Financiación KfW para edificios residenciales ecológicos a partir de marzo de 2023

¿Y qué recargo añade el banco aquí? En la información emergente se indica expresamente que el tipo de interés anual efectivo indicado no incluye los costes del banco.

Quería volver a mi pregunta. El 0,7% para los 25 años no es lo que finalmente tengo que pagar. ¿Saben ustedes cuánto más o menos añade el banco?

Supongo que se refiere a los costos de la deuda básica. Para nosotros, la tasa de interés nominal en la página web también fue la que pagamos. Los bancos ganan de manera diferente con los créditos de fomento. quizás pueda decir algo al respecto

[*]sin generador de calor basado en energía fósil o biomasa

¿Cómo se cuenta esto si uno mismo no tiene generadores de calor, sino que está obligado a conectarse a una red de calefacción urbana o cercana que genera su energía con energía fósil o biomasa?

Para nosotros, el préstamo con amortización al final del plazo sería especialmente ventajoso, incluso con costos adicionales muy altos. Intereses más bajos en el crédito bancario, 10 años para amortizar/invertir el ahorro especial, según mi plan de amortización en Excel, el apartamento para huéspedes con doble subvención casi se vuelve atractivo de nuevo.

Sí, las redes de calefacción son como la electricidad. Vienen por la tubería y son automáticamente verdes ;)

Vamos allá... si comparo estos intereses con los actuales mejores intereses de Dr.-Klein de 3,71 % a 10 años, la casa con KfW 40 puede ser aproximadamente 29.000 euros más cara que sin ello para que valga la pena. Para todos los que alcanzan fácilmente el 40, seguramente es agradable.

Ahora también lo he calculado exactamente con un ejemplo. La necesidad de financiación en el ejemplo asciende a 450.000 EUR y para simplificar asumo un interés del 4 %, una amortización del 2 %, una amortización extraordinaria de 2000 EUR en los primeros 10 años y luego una amortización extraordinaria de 5000 EUR. Con ello llego a las siguientes cifras:

Variante 1
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Préstamo: 450000,00 EUR, interés: 4,00 %, amortización: 2,00%, amortización extraordinaria: 10 años 2000,00 EUR - luego 5000,00 EUR
Cuota: 2250,00 EUR
Deuda residual: 0,00 EUR
Intereses totales: 243288,60 EUR
Duración total: P22A8M
Amortización extraordinaria total: 80000,00 EUR
Costos: 693288,60 EUR

Con los costos se refieren ahora a los costos totales compuestos por el monto del préstamo y los intereses.

En contraste está la variante con préstamo bancario + KFW 297. Para poder comparar correctamente, calculo una cuota total mensual de ambos créditos que es igual a la de la variante 1. Préstamo KFW de 100.000 EUR a 10 años con un interés de 0,7 % y una amortización de 3,66 % (esa debería ser la amortización calculada para un plazo de 20 años). El resto entonces con las condiciones anteriores por el banco.

KFW 297
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Préstamo: 100000,00 EUR, plazo: P10A, interés: 0,80 %, amortización: 3,66%
Cuota: 371,67 EUR
Deuda residual: 61908,98 EUR
Intereses: 6509,38 EUR

Banco
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Préstamo: 350000,00 EUR, plazo: P10A, interés: 4,00 %, cuota: 1878,33 EUR, amortización extraordinaria: 2000,00 EUR
Deuda residual: 221112,85 EUR
Intereses: 116512,45 EUR
Amortización extraordinaria: 20000,00 EUR

Esos son ahora los primeros 10 años en la variante dos, para llegar a la misma cuota. La amortización extraordinaria, por supuesto, sólo se aplica al crédito bancario más caro. Luego queda una deuda residual que se financia más adelante con las mismas condiciones que en la variante 1 y con la misma cuota.

Refinanciación bancaria
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Préstamo: 283021,83 EUR, interés: 4,00 %, cuota: 2250,00 EUR, amortización extraordinaria: 5000,00 EUR
Deuda residual: 0,00 EUR
Intereses: 68104,58 EUR
Amortización extraordinaria: 54126,41 EUR


En la comparación obtengo una ventaja en intereses de 52162,19 EUR para la variante 2 respecto a la variante 1. Eso ya es una suma considerable. Pero hay que tener en cuenta que una casa KFW40+ probablemente cuesta unos cuantos euros más que si, por ejemplo, construyo "solo" con el estándar KFW55. Si supongo unos 30.000 EUR de costos adicionales y vuelvo a calcular las variantes (esta vez en la variante 2 con 480.000 EUR), llego a las siguientes cifras.

Diferencia en intereses variante 1 a variante 2: 9335,77 EUR
Diferencia en costos variante 1 a variante 2: -20664,23 EUR


La ventaja en intereses se ha reducido, pero todavía existe. Sin embargo, al final todavía tengo costos adicionales de aprox. 20.000 EUR que debo asumir.

Y también encuentro interesantes los costos totales para el proyecto de construcción. Ahora, si asumo que debo aportar 100.000 EUR de capital propio a la casa (es decir, 550.000 EUR en total sólo para la casa, lo que según mis últimas conversaciones con los fabricantes de casas prefabricadas es bastante realista para 150 m²) y ya he conseguido un terreno barato por 100.000 EUR (vivimos en el campo), entonces al final estoy en costos totales de casi 900.000 EUR. Y eso significa que ya he aportado 200.000 EUR de capital propio y puedo permitirme una cuota mensual de 2250 EUR más amortizaciones extraordinarias (con una regla del 30 % eso significa un ingreso neto del hogar de 7500 EUR). Esto solo puede conducir a una profunda crisis en el sector tras el boom de la construcción de los últimos años, porque son sumas para las que uno ya debe pertenecer a la clase media alta.

Los costes adicionales dependen en gran medida de tu base. ¿Ventilación con recuperación de calor? ¿La envolvente del edificio alcanza justo KfW55 o ya con un cierto margen? ¿Qué esfuerzo adicional se debe realizar? ¿Solo una piedra un poco más gruesa o haces como algunos constructores prefabricados y pones una segunda estructura de soporte? ¿El constructor prefabricado que eliges todavía ofrece muros KfW55? ¿Qué tan importante es para ti de qué está hecha tu pared (el poliestireno es barato y lo logra más fácilmente)?

Por otro lado, considero que todas las optimizaciones no son prácticamente relevantes. Se prevén 750 millones, por unidad de vivienda 100k. Según los cálculos de Adam Riese, eso hace 7500 unidades de vivienda que serán financiadas. Si ahora aún solicitas ofertas, probablemente no pertenezcas a las beneficiadas.