Financement KfW pour bâtiments résidentiels écologiques à partir de mars 2023

Et quelle marge la banque applique-t-elle ici ? Dans l'infobulle, il est expressément indiqué que le taux annuel effectif global affiché ici n'inclut pas les coûts de la banque.

Je voulais revenir sur ma question. Les 0,7 % pour les 25 ans ne représentent pas ce que je dois payer au final. Savez-vous environ combien la banque y ajoute ?

Je suppose que cela signifie les frais d'hypothèque de base. Chez nous, le taux débiteur affiché sur le site web était également celui que nous avons payé. Les banques gagnent différemment avec les crédits subventionnés. peut peut-être en dire plus.

[*]pas de générateur de chaleur à base d'énergie fossile ou de biomasse

Comment cela est-il pris en compte lorsqu'on ne possède pas soi-même de générateur de chaleur, mais est contraint d'être raccordé à un réseau de chaleur urbain/réseau de chaleur de proximité qui produit son énergie à partir d'énergie fossile ou de biomasse ?

Pour nous, le prêt in fine serait particulièrement rentable, même avec des coûts supplémentaires très élevés. Des taux d'intérêt plus bas pour le prêt bancaire, 10 ans pour rembourser/placer l'économie, selon mon tableau Excel d'amortissement, l'appartement de la dépendance devient presque attractif pour un double financement.

Oui, les réseaux de chaleur sont comme l'électricité. Ils viennent du réseau et sont automatiquement verts ;)

C'est parti... si je compare ces intérêts avec les taux actuels Dr.-Klein de 3,71 % sur 10 ans, la maison avec KfW 40 peut coûter environ 29 000 euros plus cher que sans, pour que cela en vaille la peine. Pour tous ceux qui atteignent facilement 40, c'est certainement sympa.

J'ai maintenant recalculé cela précisément avec un exemple. Le besoin de financement dans cet exemple s'élève à 450 000 EUR et je pars pour simplifier sur 4 % d'intérêts, 2 % d'amortissement, 2 000 EUR de remboursement exceptionnel les 10 premières années puis 5 000 EUR de remboursement exceptionnel ensuite. Cela donne les chiffres suivants :

Variante 1
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Prêt : 450 000,00 EUR, intérêt : 4,00 %, amortissement : 2,00 %, remboursement exceptionnel : 2 000,00 EUR pendant 10 ans - puis 5 000,00 EUR
Mensualité : 2 250,00 EUR
Dette résiduelle : 0,00 EUR
Intérêts totaux : 243 288,60 EUR
Durée totale : P22Y8M
Remboursements exceptionnels totaux : 80 000,00 EUR
Coûts : 693 288,60 EUR

Par coûts, on entend ici le coût total constitué de la somme empruntée et des intérêts.

En face, il y a la variante avec crédit bancaire + KFW 297. Pour comparer correctement, je calcule une mensualité totale des deux crédits égale à celle de la Variante 1. Prêt KFW de 100 000 EUR sur 10 ans à 0,7 % d'intérêt et 3,66 % d'amortissement (ce qui devrait être l'amortissement calculé pour une durée de 20 ans). Le reste ensuite aux conditions ci-dessus via la banque.

KFW 297
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Prêt : 100 000,00 EUR, durée : P10Y, intérêt : 0,80 %, amortissement : 3,66 %
Mensualité : 371,67 EUR
Dette résiduelle : 61 908,98 EUR
Intérêts : 6 509,38 EUR

Banque
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Prêt : 350 000,00 EUR, durée : P10Y, intérêt : 4,00 %, mensualité : 1 878,33 EUR, remboursement exceptionnel : 2 000,00 EUR
Dette résiduelle : 221 112,85 EUR
Intérêts : 116 512,45 EUR
Remboursements exceptionnels : 20 000,00 EUR

Ce sont les 10 premières années de la variante deux, pour obtenir la même mensualité. Le remboursement exceptionnel ne peut bien sûr s'appliquer que sur le crédit bancaire plus cher. Après cela, il reste une dette résiduelle qui est ensuite financée aux mêmes conditions que la variante 1 et avec la même mensualité.

Financement complémentaire bancaire
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Prêt : 283 021,83 EUR, intérêt : 4,00 %, mensualité : 2 250,00 EUR, remboursement exceptionnel : 5 000,00 EUR
Dette résiduelle : 0,00 EUR
Intérêts : 68 104,58 EUR
Remboursements exceptionnels : 54 126,41 EUR


En comparant, j'obtiens un avantage d'intérêts de 52 162,19 EUR pour la variante 2 par rapport à la variante 1. C'est déjà une somme respectable. Il faut cependant noter qu'une maison KFW40+ coûte probablement un peu plus cher que, par exemple, du standard KFW55 "simple". Si je prends environ 30 000 EUR de coûts supplémentaires et recalcul ensuite (cette fois avec 480 000 EUR pour la variante 2), j'obtiens les chiffres suivants.

Différence d'intérêts Variante 1 à Variante 2 : 9 335,77 EUR
Différence de coûts Variante 1 à Variante 2 : -20 664,23 EUR


L'avantage d'intérêts a diminué mais est toujours présent. Cependant, j'ai en fin de compte quand même des coûts supplémentaires d'environ 20 000 EUR que je dois supporter.

Je trouve aussi intéressant le coût total du projet de construction. Si je pars maintenant du principe que je dois encore injecter 100 000 EUR de fonds propres dans la maison (soit 550 000 EUR au total juste pour la baraque, ce qui est assez réaliste pour 150 m² selon mes dernières discussions avec les fabricants de maisons préfabriquées) et que j'ai déjà acquis un terrain bon marché pour 100 000 EUR (nous habitons à la campagne), alors j'arrive à un coût total final de presque 900 000 EUR. Et cela signifie que j'ai déjà apporté 200 000 EUR de fonds propres et que je peux me permettre une mensualité de 2 250 EUR plus des remboursements exceptionnels (avec une règle à 30 %, cela correspond à un revenu net du ménage de 7 500 EUR). Cela ne peut, après le boom de la construction des dernières années, conduire qu'à une profonde crise dans le secteur, car ce sont des montants pour lesquels il faut déjà appartenir à la classe moyenne supérieure.

Les coûts supplémentaires dépendent fortement de ta base. Ventilation avec récupération de chaleur ? L'enveloppe du bâtiment atteint-elle tout juste KfW55 ou dispose-t-elle déjà d'une certaine marge ? Quel effort supplémentaire doit être fourni ? Juste une pierre un peu plus épaisse ou, comme certains constructeurs préfabriqués, fais-tu une deuxième ossature ? Le constructeur préfabriqué de ton choix propose-t-il encore des murs KfW55 ? Quelle importance accordes-tu à la composition de ton mur (le polystyrène est bon marché et l’atteint plus facilement).

D’un autre côté, je considère que toutes ces optimisations sont pratiquement sans importance. 750 millions sont prévus, soit 100k par unité de logement. Selon un calcul simple, cela fait 7500 unités de logement subventionnées. Si tu demandes encore des devis, tu ne fais probablement pas partie des bénéficiaires.