买房 - 复杂的情况

你好，

我目前处于一个有些复杂的情况，因此在这里寻求建议。情况如下：

我和妻子目前租房居住，但希望在今年或明年搬回我们的故乡。那里和德国的许多其他地方一样，房地产状况非常紧张。换句话说，买卖和租赁价格都极高，但这些房产其实不值这个钱。

我们已经找合适的房产买了有一段时间，但没有找到合适的，或者价格太高。因此我们考虑搬进我父亲目前独自居住的原始父母家。

为了让我们能搬进去，前提是我父亲找到一套一到两居室的公寓。我们想到的办法是作为买家买下那套公寓，然后出租给我父亲。同时，我们作为租客搬进父母家，向我父亲支付租金。

我父亲会给我们这栋房子的优先购买权，我们以后可以决定是否接手这栋房子。他当然也可以现在以一个优惠价格直接卖给我们，但问题是
1. 房子上还有债务，
2. 我还有两个兄弟，当然也要考虑他们的权益。也就是说，目前这种馈赠性质的转让很难不让某人感到不公。

所以租赁这个方案的优点是，在未来几年我们的收入状况可能不稳定（家庭计划/搬家/换工作）情况下，经济负担不会太重。买一套大约20-30万欧元的公寓对我们来说比买一栋50-70万欧元的房子更容易承受。另外，如果我没理解错的话，租给家庭成员还能节税（减少广告费用？），但必须至少收取当地市场租金的50%。

这有道理吗？
我有没有忽略什么重大问题？
或者有没有我们还没想到的更好方案？

非常感谢你们的帮助。

人们谈论的是极高的房地产买卖和租赁价格，而这些价格实际上并不值得这些钱。

这只是主观的 ;-)

他当然也可以现在直接以低价把房子卖给我们，

那为什么不以“合理”的价格卖呢？太贵了吗？

为了让我们可以搬进去，前提是我父亲必须为自己找到一套一到两居室的公寓。我们这里的想法是，我们作为买家购买该公寓，然后将其租给我父亲。
同时我们作为租户搬进父母的房子，向父亲支付租金。

可以这么做。你们要对租金收入纳税，你父亲也要纳税。需要计算是否划算。

不过必须考虑要求至少收取当地市场租金的50%。

在优惠出租的情况下，还必须注意遵守所谓的收费界限，如果要保持广告费用的全额扣除：该界限为（与以往一样）当地市场租金的66%（《所得税法》第21条第2款第2句）。即使约定的租金为当地市场租金的50%以上但不到66%，如果存在（正面的）总盈余预测，从2021年1月1日起也可以全额认可广告费用。
所以也需要计算，50%能否实现。

我有没有忽略什么重大的问题？

有，你们必须投入自有资金购买公寓，而这笔资金以后可能缺少买另一处房产。如果你们能负担得起房子的租金（或者在那里只优惠居住？——兄弟姐妹们怎么说？），那也可以按正常价格购买。

你好

可以这样做，或者他更便宜地卖给你们吗

为什么不以“合适”的价格买？太贵了吗？

是的，这正是问题的关键。“合适”的房价大约是55万到60万欧元，加上装修费还要5万到10万欧元，这对于我们目前来说几乎是不可能的，或者只能达到极限。但由于未来几个月或几年收入不确定（可能换工作——工资如何？育儿假？等等），我们正在寻找其他的可能方案。

可以这样做。你们要对租金收入纳税，你父亲也要纳税。必须计算一下是否划算。

我的想法是通过产生租金损失来降低应纳税收入。也就是说，我只收取当地租金的50%或66%，然后计算银行利息、维修费等费用，最后产生亏损，从而带来税收优惠。这种做法对吗，还是胡扯？

我父亲已经退休，所以他要为租金收入纳税也不算太严重（？）。

是的，你们必须投入自有资金购买公寓，这可能会导致你们以后买房时缺少资金。如果你们能负担得起房子的租金（或者在那儿也只以优惠价格居住？——兄弟姐妹们怎么说？），那么你们也能以正常价格购买。

在这种情况下，父亲可以先买下公寓，我们则接手房子。到那时还需要几年时间，我们可以用来积累额外的自有资金。

我们目前还买不起那个房子，理由见上文。

作为兄弟姐妹，我会觉得自己被狠狠地捉弄了。

是这样正确还是胡说？

正确。但仅在你 a) 有足够的广告费用（利息、折旧和不可转嫁的经常性经营成本——必须计算）且边际税率较高的情况下有效。如果你每年都想产生亏损，那么你更可能需要按2/3的租金来计算，以免被税务局否认。

我父亲已经退休了，所以他必须缴纳租金收入税这件事并不算太糟糕（？）。

他至少每年必须做税务申报并申报收入。他是否需要缴税取决于他的其他收入情况。结果可能很好，也可能很贵。没有信息我们无法判断。

在这种情况下，父亲可以买下公寓，我们则以房屋交换。之前还有几年时间，我们可以利用这段时间积累额外的自有资本。

嗯，是否一切都顺利，以及和兄弟姐妹们之间的情况……

我们目前还买不起正常价格的房子——见上文。

那么如果租金也很高，你们也租不起。除非租金定得过低，否则税务局和兄弟姐妹会觉得被耍了。 如果净租金在1500欧元（加其他费用？）左右，对于这样一个合理位置的房价来说没问题，你也可以贷款接近50万欧元，因为还款金额是相同的。