Einschätzung Kaufpreis / Marktpreis Einfamilienhaus aus 1900

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Jack1983

Hallo zusammen,

mein Name ist Jack. Das hier ist nach längerem passiven Lesen mein ersten Beitrag im Hausbau-Forum. Ich hoffe ihr könnt mir helfen ein realistisches Gefühl für den Marktwert eines Hauses zu bekommen, da ich mich mit der Einschätzung schwer tue. Der Markt scheint in den letztem Monaten sehr in Bewegung zu sein, in diesem Fall vermutlich im Wesentlichen durch die gestiegenen Zinsen sowie durch die hohen Gaspreise.

Ich wohne aktuell mit meiner Frau und zwei Kindern (7&5) zur Miete. Wir möchten unseren Wohnort wieder näher zu unseren Familien verlegen und suchen daher eine Wohnung oder ein Haus in Hessen. Prinzipiell wohne ich sehr gerne zur Miete und schätze es wenig Arbeit und Sorgen mit Eigentum zu haben. Leider findet sich im Suchgebiet seit Längerem nichts was zu unseren Anforderungen (5 Zimmer, Garten, max. 2 Stockwerke, 150+ qm, schick, gute fußläufige Infrastruktur ) passt. Nachdem wir den Blick etwas breiter gemacht haben und auch nach Wohnungen & Häusern zum Kauf schauen, ist uns kürzlich etwas über den Weg gelaufen das passen könnte. Dazu möchte ich gerne um eure Einschätzung bitten, ich bin absoluter Laie und es wäre meine erste Immobilie.

Es ist ein Haus BJ 1900, Teil eines Denkmal-Ensembles, das auf einem Grundstück mit ca. 1000 qm steht. Bodenrichtwert im Jahr 2022 sind 750 Euro/qm. Das Haus inkl. Grundstück wurde von einer Firma aufgekauft, die sich auf Sanierungen älterer Objekte mit Fokus energetische Sanierung spezialisiert hat. Der hintere Teil des Grundstücks wurde für den Bau zweier mittlerweile fertiger & bezogener Doppelhaushälften genutzt, die sich mit dem Bestandshaus die Einfahrt & den Hof teilen. Das Haus selbst wurde abgestimmt mit dem Denkmalschutzamt umfassend saniert, inkl. Dachstuhl/Wärmedämmung, Gauben, Dachfenster, Dämmung Fassade, Sockelabdichtung, teilw. neue Fenster, neue Haustür, Solaranlage für Wasser/Heizung und Gas-Brennwertheizung. Der neue Energieverbrauch liegt laut Energieausweis bei 100 kWh/m2a.

Das Haus hat auf zwei Stockwerken 4,5 Zimmer auf 160 qm, einen 20 qm Balkon, eine 20 qm Terrasse, einen vernünftig dimensionierten Garten sowie einen 40 qm großen, alten und unbeheizten trockenen Gewölbekeller mit neuem Fußboden. Weiterhin gibt es eine Garage sowie einen Stellplatz im Hof. Über die WEG sind dem Haus 1/3 des Grundstücks zugeordnet, also etwa 330 qm. In Summe wirkt das Haus sehr gut und auch hochwertig saniert, die Bäder und das Parkett machen einen sehr guten Eindruck. Nachdem ich über vergleichsweise wenig Ahnung zu Häusern verfüge, habe hier auch einen eigenen Bausachverständigen beauftragt um eine Expertenmeinung zum Zustand, möglichen Unzulänglichkeiten sowie zum Wert zu bekommen.


Hier meine Frage: wie ermittle ich einen fairen Marktwert für das Objekt? Fehlen noch wichtige Details in meiner Schilderung? Der Anbieter fordert ca. 850.000 Euro, ist aber ungefragt bereits 20.000 Euro runter gegangen. Einen Makler gibt es glücklicherweise nicht. Ich tue mich schwer einen fairen Preis zu ermitteln. Für den Grund habe ich aus dem Bodenrichtwert einen Anhaltspunkt, aber für das Haus bzw. den Quadratmeterpreis, die Garage, den Keller und natürlich auch den Profit für die Firma tue ich mich schwer. Habt ihr dazu eine Meinung?


Vielen Dank vorab
Jack
 
J

Jack1983

Nachtrag, da ich nicht sehe wie ich meinen Beitrag editieren kann.

Ich vermute dass es aktuell wenig Nachfrage nach diesem Objekt gibt. Es ist in Relation zum Angebotspreis mit 160 qm und vier Zimmern vergleichsweise klein, hat im Vergleich zu neueren Objekten einen hohen Energieverbrauch, wird mit Gas beheizt und hat ein kleines Grundstück das in WEG mit zwei anderen Parteien ist. Der gemeinsame Hof grenzt direkt an Garten & Terrasse an. Auch vermute ich dass 800.000 Euro Kaufpreis plus Nebenkosten für viele schwer zu finanzieren ist, und auch die ungefragte Reduktion des Angebotspreises ist für mich ein Indiz für fehlende Nachfrage.
 
S

SoL

Denkmalschutz ist teuer, Denkmalgeschützte Immobilien liegen hier ewig in den Portalen.
Zum Vermieten kann man es machen, wegen (Sonder-) Abschreibungen.
Für die Eigennutzung würde ich mir keine Denkmalgeschützte Immobilie ans Bein binden. Da kann ich nicht so frei walten, wie ich möchte und zahle dafür für jeden Furz das doppelte / dreifache.
Nicht meins...
 
J

Jack1983

Denkmalschutz ist teuer, Denkmalgeschützte Immobilien liegen hier ewig in den Portalen.
Zum Vermieten kann man es machen, wegen (Sonder-) Abschreibungen.
Für die Eigennutzung würde ich mir keine Denkmalgeschützte Immobilie ans Bein binden. Da kann ich nicht so frei walten, wie ich möchte und zahle dafür für jeden Furz das doppelte / dreifache.
Nicht meins...
Hallo SoL, vielen Dank für die schnelle Rückmeldung. Das Haus ist Teil eines Ensembles, heißt man ist im Wesentlichen im äußeren Erscheinungsbild eingeschränkt. Würde das deine Meinung ändern?
 
S

Sunshine387

Ich würde da mal pauschal -15% abziehen. Der Anbieter probiert aktuell noch die Preise 2020-2021 durchsetzen zu wollen. Gucke mal auf Mapio.net im Archiv deines Ortes dort kann man auch alte Objekte anschauen. Doch auch dort sind die Preise in den letzten beiden Jahren stark angezogen. Deswegen würde ich bei den Zinsen darauf wetten, dass du gut handeln kannst. Den der Energieverbrauch ist ja auch eher wie bei einem Haus aus den 2000ern. Entspricht also keinesfalls dem modernen Neubau-Standard. Damit kannst du gut argumentieren. Denn die Heizkosten werden weiter hoch bleiben. Wenn der Anbieter schon freiwillig runter geht würde ich so vorgehen, wenn ich das Haus mit all seinen Vor-und Nachteilen wirklich haben möchte. Ihr schlagt 695.000 Euro vor und wartet ab was passiert. Ich könnte wetten, dass eurer Anbieter es trotzdem zu dem Preis macht, wenn kein anderer kommt. Den ein bisschen Gewinn ist für den Bauträger besser als gar keiner. Der Markt hat sich in den letzten Monaten um 180 Grad gedreht. Es ist ein Käufermarkt und kein Verkäufermarkt mehr. Da könnt ihr gut handeln. Bei den Zinsen wird das Haus zu dem überteuerten Preis nicht verkauft werden. Ein realistischer Preis (von 2019, bevor nach Corona die große Immo-Preisspirale begann) ist so -15% bis 20% des Angebotspreises aus meiner Sicht.
 
kati1337

kati1337

Hallo SoL, vielen Dank für die schnelle Rückmeldung. Das Haus ist Teil eines Ensembles, heißt man ist im Wesentlichen im äußeren Erscheinungsbild eingeschränkt. Würde das deine Meinung ändern?
Ich nehme an, das würde die Einschätzung eher unterstreichen?
Ich würde mich auf jeden Fall vorher gut kundig machen, was du bei Veränderungen an Haus, Fassade oder Außenbereich alles beachten musst und mit wem du dich abstimmen musst. Man begibt sich da in eine Abhängigkeit, und von Ämtern abhängig zu sein kann richtig nerven.

Ansonsten gibst du 750€ BRW an bei 330m² , damit komme ich auf knapp 250k . Wenn ich das von 800k abziehe bleiben 550k für das Gebäude über. Das ist schon eine stramme Zahl für 160m² mit 100 kwh/m2a. 550k durch 160m2 sind 3437€/ m² , das ist eigentlich eher der Preis den man für nen Neubau aufrufen kann.
 
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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