融资比较：过去与现在

总是有人说，这里有人总是在很高的水平上抱怨，说大家不应该这么娇气，我们以前的贷款利率是9%，我们也成功了，诸如此类……

我想通过这个帖子稍微反驳一下，通过我认为有说服力的比较来说明问题。
我的假设基于一些虽然是虚构但相当现实的数值。我将把2000年和今天进行比较。

我们考虑一套150平方米的房子，坐落在一个500平方米的土地上，并投入20%的自有资金。我们今天的家庭净收入为5007欧元。我按照每年减少2%的补偿来计算，那么以前的对比家庭的净收入约为3370欧元。假设每个家庭将50%的家庭净收入用于贷款还款率，尽管今天这比例很高，但当年的人们常宣传说必须勒紧裤腰带，而且他们自己也确实这么做了，所以我现在也假设两户人家都是这样，以便进行比较。

以下是我的假设和对比：

2000年，房屋每平方米（居住面积）平均价格为1227欧元，地价为80欧元/平方米。根据上面设定的3370欧元家庭净收入，50%用于还款，则月供为1685欧元。此外，我采用了之前提到的9%利率。由此产生以下情景：

150平方米房屋费用 184,050.00欧元

500平方米土地费用 40,000.00欧元

土地购买附加费用（10%）4,000.00欧元

自有资金 45,610.00欧元

资金需求 182,440.00欧元

十年后剩余债务约为120,000欧元，约相当于偿还了34%。

今天我估算房产每平方米2800欧元，土地每平方米250欧元，当时的土地价格可能约为80欧元。按照5000欧元的家庭净收入，月供为2500欧元，用于偿还贷款。这样得到以下数值：

房屋费用 420,000.00欧元

土地费用 125,000.00欧元

土地购买附加费用（10%）12,500.00欧元

自有资金 111,500.00欧元

资金需求 446,000.00欧元

如果我现在同样计算，10年后达到34%的偿还率，那么利率仅为4%！！！但此时剩余债务却不是像当年那样120,000欧元，而是将近300,000欧元。

这意味着当年的9%利率相当于今天的4%。此外，考虑到当前生活成本的其他价格走势以及建筑材料供应的不确定性，一个月收入5000欧元的家庭（这已经远高于平均水平）几乎无法拿出50%的净收入用于建房，否则很可能没有足够的生活费，且这50%还未包括附加成本和储备金。更不用说许多人由于学习等原因根本无法积累20%的自有资金。

所以，即使利率只有3%，考虑到当前的成本，我仍然认为这已经是极限，比当年的9%还要糟糕。3%利率下的剩余债务仍会超过250,000欧元。

希望这对你们和老一辈争论时有所帮助。 ;-)

有趣，特别是因为我们在2001年和2021年都有融资（和建造）。
1.) 我们2001年支付的利率是5.2%，不是9%。那更像是1980年的水平。
2.) 自2000年以来，生活成本上涨远比你估计的要多。不仅考虑通货膨胀，还要考虑到2000年还不存在、通胀中未计算的费用：智能手机、Netflix、较少的第二辆车。
3.) 对住房的要求明显增加。2000年普通的独栋住宅面积还在120-140平方米，而现在是160-180平方米。举例来说：我们2001年建了两间儿童房，160平方米；现在更小，更适合老人，设有小客房，面积181平方米。
4.) 当时还有建筑儿童补贴和其他补助。

我想说，你不能用数学理论的方式来处理这个问题。参数太多了。

老实说，这对我来说实在是太乱了，无法理清这些数字。许多因素，如通货膨胀等等，完全被忽略了，正如今天更高的居住标准一样：更大的房子，热泵，太阳能，通风系统，保温等。

过去和现在，普通家庭都把大约40%的收入用于房屋支出。因此，德国的自有住房比例仍然保持在大约40%，相对稳定。

有人可能会认为，持续不断的新冠、能源、环境和战争危机造成了建筑材料的不稳定，但也仅此而已。

dass viele das Eigenkapital von 20% gar nicht haben aufbauen können aufgrund von Studium usw. usw.

这样（尴尬）的借口可以省省了。不节省就意味着消费过多。

以前有13年的学校教育，偶尔还有长达20个月的替代役。那三年生命里没法存钱。现在的学生过得比以往任何时候都好。

你的计算中有很多参数，这么简单是不合适的。 1. 2000年的利率为6-6.5% 2. 在这种利率下偿还率始终为1%，因为这样计算出的贷款期限略超过30年 3. 没有考虑当时的补贴 4. 目前的偿还方法不正确 等等。

有趣的是，特别是因为我们在2001年和2021年都有融资（和建造）。 1.) 我们2001年支付的利率是5.2%，而不是9%。那个利率更像是1980年。 2.) 自2000年以来，生活成本增长的幅度远超过你的估计。不仅仅考虑通货膨胀，还包括那些2000年根本不存在、且在通胀中未被考虑的费用：智能手机、Netflix、减少的第二辆车 3.) 对房屋的要求明显提高。2000年普通的独栋住宅面积约在120-140平方米，而现在是160-180平方米。举例：我们2001年建的房子有两个儿童房，面积160平方米，现今为了适合老年且有小客房，面积是181平方米 4.) 当时还有建筑儿童补贴和其他补助 我想说的是，你不能用数学理论来处理这些问题。参数太多了。

嗯，我只是在哪里看到有人说他2000年是以12%的利率建房的。我现在稍微把这个数字调低到9%。 我只是想说明，在收入较低但价格也显著较低的情况下，9%的利率与今天无法相提并论，在我的例子中，如果每年偿还率相同且收入的50%都用于还贷，那么10年后仅相当于4%的利率。

根据你提供的数字，当时融资其实比我计算的还要容易，因为1.，没有考虑通胀，2. 如你所说，生活成本增长更快，3. 利率明显低于我的例子。

你的说明反而加强了我的观点。非常感谢。

补充：我只是再次对我在脸书上看到的一个说法感到不满，想设法做个计算，证明这纯粹是混淆概念的比较。但如果这些数字本身有误，那也不构成良好的论据 :-/

你的计算中有很多参数是不那么简单就适用的。
1. 2000年的利率是6-6.5%
2. 这种利率下的偿还率总是1%，因为这样贷款期限大约是30年多
3. 没有考虑当时的补贴
4. 现在的偿还假设不正确
等等。

你肯定是对的，但这只是进一步证明了我的观点……

例如，这9%的利率我是拿来参考的，因为总是能看到有人提到。

或许你有时间和兴趣用更准确的数字重新计算一下。我对此很感兴趣。