Edificio multifamiliar como inversión de capital en una ciudad envejecida

Hola, queridos amigos, mi asunto no tiene directamente que ver con la construcción de una casa, pero quizás a algunos de ustedes les interese y quieran participar, eso me alegraría. Quiero comprar 3 o 4 apartamentos pequeños en propiedad para alquilarlos, o mejor aún, un pequeño edificio de varios pisos, aprovechando las bajas tasas de interés y porque he ahorrado un poco de capital propio.

Soy del Ruhrgebiet y quiero comprar también aquí en esta zona. Por supuesto, quiero que una propiedad, como unas buenas vacaciones, tenga una buena relación calidad-precio. Eso se puede encontrar a primera vista, por ejemplo, en Herne, donde se consiguen propiedades sin grandes necesidades de mantenimiento con un rendimiento neto anual del alquiler de alrededor del 7 %. Ahora bien, en mi opinión, este gran rendimiento se debe a que Herne no es una ciudad atractiva para ningún grupo de edad. He revisado todas las previsiones de población que he encontrado en Internet y Herne está envejeciendo por encima de la media y, según las previsiones, perderá hasta un 10 % de sus habitantes para 2040.

Ahora mi pregunta para ustedes: ¿apostar por una ciudad así es, por ello, probablemente una estrategia perdedora con precios de propiedad a la baja y posibles vacantes en viviendas? ¿O podría ser una oportunidad si la microlocalización es adecuada (posibilidades de compras, transporte público, parques...) y quizás se adapta el edificio a mediano plazo para ser accesible? Especialmente a la luz del atractivo rendimiento del alquiler y porque los jubilados, me imagino, son "buenos" inquilinos.

Nunca he comprado una propiedad residencial y realmente me resulta difícil evaluarlo. ¡Estoy encantado de conocer sus opiniones!

Buenos días,

He revisado todas las previsiones de población que encontré en Internet y Herne envejece más que la media y según la previsión perderá hasta un 10 % de sus habitantes para 2040.

Puede que sea cierto, pero a cambio llega gente joven (de la Uni Bochum y Dortmund) gracias a los estudiantes. Pero yo tampoco considero que Herne sea aburrido, sino más bien colorido y variado.

Ahora mi pregunta para ustedes: ¿apostar solo por una ciudad así probablemente es una estrategia perdedora con precios inmobiliarios en descenso y probable vacancia de viviendas? ¿O puede ser una oportunidad si la microubicación es adecuada (posibilidades de compra, transporte público local, parques...) y tal vez el edificio se adapta a medio plazo para ser accesible? Justamente considerando el atractivo rendimiento del alquiler, y porque los jubilados pueden ser "buenos" inquilinos.

La cuestión es, ¿cuál es tu objetivo?

Con un alquiler asequible para estudiantes tendrás una alta rotación, pero aun así te lo agradecerán. Al alquilar a personas mayores, debes comprar un inmueble que esté mínimamente preparado para las necesidades de ese grupo etario (ascensor). El resto — hacer que todos los apartamentos sean accesibles — tendrás que adaptarlo después. Si los apartamentos ya están adaptados para jubilados, la rentabilidad probablemente sea menor.

En general, veo que Herne sí está cambiando, pero siempre habrá necesidad de vivienda.

Saludos, experto en construcción

Primero se debería comprar una vivienda para uso propio y no una inversión con riesgo. En contra también juega un poco de capital propio.

Si se asume que en algún momento realmente habrá viviendas vacías, entonces una buena ubicación no aportará mucho más que una que no sea tan buena. La mayoría prefiere aceptar una ubicación no tan buena para ahorrar algunos euros.

Apostar por estudiantes no está del todo mal. Por lo general, pagan bastante bien por metro cuadrado. La mayoría probablemente tampoco insistirá demasiado en un estándar de vivienda siempre adecuado. Es decir, si una ventana ya no cierra del todo bien o el grifo gotea, no tienes a alguien molesto al instante. Y si sí, siempre se puede ganar tiempo, porque la mayoría se van después de unos años y el siguiente o la siguiente no se molestará inmediatamente por el defecto, etc.

Para un piso de estudiantes también es suficiente lo más barato, más o menos. En general, se debe asumir que los estudiantes no cuidarán demasiado una vivienda.

Primero se debería comprar una propiedad para uso propio y no una inversión con riesgo. En contra de esto también juega un poco de capital propio

La justificación de esta tesis me interesa mucho.

En una propiedad de uso propio, por ejemplo, no existe el riesgo de no alquilar. En realidad, siempre se alquila prácticamente a uno mismo. No existe el riesgo de inquilinos morosos. Si se requiere una reparación mayor, como una bañera de acero esmaltado rota o algo parecido y no se tiene dinero, como propietario se puede decidir ahorrar durante 6 meses para una bañera nueva (y usar la ducha mientras tanto). Si alquilas, difícilmente podrás hacer esperar a tu inquilino durante 6 meses. En tu casa, probablemente prestarás más atención a que no haya moho ni se causen daños.