Bank + Förderkredite Laufzeit Planung

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Schnubbihh

Hallo liebe Community,

ich arbeite mich gerade mal wieder durch eine mögliche Immobilienfinanzierung und bin dabei auf einige Fragen gestoßen.

Hintergrund: Wir sehen am Horizont 1-2 Gelegenheiten an ein Baugrundstück zu kommen.
Bei einem Neubau hätten wir Anspruch auf zwei verschiedene Förderkredite und müssten zusätzlich ein Bankdarlehen aufnehmen. Daraus ergeben sich folgende Bausteine:
(1) KFW Wohneigentum für Familien (165k€, 35J Laufzeit, 0,97% Zinsen, bis 5J tilgungsfrei, 10J Zinsbindung); die entsprechenden Voraussetzungen sind uns natürlich bekannt
(2) IFB-Eigenheimdarlehen Hamburg, (150k€, Tilgung mind. 2,5%, 2% Zinsen, 1J tilgungsfrei, 15J Zinsbindung)
(3) Bankdarlehen (ca. 400k€, Tilgung X%, ca. 4% Zinsen, sofortiger Tilgungsstart, X Jahre Zinsbindung)

Frage 1:
Wie würde man das Bankdarlehen nun idealerweise gestalten damit dieser am besten zu (1) & (2) passt.
Insbesondere bei der Zinsbindung beim Bankdarlehen, frage ich mich, ob ich diesen mit der Zinsbindung der Förderkredite synchronisieren sollte.
Beispielsweise könnte ich eine 10J Zinsbindung wählen, um den Bankdarlehen + KFW Darlehen zusammen zu re-finanzieren (IFB ist ein Nachrangdarlehen).
Sehe ich es richtig, dass hier bspw. ein 20J Zinsbindung weniger sinnvoll wäre, weil ich dann jeden einzelnen Baustein auch wieder separat re-finanzieren müsste nach der Zinsbindung? Oder wäre das gerade ein Vorteil, weil ich dann ca. alle 5 Jahre einen Teilkredit re-finanzieren würde und dadurch das Zinsanstiegs-Risiko (bzw. die daraus resultierende steigende Rate) etwas geringer wäre?

Frage 2:
Mein Ansatz wäre, die Laufzeit (bzw. Tilgung) bei den Förderkrediten so lang wie möglich zu gestalten und die tilgungsfreie Zeit voll auszunutzen. Dadurch würde die "volle" Rate erst im Jahr 6 zum Tragen kommen und bis dahin sind unsere Kinder dann alle in der Schule und meine Frau hätte bis dahin dann auch wieder ein planbares (Teilzeit-)Gehalt, sodass die Rate für uns deutlich entspannter zu tragen wäre.

Die Details zum Vorhaben, Einkommen, Ausgaben etc. habe ich jetzt mal bewusst ausgelassen, da diese nicht Teil der Diskussion sein sollen.
Es geht mir eher darum zu verstehen, wie man so ein "Kredit-Portfolio" am sinnvollsten zusammenstellt und ausgestaltet.
Freue mich auf euren Input.

Beste Grüße!
 
Y

ypg

Die Details zum Vorhaben, Einkommen, Ausgaben etc. habe ich jetzt mal bewusst ausgelassen, da diese nicht Teil der Diskussion sein sollen.
Wenn es ohne gehen soll, würde ich…
und die tilgungsfreie Zeit voll auszunutzen.
… genau auf so etwas verzichten. Es hat nämlich den Nachteil, dass man die Jahre verschenkt und nicht für sich arbeiten lassen kann, indem man auch mal von den Schulden runterkommt. 5 Jahre finde ich zudem schon sehr frech, also zu lang… das ist meiner Meinung nach viel zu lang ohne Tilgung.130€, das 60 Monate, bevor Ihr den Kredit dienen könnt. Woran hapert es, 250€ monatlich in die Tilgung einfließen zu lassen?
Tilgungsfreie Zeit ist kein Segen, zumal auch alles andere auf eng, limitiert und Kante gerechnet wird.


Und ja, die verschiedenen Laufzeiten sind nicht toll. Meist bietet es sich an, wenn man eh weiß, dass in 10 oder 15 Jahren ein Geldfluss einen Kredit nach Ablauf tilgen kann. Aprospros: was ist aus der Idee mit den Eltern geworden?
700000€ zu finanzieren ist ja keine Kleinigkeit.
 
mayglow

mayglow

Achtung, Laienwissen. Soweit ich weiß, hat man ab 10J nach Vollauszahlung auch immer ein Sonderkündigungsrecht, egal wie die Zinsbindung war. (Mit 6 Monaten Kündigungsfrist oder so, also wäre auch von nem 20J Darlehen ne Kündigung circa 10J 6Monate nach Vollauszahlung möglich). Wenn du jetzt in 10 Jahren refinanzieren willst und die Zinsen gerade super duper viel besser stehen, dann kann man da ggf auch nen eigentlich länger laufenden Kredit kündigen und gleichzeitig mitablösen. Der ist dann vielleicht nicht ganz exakt gleichzeitig mit der Kündigung durch, aber wenns nur um nen paar Monate oder ggf nen Jahr geht, dann lässt sich das glaube ich idR trotzdem zusammenfassen (indem der neue Ablösekredit zB nen Forward-Anteil bekommt. Insbesondere wenn sie dadurch in den 1. Rang rücken, sind Banken da nicht so abgeneigt).
Einerseits blöd andererseits nicht so blöd ist, wenn die Zinsen stattdessen in 10J höher sind und du eigentlich gar nicht refinanzieren willst und unterschiedlich laufende Bausteine hast. "Einerseits blöd" weil es das refinanzieren erstmal anstrengender macht. Vielleicht ist die Einzelsumme von dem Kredit der grad ausläuft schon zu klein, um ordentliche Immobilien-Kredit-Konditionen zu bekommen. Vielleicht ist der 1. Rang auch noch durch den längerlaufenden Kredit belegt, was die Bankenauswahl eingrenzt. "Andererseits nicht so blöd" weil der längerlaufende Kredit ja einfach zu den günstigeren Konditionen weiterlaufen kann.

Insofern, rein zu "passt zum Rest" würd ich sagen: Ist eigentlich fast egal, ihr habt ja eh schon unterschiedliche Laufzeiten?
Wir hatten nur einen Kredit aber haben uns angeguckt, wie die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist (auch beachten, ab wann getilgt wird. Soweit ich weiß beginnt die Zinsbindung schon ab Vertragsabschluss zu laufen (?) -> im Zweifelsfall den Berater nochmal fragen. Da tilgt man aber ja beim Neubau idR noch nicht, weil noch gar nicht alles abgerufen ist, wir hatten beim Durchrechnen immer etwa nen Jahr abgezogen und das wird wohl noch zu wenig sein, Stand heute) Und wir hatten uns einfach wohler gefühlt mit mindestens 15 Jahren. Ich hoffe eigentlich, dass in 10J die Zinsen niedriger stehen und sich das als "war nicht nötig" rausstellt - aber wenn nicht, haben wir halt noch ein paar Jahre zum Abwarten und einfach weiter laufen lassen und tilgen und schauen, ob sich die Situation bessert.
 
Zuletzt aktualisiert 20.04.2024
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