¿Es sensato un contrato de ahorro para vivienda con una deuda pendiente alta como garantía parcial?

La desventaja del ahorro para la vivienda es que aseguras la buena tasa de interés del 1,19% para una parte de la deuda restante, pero para ello durante los próximos 7 años "inviertes" dinero a una tasa del 0,01% cada año (para que esa parte esté lista para su asignación), dinero que podrías invertir para obtener rendimientos mucho mejores. Eso debes considerarlo en el cálculo.

Solo para entender:
Con el ahorro para la vivienda invierto alrededor de 100,000€ a 0% de interés durante los próximos 7 años y pago 3,200 euros por ello.
Luego recibo 100,000€ al 1,19% de interés. Los pago durante 7 años. Esto genera 4,200 euros en intereses.

Coste total aproximadamente 7,400 euros.

Comparado 1:1 con invertir y calculando un interés del 3% en depósitos a plazo fijo:
Durante los próximos 7 años ahorro aproximadamente 1,200€ al mes para también llegar a 100,000€. Con los intereses tendré alrededor de 112,000€ (+12,000€).
Luego financio los restantes 88,000€ al, digamos, 3,5% y los pago durante 7 años. Esto genera unos 11,300 euros en intereses.

Coste total aproximadamente 11,300 euros.

Incluso con un interés del 5% en ahorros, todavía estaría por encima de los 7,200€ del ahorro para la vivienda.
¿Esto sólo valdría la pena si invirtiera ahora una suma mayor y no ahorrara, o si los intereses más adelante fueran alrededor del 2,5% o menos?

No quiero favorecer el ahorro para la vivienda, sólo me pregunto si me he equivocado en los cálculos o si estoy pasando algo por alto.

solo me pregunto si he cometido un error de cálculo o si estoy pasando algo por alto?

¿Hay algún sobreprecio?
¿Es necesaria una inscripción en el registro de la propiedad?

Solo para entender:
Con el contrato de ahorro para vivienda deposito alrededor de 100k€ durante los próximos 7 años al 0% de interés y pago 3.200 euros por ello.
Después recibo 100k€ con un interés del 1,19%. Esto lo pago durante 7 años. Surgen así 4.200 euros de intereses.

Coste total aprox. 7.400 euros.

Si se compara 1:1 con invertir y se calcula con un 3% de interés en depósito a plazo:
Durante los próximos 7 años ahorro cada mes aprox. 1.200€ para llegar también a 100k€. Con los intereses tendría aprox. 112k€ (+12k€).
Luego financio los restantes 88k€ supongamos al 3,5% y pago durante 7 años. Esto da aprox. 11.300 euros de intereses.

Coste total aprox. 11.300 euros.

Incluso con un interés de cuenta del 5% aún estaría por encima de los 7,2k€ del contrato de ahorro para vivienda.
¿Esto solo valdría la pena si invierto una suma mayor ahora mismo y no ahorro mes a mes, o si los intereses luego están alrededor del 2,5% o más bajos?

No quiero favorecer el contrato de ahorro para vivienda con esto, solo me pregunto si he cometido un error en los cálculos o si estoy pasando algo por alto.

Solo de los números no veo ningún error de cálculo, también siempre depende de las constelaciones y valores de interés con los que calcules, qué resulta al final.
Pero si miras tu situación para el año 2030 - necesitas más de 200k para tu deuda restante, eso es un valor bastante arbitrario, ¿no? Entonces, para 2030 con el método de inversión te pertenecen 112k€, y debes una deuda restante de 112k.
Con el método del contrato de ahorro para vivienda te pertenecen 96.800€, y debes una deuda restante de 96,8k, de los cuales recibes 100k al tipo de interés del 1,19%. Nadie puede decir hoy si eso será bueno o malo en 2030.

Como alternativa podrías también poner una parte de tu aporte de ahorro, por ejemplo, en un simulador de fondos y jugar con los valores de rendimiento. Ahí pueden salir valores completamente distintos – aunque esto también implica riesgos en el corto plazo de 7 años. Si el curso está mal cuando necesitas el dinero sería obviamente malo.

¿Existe todavía un agio?
¿Es necesaria una inscripción en el registro de la propiedad?

No hay agio. La inscripción en el registro de la propiedad para el Bausparer no es necesaria debido a que es el mismo banco. A menos que contrate el Bausparer en otra entidad.

Pero si miras tu situación a partir de 2030, necesitas más de 200k para tu deuda restante, ¿no es ese un valor bastante arbitrario? Entonces, según el método de inversión, te pertenecerían 112k€ para 2030 y deberías una deuda restante de 112k.
Con el método del Bausparer te pertenecerían 96.800€, y deberías una deuda restante de 96,8k, de los cuales conseguirías 100k al tipo de interés de 1,19%. Nadie puede decirte hoy si eso será bueno o malo en 2030.

Alternativamente, también podrías colocar una parte de tu contribución de ahorro, por ejemplo en un calculador de fondos, y jugar con los valores de rendimiento. Ahí podrían salir valores muy diferentes, aunque en un periodo corto de 7 años también conlleva riesgos. Si el mercado está mal cuando necesitas tu dinero, obviamente sería malo.

Los valores se referían solo al Bausparer. En total serían 570k€ de deuda restante, si no hiciera pagos anticipados.
Con el Bausparer habría ahorrado 96.800€, 100k€ al 1,19% y los restantes 373k€ al tipo de interés actual.
Con la variante de inversión habría ahorrado aproximadamente 112k€ y los restantes 458k€ al tipo de interés actual. Suponiendo un rendimiento del 3%.

En los últimos años además he invertido algo de dinero en ETFs. Pero eso me ha mostrado que con las fluctuaciones actuales hay periodos en los que el rendimiento es peor y otros en los que es mucho mejor. Para la inversión a largo plazo eso está bien para mí. Pero si necesitas tu dinero en un momento concreto, puede salir mal.

Actualmente tiendo a la diversificación:
10k€ por año en un Bausparer
7,5k€ por año en pagos anticipados
7,5k€ por año para invertir/inversiones

Para mí, el error de cálculo es que solo tienes en cuenta los intereses y los costos de cierre, pero omites el crédito 12.000€ menor.

Por lo tanto, la segunda opción con las cifras sería aproximadamente 60€ al mes más barata durante el pago que el Bausparer.

Ahora mismo tiendo a diversificar:
10k€ al año en un contrato de ahorro para vivienda
7,5k€ al año en amortización especial
7,5k€ al año para invertir / colocar

Diversificar es genial, pero la amortización especial es una tontería. Mejor haz un depósito a plazo fijo con eso. Así ahorras aproximadamente 3.000€.