信用与股权的使用

我现在来当个搅局者。你在一个低利率已经不再存在的时期买了一套房子。但是还不是所有人都注意到这一点。两到三年后，这种情况很可能会发生变化。如果这期间斯图加特的房地产市场释放了一些泡沫，你怎么办？你能承受多少价值损失？如果那时房子价值下降了20%，你今天对这笔交易的看法会如何改变？还要考虑到“最佳地段”将会最先遭受调整的影响。

基本上，你现在买房会不可避免地投入大量的附加购房成本。一位中介费用可能会免除，那就是“只有”大约40,000欧元的损失。对我来说，这是反对中间买卖的一个有力论据。这套房子要么作为出租物业来合理化投资，但必须严格审核收益率。要么就不值得买。

我现在来当一下扫兴的人。你在利率很低的时期买了一套公寓，而现在这种低利率已经不存在了。不过，大家还没有全部注意到这点。两到三年后，情况可能就会改变。如果在这段时间内，斯图加特的房地产市场放松许多气，你会怎么办？你能承受多少价值损失？如果这套公寓的价值减少了20%，这又会如何改变你目前对这笔交易的看法？还要考虑到，“黄金地段”将会是调整中受到冲击最严重的区域。

基本上，你现在购买会不可逆转地损失一大笔购买附加费用。如果不经过房产中介，损失就仅剩“仅有”的4万欧元左右。对我来说，这是一个强有力的反对中间买入再卖出的理由。这套公寓要么作为租赁物业自洽，但必须严格审查投资回报率。否则就不值得买。

我也有同感。
在这种情况下，我也会想问问，为什么你的房东会把这套房推荐给你买，而且为什么偏偏是在现在。

所以60%融资=370万欧元时，可以获得市场上最好的利率。
但在60%到80%的贷款额度之间，“利率差异”不再那么大。也就是说，接近500万欧元的融资也应该不错。

也就是说，如果你本来就有意以后买更“大”的房子，那么这里的目标就是“最优”且“税务上合理”的融资，也就是说，之后你会有更多自有资金用于“自住物业”。

因为现在几乎不融资，然后以后搬到更大的房子，再贷一大笔贷款作为另一个物业的自有资金，这很难实现。因为税务局以后在出租与租赁时只会认可你购房时贷款的部分。

还有几点建议：
- 较长的利率锁定期：20年？甚至更长。
- 灵活性，即还款方式可调整，因为作为房东希望有正现金流，利息可抵扣，也就是说，如果能减少还款会很好。（如果能多还款，可以把多出来的钱另作投资）

我现在来当一下破坏者。你在利率很低的时候买了一套房子，而那个时期的低利率已经不存在了。但还不是所有人都注意到了这一点。2到3年后情况很可能会发生变化。如果在这段时间里斯图加特的房地产市场出现较大回调，你会怎么办？你能承受多少价值损失？如果那时这套房子贬值了20%，这会如何改变你对这笔交易的看法？还要考虑到“最佳地段”往往是调整最剧烈的地方。

基本上你现在买房会无可挽回地损失大量的购房附加费用。中介费可能会省去，那么你损失的就“只有”大约4万欧元左右。对我来说，这是反对中间买卖的有力理由。房子要么作为出租物业有其合理性，但需要严格检验收益率。要么就不划算。

嗯，为什么现在大家都预测2到3年后房地产价格会下降20%？

目前有以下因素反对价格下跌：
- 通胀，目前年化为8.1%（有上升趋势……年底可能达到两位数……明年会缓和吗？当然，从10%降到5%通胀也是一种缓和……）
- 建筑成本史无前例地高……这状况大概率不会缓解……（建筑材料价格+法律规定……光是满足能源标准就很难）
- 住房短缺依然存在……由于利率和房价上涨，许多购房和建房的潜在需求消失了……但那些想要扩大居住空间的人有什么选择？换房子，那租赁市场情况怎么样？非常糟糕……这意味着未来几年价格还会大幅上涨，因为：
- 住房作为投资已经不再划算（价格+利率+规定），这会导致未来几年建房更少，可出租房源减少，从而让情况不会缓和。

如果今年和明年房价还能上涨10-20%，那么2-3年后看到房价下跌的可能性才会增加……否则非常不太可能，尤其是在大城市地区几乎不存在这个可能。

由于长期固定利率（很多其他国家没有这种情况），未来几年很难出现强制拍卖……而且市场上有太多资金……人们宁愿继续买房，也不愿意让通胀侵蚀资产，即使房价高出价值10-20%甚至30%。

这只是我的观点；）

很难预测市场。租金必须大幅上涨，房地产行业在3%的利率下才有可能盈利。与此同时，现有建筑翻新和新建的规定和成本也在增加。此外，政治风险因素也让许多人望而却步。

但如果通胀持续时间较长，租金上涨，那么房价也应该上涨。

我本人也暂时搁置了我们计划的新建投资。完全没兴趣去做这事，宁愿在旁观望。不过我们现在投资了光伏组件，因为我不相信电价会长期回落到每度电30/35欧分以下。至少在德国不会。

当然很难预测……但我确实觉得很难说价格会下跌。

我有很多客户在2020年初说：“哦，疫情，我等几个月，因为价格会下跌……”结果呢？2020年恐怕是价格大幅上涨的一年。

正如你所写：
“同时，现有建筑翻新和新建项目的要求和成本在上升。
此外，政治风险因素让很多人望而却步”
这将导致建筑减少……尽管住房需求依然存在……而且我们现在有很多来自乌克兰的难民，如果战争持续，他们可能会待得更久，这些因素几乎不会让市场放松。

趋势可能是，人们会在较小的住房中待更久，因为找不到更大的住房，即使找到了，价格也相差太远……

也许，三到四口之家将不再建160-180平方米的房子，而是120-130平方米……谁知道呢……而且几乎没有地块了……