Mi esposa y yo ambos tenemos formación en administración de empresas y somos directivos en grandes empresas del sector económico. Eso significa que no nos dejamos engañar tan fácilmente, pero teníamos (tuvimos) un conocimiento más bien limitado sobre el tema de la construcción.
La característica de ser, en general, negociadores despiertos y compradores hábiles – y me cuesta infinitamente creer que sea casualidad – es un rasgo significativamente común en los propietarios que al auto-gestionarse sufren al menos en lo económico costos de aprendizaje, al igual que (casi podría decir “comórbidamente”)...
Nuestra casa finalmente fue diseñada por un arquitecto hasta la licencia de construcción. A partir de ahí organizamos todo nosotros mismos.
... es decir, el alcance del mandato de la planificación arquitectónica finalizando en la fase de prestación 4 – ¡ni siquiera al menos la 5! – y la posterior adjudicación sin el casco y cinturón de la fase de prestación 6 y 7 :-(
Según el arquitecto, la calidad de los oficios hasta ahora también es muy buena (acabamos de terminar con el enlucido interior).
¿De modo que el arquitecto solo participa en las rondas 5 a 7 y vuelve a la ronda 8?
Hemos tenido infinitas conversaciones de asesoramiento con los artesanos de cada oficio y casi siempre hemos optado por la ejecución de alta calidad del oficio. Por lo general procedíamos así: nos asesorábamos con un artesano con muy buena reputación y solicitábamos una oferta.
Esto es delicado en tanto puede llevar a parámetros que lamentablemente no se tuvieron en cuenta durante la planificación (no hace falta llevarlo a un ejemplo tan típico de advertencia como con su escalón “mira-como-no-hacerlo”). Y las “infinitas conversaciones de asesoramiento” son probablemente solo una pequeña exageración que uno también primero debe poder permitirse (el tiempo es dinero, o algo así, además se necesita mucho tiempo para informarse y adquirir conocimientos).
Luego tomamos las partidas de la oferta (sin precios) y las enviamos a otros posibles proveedores para el mismo oficio. Ahí tuvimos 2-3 conversaciones de asesoramiento más dependiendo del oficio y refinamos el alcance del trabajo hasta saber exactamente lo que queríamos. Al final tuvimos entre 2 y 5 ofertas por oficio. No siempre elegimos la más barata sino la que tenía la mejor mezcla de competencia, precio (y honestidad).
Ahí casi estuvieron dignos de elogio en cuanto al número de ofertas. Es muy importante que los proveedores puedan ver que no están siendo puestos en “una batería de ofertas contrapuestas”. Igual de importante es también...
Hasta ahora hemos tenido muchos menos problemas que nuestros vecinos con contratista general. En caso de problema, los artesanos son mucho más accesibles que los de los vecinos con contratista general (que presionan los precios, eligen al más barato y los artesanos están frustrados por los márgenes tan bajos).
... que no tengan la impresión de que los propietarios quieren protegerse a costa de los artesanos, que deben comer pan seco para eso. Ustedes son evidentemente clientes del tipo :-)
Tenemos una casa en pendiente con 3 losas de cimentación (construcción escalonada) y un equipamiento de primera
Sería agradable mostrarlo al menos en extractos como ilustración, por ejemplo – por favor enlazar allí – en el hilo de imágenes de casas número 14011.
(por ejemplo, el paso al piso algo más bajo tenía solo 2 metros de altura debido a la del piso superior
Solo un piso superior con una losa de cimentación ciertamente desafía no solo mi fantasía fuertemente y sin ilustración ;-)
Es laborioso, pero con la habilidad administrativa necesaria y motivación, en mi opinión la autoadjudicación siempre es mejor que el contratista general.
No solo la casa, sino también ustedes evidentemente no son para nada el tipo de “modelo para que cualquiera lo copie”.
Le dimos todo a un único contratista general, que también es responsable del proyecto completo. Solo por la razón de que así tienes un solo interlocutor cuando sucede algo. Cuando surge un problema o un defecto, los oficios tienden a decir “no es culpa nuestra”, según nuestra experiencia en el primer proyecto. Y entonces no me importa quién se excusa cómo. Porque responsable es nuestro contratista general, y él debe ocuparse de que se solucione, y afortunadamente en nuestro caso así lo hace.
Esto, por otra parte – con la pequeña y fina excepción de haber tenido suerte, desgraciadamente como con el señor Rossi – es un ejemplo prototípico de la motivación para optar por la vía del contratista general. Y los contratistas generales no son en sí “equivocados”, sino solo la práctica extendida de contratarlos
sin licitación.
A pesar de tener un ingeniero civil diplomado en la familia (padrastro), no optamos por la adjudicación individual porque en el momento en que empezamos era imposible conseguir empresas para las diferentes partidas. Solo era posible a través de la red de un contratista general que usaba toda la capacidad de las empresas. Hoy, casi un año y medio después, estoy más bien de nuevo a favor de la adjudicación individual.
En vuestro caso quizá todo haya ido bien (hasta ahora). Pero si hay defectos de construcción, primero hay que aclarar de quién es la culpa. Eso puede convertirse en un gran problema según el daño. Con el contratista general hay “una sola cara hacia el cliente”. También para la garantía posterior. Y aunque tenemos 5 o 6 en nuestro círculo de amigos y conocidos, todos nos dijeron entonces que era mejor empezar con un contratista general.
Este es el segundo alegato clásico en la misma dirección (una frase interrogativa la he atenuado).
Dos de los arquitectos incluso construyeron con contratista general pero asumieron ellos mismos la supervisión. [...] Lo que quiero decir es que no hay un camino modelo y se necesita algo de suerte.
Así es:
siempre hay que considerar al contratista general como un contratista que por supuesto nunca puede controlarse a sí mismo con imparcialidad como cliente.
Uno de ellos incluso tiene un procedimiento en curso con su contratista general por defectos masivos en sus ventanas especiales.
Esto ya lo mostró aquí hace (¿cuatro, cinco?) años: que los contratistas generales suelen ocuparse de lo “corriente y banal”, para lo “corriente y de lujo / 7016” requieren un control más riguroso y para lo “4711” suponen un riesgo mayor.