Baufinanzierung / Sollzinsbindung / Bereitstellungszinsen

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C

chippy79

Hallo Zusammen,

wir planen folgendes Projekt.

Daten Haus:

Neubau einer massiven DHH, E70
EG+OG+DG+KG
122m2 Wohnfläche
5 Zimmer
WU Beton-Keller (gedämmt und mit Heizkörpern)
Heizungsanlage Wärmepumpe und Fussbodenheizung

Kosten:

Herstellungskosten Haus Festpreis
240.000 EUR (Schlüsselfertig)

Grundstückskosten inkl. Erschl., Grunderwerb, Notar:
170.000 EUR

Baunebenkosten:
ca. 30.000 EUR

Garage: 8.500 EUR

Bemusterungspuffer: 5000 EUR

Material für Bodenbeläge, Farbe: 6000 EUR

Außenanlagen (ca. 16.500 EUR)

Gesamtkosten:
475.000 EUR
Eigenkapital:
60.000 EUR

Eigenleistung:
20.000 EUR

Fremdkapital:
396.000 EUR

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Ich habe an Hand der Daten mir von zwei verschiedenen Finanzmaklern Finanzierungsangebote errechnen lassen, dass wir auf eine monatl. finanzielle Belastung von ca. 1400 EUR kommen.

Fragen:

Könntet ihr mir diese Angebote mit euren Erfahrungen und Wissen beurteilen?

Was ist gut, was ist schlecht an den einzelnen Komponenten?

Was könnte man anders machen oder besser machen?

Wo sollte man etwas verändern?

Würdet ihr eher einen reines Anutätendarlehen empfehlen? Ohne Kombi o. Riester? Wie lange sollte die Zinsbindungsdauer mind. sein? und anf. Tilgung?

Vielen Dank euch!!!!

LG

--------------

1. Angebot

a) Riester-Darlehen (Ehemann): 136.000 EUR
Hier fließen jährl. Grundzulage Mann (154 EUR) und 1 Kind (300 EUR) in die Tilgung ein.

Auszahlung: 100%
Sollzins 3,44 %
Effektiv 3,49 %
Anf. Tilgung 1%
Sondertilgung 5%
Sollzinsbindung 20J.
Rate 503,20 EUR
Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 3M nach Zusage)
Kosten Gutachten keine
Bearbeitungsgebühren keine
Restschuld ca. 84.919,71 EUR nach Sollzinsbindung
Kalk. Vertragslaufzeit 34 J. 7 M (o. Sondertilgungen)


b) KfW 124 (Wohneigentum): 50.000 EUR

Auszahlung: 100%
Sollzins 2,60 %
Effektiv 2,63 %
Tilgungssatz 2,01% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen)
Tilgungsbeginn nach 3J.
Sollzinsbindung 10J.
Rate 192,08 EUR
Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 4M und 2Banktage nach Zusage)
Gebühren keine
Restschuld ca. 42.293,58 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt)
Kalk. Vertragslaufzeit 35 J. (o. Sondertilgungen)


c) KfW 153 (Energieeff. Bauen): 50.000 EUR

Auszahlung: 100%
Sollzins 1,45 %
Effektiv 1,46 %
Tilgungssatz 2,90% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen)
Tilgungsbeginn nach 2J.
Sollzinsbindung 10J.
Rate 181,25 EUR
Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 12M nach Zusage)
Gebühren keine
Restschuld ca. 37-708.25 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt)
Kalk. Vertragslaufzeit 30 J. (o. Sondertilgungen)


d) Annuitäten-Darlehen: 160.000 EUR

Auszahlung: 100%
Sollzins 2,78 %
Effektiv 2,82 %
Anf. Tilgung 1%
Sondertilgung 5%
Sollzinsbindung 10J.
Rate 504,00 EUR
Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 6M nach Zusage)
Kosten Gutachten keine
Bearbeitungsgebühren keine
Auszahlungen 1
Restschuld ca. 141.579,21 EUR nach Sollzinsbindung
Kalk. Vertragslaufzeit 47 J. 11M (o. Sondertilgungen)

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2. Angebot

a) Kombi-Darlehen: 336.000 EUR
Annuitätendarlehen und Bausparvertrag

Hier war der Gedanke ein Kombi-Darlehen abzuschließen, um sich Zinssicherheit zu sichern. Der momentane Vorrauskredit sind 2,40 % (10j.) und der BSV (15J. Sparzeit) nach Zuteilung 2,75%.
Die Zinsen werden 10 J. in gleicher Höhe abbezahlt und der BSV bespart auf 15 J.
Die 5 J. müssen überbrückt werden (Risiko).
Nach 15J. löst der BSV das Darlehen ab und die Bausparsumme reduziert den Darlehensbetrag entsprechend, man erhält das neue Darlehen für 2,75% und zahlt weiter auf 15 J. ab. D.h. Gesamtlaufzeit hier 30J. kalkuliert.

Auszahlung: 100%
Sollzins 2,40 %
Effektiv 2,43 %
Tilgungsersatzprodukt: Bausparvertrag (BHW Wohn Max 2,75%)
Rate Tilgungsersatzprodukt: 504,00 EUR
Rate Zinsen: 672 EUR
Gesamtrate: 1176 EUR
Abschlusskosten: 3.360 EUR
Verwaltungskosten: 12,00 EUR pro Jahr
opt. Sondertilgungsrecht: 16.800 EUR
Sollzinsbindung 10J.
Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 6M nach Zusage)
Kosten Gutachten keine
Bearbeitungsgebühren keine
Auszahlungen 8
Restschuld 336.000 EUR nach Sollzinsbindung
Kalk. Vertragslaufzeit 20J. (o. Sondertilgungen)


b) KFW 124 (Wohneigentum): 50.000 EUR
nicht reingenommen, da Zinsen bei Kredit oben niedriger als Förderungszins.


c) KFW 153 (Energieeff. Bauen): 50.000 EUR

Auszahlung: 100%
Sollzins 1,60 %
Effektiv 1,61 %
Tilgungssatz 2,71% (p.a. zzgl. ersparter Zinsen)
Tilgungsbeginn nach 1J.
Sollzinsbindung 10J.
Rate 179,58 EUR
Bereitstellungszinsen 3% (p.a. ab 12M nach Zusage)
Gebühren keine
Restschuld ca. 36.893,05 EUR nach Sollzinsbindung (Tilg.freie Zeit berücksichtigt)
Kalk. Vertragslaufzeit 30 J. (o. Sondertilgungen)
 
B

backbone23

Bei Variante 1 220 T€ Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung ... das würde ich mir nicht freiwillig antun.

Variante 2 finde ich mit den 5 Jahren "Leerlauf" schwachsinnig ... . Wie ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung des Bauspardarlehens? Gesamtlaufzeit jetzt 20 oder 30 Jahre?

Rechne dir mal die Kosten beider Varianten über die Laufzeit aus und beurteile die Risiken nach Ablauf der verschiedenen Zinsbindungen.

Warum eigentlich kein Annuitätendarlehen ohne BSV oder Riester?? Lass dir doch dafür auch mal ein Angebot machen.
 
B

backbone23

Ich hab mal versucht Variante 2 durchzurechnen ... Wahnsinn. Hast du einen Spar- und Tilgungsplan dazu?
 
C

chippy79

Habe jetzt mal nachgerechnet bei Variante 2

Ersten 15 J.

Vorausdarlehen 15 J.
Zahlung Zins 672 EUR

BSV 15 J. Ansparzeit 15 J.
Zahlung 504 EUR

KFW Darlehen 15 J.
Zahlung 180 EUR

Entspricht in den ersten 15 J. eine monatl. Belastung von ca. 1356 EUR.
Aber nur wenn der Zins in 10 J. bei dem Vorausdarlehen gleich bleibt. Sollte der Zins auf z.B. 6% gestiegen sein, dann würden wir nicht mehr 672 sondern 1680 EUR nur für Zinsen zahlen Oo Das ist ein hohes Risiko wie ich finde, dadurch dass die Restschuld in 10 J. so hoch ist.
Für mich heisst das auf jeden Fall auf 15 J. was abschließen oder?


Zweiten 15 J.

Vorausdarlehen
-wird abgelöst durch BSV- Zinszahlungen hier entfallen

BSV 15 J. 246.000 (reduziert um Bausparsumme) Darlehen zuteilungsreif Dauer 15 J.
Zahlung 1669 EUR

KFW Darlehen 15 J.
Zahlung 180 EUR

entspricht 1849 EUR monatlich die restlichen 15 J.!!!!
Da ist wohl der Haken oder? Die monatliche Belastung steigt nach 15 J. erheblich, da das BS-Darlehen in 15 J. getilgt werden muss.

Man könnte höchstens versuchen mit Sondertilgungen schon in den ersten 15 J. versuchen die Bausparsumme zu erhöhen um so das Darlehen zu reduzieren oder?

Aber das ist doch eindeutig der verschwiegene Haken?
 
B

backbone23

Scheinbar ja. Ich habe auch in den zweiten 15 Jahren mit einer Gesamtrate von 1.400 € (inkl. KfW, bei gleichbleibender Rate) gerechnet und komme auf eine Restschuld von fast 90.000 €.

Nach den ersten zehn Jahren kommt zusätzlich zum Zinsänderungsrisiko beim Endfälligen Darlehen auch noch die zu finanzierende Restschuld von 36 T€!

Kannst du denn Sondertilgungen auch wirklich ansparen? Die Sparrate dafür würde ja zu den 1.400 € dazu kommen.

Hier im Forum liest man oft 500 € Rate pro 100.000 € Darlehen ... wären bei dir fast 2.000 € monatliche Rate. Je nach Zinsbindung bleibt trotzdem noch eine hohe Restsumme ...
 
B

b0012sm

Hallo hier können die Beträge der einzelnen Finanzierungsbausteine nicht stimmen: Variante 1 396 TEUR finanziert Variante 2 436 TEUR finanziert. Schreibfehler oder tatsächlich so?
 
Zuletzt aktualisiert 02.12.2021
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