Kaufberatung, kleines Haus aus 1880, Sanierung

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B

blackarrow1990

Hallo,

wir sind schon lange auf der Suche nach einem Haus für unsere junge Familie (M33, F32, Kind 3 Jahre). Wir haben ein kleines Haus (ca. 100 m2) besichtigt, das uns gefallen hat. Das Haus ist in keinem guten Zustand und muss renoviert werden. Auf jeden Fall wird ein Sachverständiger beauftragt werden, das Haus zu bewerten und die Kosten für die Renovierung zu schätzen.

Gebaut um 1880
Saniert 2018 (Gasleitung, Warmwasserleitung, Elektrik)
PVC Fenster, teilweise undicht
Gasheizung Energieklasse E

Trotzdem würde ich im Vorfeld gerne eure Meinung dazu hören, ob das Haus überhaupt ein Potenzial hat und welche Eckpunkte unbedingt zu beachten sind.

1. Tragwerk: Der Innenraum ist komplett mit Gipskarton oder Zementplatten mit Styropor (ca. 3-5 cm) verkleidet. Es ist daher schwer zu erkennen, ob die Verbindungen zwischen Holzbalkendecke/Balken/Stützen noch in Ordnung sind. Ich weiß nicht, ob ein Experte mehr dazu sagen kann.
2. Dämmung: Sie ist offensichtlich von innen isoliert (Zementplatten mit Styropor). Das macht uns Sorgen um die Feuchtigkeit und den Zustand der Wände, ich habe nur an wenigen Stellen Löcher gefunden, wo man die Feuchtigkeit messen kann (im Keller ca. 80%, überall ca. 40% gemessen mit Trotec BM31).
3. Der lange Balken an der Fassade ist beschädigt. Kann man das reparieren oder muss der Balken ausgetauscht werden?
4. Das Haus wurde laut dem Makler 2018 saniert. Die Gasheizung ist schon älter, die Leitungen für Warmwasser und Elektrik sind in Ordnung. In der ersten Linie würden wir das Bad sanieren, Fenster austauschen sowie eine neue Küche einbauen. Das Dach sieht dicht aus, zwischen den Sparren wurde mit Steinwolle gedämmt, die noch immer in einem guten Zustand ist. Gibt es weitere Punkte, die wir tiefer anschauen müssen, bevor Sachverständiger vor Ort ist? Vor allem die Punkte die eine große Investition benötigen.

Vielen Dank.

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K

KarstenausNRW

Das Haus ist in keinem guten Zustand und muss renoviert werden.
Saniert 2018 (Gasleitung, Warmwasserleitung, Elektrik)
Ersteres ja, Zweiteres nein. Nicht saniert. Es wurden die wahrscheinlich notwendigsten Dinge unternommen, um überhaupt noch wohnen zu können.

Die Bilder sagen mir schreien ganz laut "Sanier mich bitte richtig!!!"

Fragen: Was kostet das Haus bzw. was für eine Lage und Bodenwert?
Davon abhängig ist die Entscheidung, was Ihr macht. Bei dem Zustand würde ich nicht kaufen, wenn ich in meiner Kalkulation nicht MINDESTENS 1.500€/qm als Renovierung (ich rede nicht von einer umfassenden Sanierung - wenn ich schon sehe, dass im Keller provisorisch Stützbalken aufgestellt sind usw.).

Nur aus dem Bauch heraus und aufgrund der Bilder: Das Haus an sich sollte keinen großen Teil zum Kaufpreis beitragen. Der wesentliche Teil sollte der Grundstückswert sein. Ist dem nicht so, spart Euch bitte den Gutachter und freut Euch, am Ende nicht noch gutes Geld schlechtem hinterher zu werfen (wenn sich nämlich die teuren Baustellen bei der Renovierung/Sanierung auftun).
 
B

blackarrow1990

Das Haus ist nicht denkmalgeschützt.
Also, ein Gutachter lohnt sich hier nicht, oder?
Das Grundstück ist tatsächlich sehr klein - nur Grundfläche des Hauses (etwa 50 m2).

Obwohl es von den Fotos schwierig zu sagen ist, was muss hier alles saniert werden?
 
K

KarstenausNRW

@TE: Hättest ja ruhig mal sagen können, dass das Haus in Frankreich/Elsass steht. Für 175.000€ + 10.000€ Provision. So steht es zumindest in der Annonce.

Die Energieklasse ist die CO2-Belastungsklasse, die korrekte (französische) Energieklasse liegt bei D mit 220kWh/a je qm ==> das ist in Deutschland die Klasse G. Also schlechtere Effizienz kannst Du gar nicht kaufen. Nur mal so zur Info.
Und wenn ich die Grundstückspreise hinter der Grenze mal zu Rate ziehe ==> auf der deutschen Seite bei etwa 450-550€/qm. Also bei dem Angebotspreis musst Du schön blöd sein, die Hütte in Betracht zu ziehen.

Alles in allem wäre das die letzte Immobilie auf Erden - die würde ich für den Preis sogar ausschlagen. Sorry. Geh mal davon aus, dass die vergleichbaren Häuser am Ort (bei der Größe und ordentlichem Zustand, wenn auch nicht neu) mit T€ 400 +X mindestens das Ergebnis Eures Kaufes + Renovierung sein werden.
 
Zuletzt aktualisiert 23.06.2024
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