्लॉट के साथ तुम अतिरिक्त खर्चों सहित पहले से ही 400k के करीब हो। इसके अलावा, तुम्हें पहले BRW के लिए एक ज़मीन लेनी होगी!

हमारे पास म्यूनिख तक 1 घंटे की यात्रा है, हर घर से कम से कम एक व्यक्ति म्यूनिख जाता है। ज़मीन की कीमतें 1000€/वर्ग मीटर से शुरू होती हैं। मुझे नहीं पता तुम 250k में ज़मीन कहाँ खोजोगे। तुम्हें कम से कम 1.5 घंटे की अकेली यात्रा माननी पड़ेगी या ऐसे गाँव में जाना पड़ेगा जहाँ सौ से कम लोग रहते हैं।

तो ज़मीन खरीदने का विकल्प तो असल में बाहर हो जाता है। मैं आपकी जगह पर Erbbauzins को महंगा नहीं समझता।
मैं तुम्हें समझता हूँ, क्योंकि मेरे लिए भी Erbbau दूसरी पसंद होगी, लेकिन कुछ न होने से दूसरी पसंद बेहतर है।

वैकल्पिक रूप से इस्तेमाल किए हुए घर हो सकते हैं। लेकिन तुम्हारे यहाँ 500k में क्या मिलता है???
हमारे यहाँ इसके लिए बिलकुल कुछ नहीं मिलता और मैं कल्पना भी नहीं कर सकता कि तुम्हारे यहाँ ऐसा अलग हो।