在人口老龄化城市中的多户住宅作为资本投资

大家好，虽然我的事情并不直接涉及盖房子，但也许你们中的一些人会感兴趣并且想参与，这会让我很高兴。鉴于目前的低利率，加上我积攒了一些自有资金，我想买3到4套小型产权公寓用于出租，或者更好的是买一栋小型多户住宅。

我来自鲁尔区，想在这个地区买房。当然，我也希望像享受一次愉快的假期一样，买到性价比高的房产。从表面上看，这种情况比如在海内（Herne）就存在，那里可以买到维护良好的房产，净年租金回报率轻松达到7%。我认为，这么高的回报率与海内对各年龄段人群来说都不具吸引力有关。我看过网络上所有的人口预测，海内人口老龄化严重，预计到2040年将减少多达10%。

现在我想问你们：仅仅因为这样，一味押注于这类城市，很可能是个失败的策略，会导致房价下跌和住宅空置率上升吗？还是说如果微观地段合适（购物方便、公共交通、公园等）并且中期内对建筑进行无障碍改造，反而可能成为一个机会？尤其考虑到具有吸引力的租金回报率，以及退休人员我觉得可能是“好”租客。

我从未买过住宅房产，真的很难判断。我期待你们的意见！

早上好，

我看了网上所有关于人口预测的资料，赫尔讷的老龄化程度高于平均水平，预测到2040年将失去多达10%的居民。

这或许是真的，不过通过学生（波鸿大学和多特蒙德大学）的加入，年轻的新生力量还是会到来。但我并不觉得赫尔讷无聊，反而觉得这里色彩丰富，非常美丽。

现在我的问题是：仅仅因为这个原因而押注这样一座城市，是否很可能是失败策略，会导致房价下跌和可能的住房空置？还是如果微观位置合适（购物便利、公共交通、公园等），并且能够在中期将建筑改造为无障碍的，这是否也可能是一个机遇？特别是考虑到有吸引力的租金回报率，以及退休人员，我觉得他们可能是“好”租客。

问题是你的目标是什么？

对于以可负担的价格出租给学生，你会面临较高的流动率——不过他们仍会感激你。出租给老年人时，你必须购买一个在基本上满足该年龄段需求（如电梯）的房产。其余部分——比如所有住房实现无障碍设计——则需要你后续改造。如果这些产权住宅已经为退休人员做好准备，回报率可能会较低。

基本上，我认为赫尔讷虽然在变化，但对居住空间的需求始终存在。

莱茵区的问候

首先应该购买自住房产，而不是有风险的投资性物业。自有资金不足也是一个反对理由。

如果假设将来真的会出现住房空置，那么一个好地段的房子带来的收益也不会比一个不太好的地段高出太多。大多数人宁愿接受一个不是非常好的地段，以节省一些钱。

押宝学生并非完全错误。他们通常按每平方米的价格支付得相当合理。大多数学生也不会太在意住房始终保持完美状态。比如窗户如果不太密封或者水龙头滴水，也不会马上找麻烦。如果真的找麻烦，还是可以拖时间，因为大多数人在几年后就会搬走，下一个租户也不会马上介意这些小问题。

此外，学生公寓基本上用最便宜的装饰也足够了。总体来说，也应该假设学生对房子的使用不会特别爱护。

首先应该购买自用住房，而不是有风险的投资性房产。因为启动资金较少，这也不利于投资。

我对这个观点的理由非常感兴趣。

对于自用房地产来说，例如不存在未出租的风险。你实际上是把房子租给自己。因此也没有租客恶意毁坏房屋的风险。如果需要进行较大的维修，比如钢搪瓷浴缸坏了，而你又没有钱，作为房主你也可以说，我们现在攒6个月的钱买一个新的浴缸（这段时间用淋浴）。如果你出租出去，几乎不会允许你的租户等6个月。你在自己的房子里更会注意防止发霉和避免造成损害。