是全部出售房产还是部分出售并进行投资？

除了所有的成本和技术方面，我最关心的是它是否适合住宅区。周围有许多前东德的板楼，这些楼都经过了现代化改造，而且都入住得很好，甚至几乎满员。这里住了很多退休老人，因为我们的父母那一代人还住在这里。这里不像Gorbitz那样住着Flodder一家，更像是Schulze和Schmidt一家。如果一群活跃的大学生进入这个邻居社区，这样能行得通吗？

我对地理位置没有了解。但是：学生们真的想住在那里吗？也就是说，这个地点合适吗？

我最近处理过一个位于马格德堡的类似项目的再融资。那里也是一座大学城，有许多其他研究机构。
这个项目的位置对学生来说根本不合适——住宅区，周围什么都没有。结果是空置率上升，人员流动率很高。竞争对手（价格明显更低）是学生事务处的公寓。

我之前见过的此类项目基本都是专业客户，他们对此很了解。

最后说一句关于融资能力的意见。如果你找不到一家不太在意抵押价值的银行，那你也需要投入不少自有资金。
如果你将该项目整栋租给商业运营商，抵押价值应该是可持续租金的11到11.5倍左右。如果单套出租和管理，抵押价值最多是14.5倍。
成本大概是15倍（含土地）。

我对那个地方一无所知。但是：学生们也想住在那里吗？换句话说，位置合适吗？

这正是问题所在。到大学的交通非常方便（门口有公交车，四站路）——但是呢？作为年轻人，可能更想住在新城区，那里生活热闹，每条巷子里都有不同的酒吧、迪厅和电影院。另一方面，据说那里已经不像二十年前那么便宜了。而且从那里坐车到大学要半小时。 但是一旦建了这么个地堡，就很难再改成养老院了。

现在一位顾问也提出了提供学生宿舍的想法。

我想知道你的亲戚们还要带着多少“耳朵里的跳蚤”，才会让一个开发团队来处理。

学生住宿本身不是一个坏主意，但在这个讨论帖中，我还没有想到有什么“合适”的单一使用方案。

针对不同居住需求群体的特殊需求物业是一个非常有趣的领域，各方面都是如此。

开发一处物业，绝不是多年累积各种多样化的概念愿景就能完成的。

尤其是随着时间的流逝，现有租户放弃，局势不断重新洗牌。

我想知道你的亲戚们还要装多少“耳朵里的跳蚤”，才肯让开发团队介入。

这我也不知道。但我们并不着急逃跑。

学生公寓本身不是个坏主意，但在讨论过程中，我还没觉得单一利用概念“合适”。

单一利用概念？大象！说中文！

无论如何，开发房地产不是靠多年积累各种五花八门的概念愿景来实现的。

哦，瞧瞧吧。我总感觉你有点焦急，不过这完全打动不了我……

尤其不是因为随着年岁的增长，现有租户放弃，牌面永远重新洗牌。

现有租户90%是我们自己。还是说我误会你了？

同质化的使用概念？大象！说人话！

很简单：不是学生 或 老年人， 而是 并且。居住、后续服务、社会等。

我总感觉你有点慌张。[ /QUOTE]
我非常冷静。这类项目的关键在于把多个专业高手聚集到一起。他们下个季度没有时间。你基本上得提前几个月知道什么时候能够休息好。

[QUOTE="kaho674, post: 276644, member: 17818"]我们90%的现有租户都是自己人。还是我误会你了？

不，是我误会你了。我之前以为需要考虑的现有租户大多是第三方。

如果城里允许，为什么不呢！去别的地方庆祝。你的侄子们可以顺便搬进去。谁来资助这个东西？