Bebauungsplan Gemeinde unzureichend ausgeführt, was gilt?

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TheElf23

Hallo zusammen,

wir beabsichtigen den Erwerb eines Grundstücks in einem Ort in Niedersachsen. Der Ort gehört zu einer größeren Gemeinde. Diese Gemeinde liegt logischerweise in einem Landkreis. Ich bleibe erst einmal etwas unkonkreter um niemanden in Verruf zu bringen. Evtl. liegen wir auch total falsch.

Das zu erwerbende Grundstück liegt in einem Neubaugebiet. Für dieses Neubaugebiet wurde ein neuer Bebauungsplan beschlossen.
Wir haben die Vorstellung eines Einfamilienhauses mit zwei Giebeln (sog. Kapitänsgiebel). In dem Bebauungsplan finden Giebel, Gauben oder Dacheinschnitte keine Erwähnung.
Der Bebauungsplan schreibt lediglich einen Drempel ("Oberkante d. Rohbaudecke...Unterkante der Dachfläche") von 50cm vor. Der Drempel ist einzuhalten, soweit klar.
Unserem Verständnis nach dürften nach der niedersächsische Bauordnung dann aber die Giebel kein Problem darstellen, solange diese untergeordnet sind.

Der Landkreis teilt diese Ansicht, zumindest mündlich am Telefon. Die Gemeinde sagt ganz klar nein.

Wenn der Bebauungsplan aber so unpräzise ist, dann müsste doch die übergeordnete niedersächsische Bauordnung greifen?

Für uns kommt ein einfaches Einfamilienhaus ohne die gewünschten Giebel leider nicht in Frage. Primär geht es uns um die Nutzbarkeit des Oberschosseses und wir finden es einfach schön.

Wir haben vollstes Verständnis dafür, dass die Gemeinde und evtl. auch die Nachbarschaft vor Ort nur Neubauten möchte die sich gut ins das Ortsbild einfügen. Komischerweise steht nicht weit entfernt ein Haus wie wir es selber gerne bauen würden.

Vielleicht hat jemand schon einen ähnlichen Fall gehabt und kann berichten.
 
WilderSueden

WilderSueden

Mit Bebauungsplan ist die Sache relativ einfach. Der Bebauungsplan schließt bestimmte Dinge aus (z.B. glasierte Ziegel) und schreibt bestimmte andere Dinge vor (z.B. Maximalgrößen). Wenn du dich an den Bebauungsplan hältst, ist es vollkommen egal, ob es der Gemeinde gefällt oder ob es in der Nähe ähnliche Häuser gibt. Wenn dir die Gemeinde die Genehmigung verweigert, könntest du das einklagen. Springender Punkt ist hier die Frage, was im Bebauungsplan ist und was nicht.

Wir haben hier den Fall, dass jemand Grundstücke teilen und 3 Tiny-Häuser pro Bauplatz realisieren will. Findet keiner gut, auch die Gemeinde nicht. Gibt aber keine Mindestgröße für Häuser, also kann man den Bauantrag nicht verwehren, solange er die Grundflächenzahl einhält und 2 Stellplätze pro Wohneinheit schafft.
 
11ant

11ant

Wir haben die Vorstellung eines Einfamilienhauses mit zwei Giebeln (sog. Kapitänsgiebel).
Aus Gleichbehandlung mit @schmeissrein muß ich mich jetzt erst´mal über den zweiten Kapitän für die Rückwärtsfahrt amüsieren ;-)
In dem Bebauungsplan finden Giebel, Gauben oder Dacheinschnitte keine Erwähnung. [...] Wenn der Bebauungsplan aber so unpräzise ist, dann müsste doch die übergeordnete niedersächsische Bauordnung greifen?
Vielleicht tut sie das ja. Ein Staubsaugerkniestock liest sich unscheinbar, kann aber durchaus bei zwei Kapitänsgiebeln im Einzelfall geeignet sein, die Vollgeschoss-Latte zu reißen.
Der Bebauungsplan schreibt lediglich einen Drempel ("Oberkante d. Rohbaudecke...Unterkante der Dachfläche") von 50cm vor. Der Drempel ist einzuhalten, soweit klar.
Ich kenne die Begriffsverwirrung Drempel/Kniestock nur in die andere Richtung ;-)
Ich bleibe erst einmal etwas unkonkreter um niemanden in Verruf zu bringen.
Das kannst Du garnicht. Bebauungspläne sind öffentlich - falls sich da eine Gemeinde blamieren sollte, wird Deine Diskretion das nicht heilen können. Am besten sagst Du (ohne Link !), wie der Bebauungsplan heißt. Es gilt das geschriebene Wort (oder auch Planzeichen) - Zusätze in Geheimtinte sind unbeachtlich. Nach Gutsherrenart auslegen kann die Gemeinde den Plan nicht, wohl jedoch gibt es erfahrungsgemäß viel von Laien überlesenes "Kleingedrucktes".
 
T

TheElf23

@WilderSueden
Vielen Dank für deinen Beitrag. Im Prinzip sehen wir es ja genauso. Rein theoretisch sollte das ein Selbstläufer sein allerdings möchten wir es am Ende nicht auf einen Rechtsstreit hinauslaufen lassen. Was uns tatsächlich abschreckt ist die strikte Ablehnung der Gemeinde, welche den Bauantrag in erster Instanz prüfen würde.

@11ant
BEBAUUNGSPLAN NR. 53 „OHLENBÜTTEL“
Hier gab es eine Änderung 2021/2022 "1. Änderung und Ergänzung mit örtlicher Bauvorschrift"

Auf der Seite der Gemeinde ist die Änderung irgendwie nicht zu finden, wenn man über Google sucht dann kann man den aktuellen beim Landkreis herunterladen.
 
T

TheElf23

Der ursprüngliche Bebauungsplan und der geänderte Bebauungsplan lesen sich diesbezüglich gleich. Kein Ausschluss von Gauben, Giebeln oder Dacheinschnitten. Selbst der Drempel ist unverändert, wenn auch nicht mehr im selben Wortlaut.
 
Zuletzt aktualisiert 15.10.2024
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