Cómo encontrar al arquitecto adecuado, seguramente lo puede explicar @11ant.
Gracias por la mención, pero ahora tengo que leer el hilo, aunque sea un hilo de financiación, los cuales suelo evitar.
Entonces empezaría a buscar desde ya,
En @11 hay consejos concretos para la búsqueda, fuera de Immoscout.
Probablemente se refiere a: Consejos para conseguir terrenos, que he dado aquí distribuidos en muchas decenas de hilos diferentes – usa el buscador del foro:
Otra pregunta totalmente diferente, aún no estamos seguros si queremos construir nosotros mismos (incluyendo casa prefabricada) o si queremos una propiedad existente.
Mi preferencia personal sería terreno + casa prefabricada, porque no tengo muchas ganas de una maratón de renovación. En cuanto a la ubicación, estamos bastante libres, solo queremos estar en el cinturón periférico ampliado de la gran ciudad (solo la dirección está fija).
Para propiedades existentes hay buenas fuentes como Immoscount, etc., pero ¿cómo es con los terrenos? Parece que hay pocas fuentes buenas / ¿existen consejos secretos?
No hay nada secreto en los consejos. Enfoca claramente el/los lugar(es) deseado(s), compra al margen del mercado, evita portales online (resumen muy corto).
Ahora la pregunta es, ¿cómo se continúa con esta información? ¿Cómo se comparan los proveedores de casas prefabricadas, cuáles son serios, cómo podemos evaluar bien (aprender) los precios? El rango de precios es considerable (aprox. factor 2).
Para mí la información existente ya es suficiente para, en vuestro lugar, marcar como resuelta positivamente la pregunta de si en absoluto podéis permitiros construir. Comparar precios de construcción es todavía demasiado pronto, ya que falta el terreno. La imprecisión de las estimaciones disminuye a medida que se aclaran las bases. En mi "Un plan para construir una casa, también para usted: el modelo por fases del HOAI" explico detalladamente los procedimientos recomendados, y en ese recurso también se describe la fase de reposo de la masa con toma de decisiones y está disponible como servicio.
Con la comparación de descripciones de construcción no estaréis contentos como aficionados, igual que al visitar un parque de casas modelo.
¿Pero cómo me pongo yo en una base para poder comparar las distintas ofertas?
Sólo los locos o quienes quieren volverse locos hacen una comparación
pasiva de descripciones de construcción. Mediante una licitación profesional se compara
activamente. Esto lo ofrecen arquitectos (pero también otros asesores de construcción independientes).
¿Cómo identifico un buen proveedor de casas prefabricadas? (Claro, puedo leer opiniones en el foro). Recibimos toneladas de información, pero evaluarla es ahora nuestro trabajo, que está siendo complicado; por eso es el tema principal en esta fase de trabajo.
Dejad que un profesional busque el proveedor más adecuado; el esfuerzo como hobby es altamente ineficiente, pero hay varios que lo hacen a diario. Actualmente, como he dicho, ese no es vuestro tema principal. Primero va el terreno.
Yo os recomendaría primero ir al arquitecto y crear un plano razonable. Con eso (=el arquitecto) se hace la licitación y las empresas hacen ofertas según vuestros requisitos.
Correcto, pero como ya he dicho eso viene mucho más tarde.
Es un poco difícil si estáis empeñados en un gran constructor de casas prefabricadas, ya que no siempre colaboran. Los carpinteros y proveedores más pequeños lo hacen más a menudo. En construcción maciza es habitual. Quizá podrías explicar brevemente por qué debe ser una casa prefabricada.
No hay que fijarse sólo en un fabricante, ni siquiera en un tipo constructivo.
Me parece correcto que, cuando hay mucha incertidumbre, se recurran a marcas consolidadas. Justo con Rentsch me imagino que podrían cumplir con vuestras exigencias.
Rensch-Haus es un buen proveedor. Para delimitar el marco asequible – que aquí, según mi percepción, ya está aclarado – se recomiendan, bajo el lema "if You can make it there ..." más bien farmacias como Baufritz, Weberhaus y similares.
Pero fundamentalmente describe muy bien nuestro problema: recibes dos indicaciones de precio (no quiero llamarles ofertas) que son completamente diferentes y con alcances totalmente distintos. Muchas partes están empaquetadas en "paquetes" que hacen muy difícil comparar los precios.
Manzanas y peras. Por eso se ilumina ya en la definición de parámetros vuestra propia medida clara, y en la licitación se hace de forma precisa, incluyendo el equipamiento.
Tomar un arquitecto y abordar la obra completa (sea prefabricada o planificada a medida) sería una solución; sin embargo queremos primero construir nuestro propio conocimiento. Estamos lejos de empezar, lo único que tenemos es un marco de financiación y también ahora estamos formando activamente “más” reservas para aumentar el capital propio (objetivo: aumentar el capital disponible en un 10% en este año).
Eso es ya una excelente base; antes del arquitecto viene el terreno. Lo encontraréis con mucha más rapidez que el punto en que os sintáis satisfechos con vuestro propio conocimiento.
Esto describe muy bien nuestros temas. El apartamento de entonces fue relativamente fácil de planificar. El plano venía dado y uno podía elegir suelo/interruptores/luz, lo que fuera. Una casa aumenta tanto la cantidad de decisiones como su complejidad en muchas veces (definitivamente subestimado por nosotros, y ahora queremos incrementar nuestro conocimiento primero).
Guiados de forma estructurada, todas estas dificultades pierden su miedo.
La asimetría se soluciona más fácilmente con un experto, contratado por vosotros y que sólo os debe a vosotros. Este experto determina qué se debe construir y las empresas ofertan a esa licitación.
Exacto: licitación en lugar de tabla Excel es la palabra clave, y todos los asesores (incluido el arquitecto) deberían ser neutrales y contratados por separado.
Las casas son demasiado individuales para obtener ganancias reales con la producción en serie y en casas prefabricadas el subcontratismo es tan frecuente como en construcción maciza.
Eso sí que es eficiencia: un párrafo corto y contiene dos verdades para citar en negrita:
1. Los diseños individuales tienen como toda moneda dos caras, la segunda es la falta de madurez para producción en serie (aunque aquí probablemente se refiera más a la mentira de marketing sobre costes unitarios);
2. La mayoría de los contratos generales (tanto "macizos" como "prefabricados") son básicamente autobuses de equipo llenos de subcontratistas con alineaciones cambiantes de partido en partido (y además sustituciones para mantener las promesas de precio).
Un arquitecto propio no excluye necesariamente una casa prefabricada y una licitación. Seguramente se necesitan algunos ajustes y no todos los proveedores construyen diseños personalizados. Pero en principio es posible. O se encarga sólo el armazón a una carpintería local y se administra el resto uno mismo.
Otro párrafo como una navaja suiza. 1. Arquitecto y casa de catálogo pueden ser una muy buena combinación, y 2. casa en estado de obra y administración de arquitecto también.
Al final casi siempre se reduce a que hay que encontrar a alguien en quien se pueda confiar lo suficiente para entregarle mucho dinero (que a la vez tiene un conflicto de intereses más o menos claro, porque gana “su” dinero con el vuestro).
Por eso no se toma a nadie que venda algo aparte de su servicio como coordinador especializado o planificador (y se remunera al arquitecto, por fases, mejor por
adhesión al presupuesto que por lo contrario,
costes).
La individualidad también quiere decir que hay que ajustar/programar la máquina cada vez de nuevo y cuidar la combinación de las piezas. Además planificar (por ejemplo tuberías) según la casa individual. Muchas fuentes de error.
Véase arriba, madurez para producción en serie.
Conozco una casa prefabricada en la que se montaron paredes que no estaban en el plano, las puertas tenían la anchura incorrecta, etc. Una casa prefabricada no es comparable con un producto estándar que sale a miles cada día de la línea, aunque el departamento de publicidad guste provocar esa asociación.
Una mala gestión documental provocando que tornillos y tuercas se fabriquen según diferentes versiones de los planos es significativamente menos frecuente en los contratos generales de prefabricación de naves que en los constructores “piedra sobre piedra”.