ABstandsfläche bei abschüssiger Grenze!?

[bellamuc]

Hallo zusammen,

bei uns stellt sich gerade ein Problem dar und ich finde niemanden der mir die Frage baurechtlich beantworten kann. Daher stelle ich die Frage im Forum - vielleicht finden sich hier Erfahrungswerte!?

Zum Thema: Wir haben einen Architekten mit der Eingabeplanung beauftragt. Er zeichnete unser Haus an der Grenze zum nördlichen Nachbarn gerückt. Das Grundstück ist Hanglage. Der Planer wollte das Haus aus den verschiedensten nachvollziehbaren Gründen so weit zum diesem Nachbarn stellen und auch so hoch bauen wir möglich. Er nutzte den geringstmöglichen Grenzabstand zu diesem Nachbarn mit 3,00m. Das Haus selbst steht traufseitig zu dieser Nachbargrenze und die ermittelte Höhe H von Oberkante EG bis Schnitt mit Dachhaut sind 5,7m. Lt. BayBO Art. 6 darf H x 0,5 maximal die 3m ergeben. Dies ist soweit auch nicht unstrittig. Das wäre ja auch gegeben, denn 5,7m x 0,5 = 2,85m <3m

Gestritten wird im Moment darüber, welcher Bezugspunkt herangezogen wird. Die BO spricht von natürlichem Gelände. Mein Planer ist der festen Überzeugung, dass er den Geländepunkt hernehmen darf der an der Nachbarsgrenze liegt (nicht an der eigentlichen Hausecke des geplanten Gebäudes). Da das Gelände im Verlauf des 3m-Abstandes fällt, liegt die nordwestliche Hausecke eigentlich schon mal 30cm tiefer. Er verargumentiert, dass ja niemand fordern wird, dass man das Gefälle so lässt, sondern man wird das ja zum Nachbarn waagrecht ebnen und damit von der Nachbarsgrenze zum Haus eine ebene Fläche hin zur Oberkante EG schaffen.
Selbst an diesem Punkt hängt sich der Nachbar auf und will klagen.

Mein Architekt geht aber noch weiter. Die Nachbarsgrenze fällt auch von West nach Ost. So liegt die nordöstliche Ecke im natürlichen Gelände nochmals ca. 65cm tiefer als die linke. Mein Planer behauptet nun, das sei egal - denn erstens muss hier nichts aufgeschüttet werden, da sich dort der Eingang mit einer Art Podest befindet und zudem wäre der Bezugspunkt der, der an der Nachbarsgrenze liegt, und nicht der der am Haus liegt. Zugegeben, an dieser Stelle taucht das natürliche Gelände ungünstigerweise etwas ab.

Nun habe ich zwischenzeitlich einen neuen Planer der die Eingabe übernommen hat, der nicht ganz so sicher wirkt und sich nun von der Klageandrohung des Nachbarn hat einschüchtern lassen und das Haus entsprechend absenken will. Dies hätte Auswirkungen auf den Ausblick auf der Südseite und auf der angesprochenen Nordseite wäre das Haus soweit versenkt, dass die Unterkante der Fenster im EG partiell fast auf der Grasnarbe zum Nachbarn wären.

Eine Alternative wäre, das Haus niedriger zu gestalten oder den Kniestock abzusenken. Letzteres zieht elementare Konsequenzen nach sich und ist fast unlösbar, ersteres raubt dem Haus die stimmige Optik und auch den Einsatzzweck im geplanten Dachgeschoss. Am einfachsten wäre, wenn wir auf diese Eingabeplanung Baurecht erhalten.

Wer kennt sich mit den Abstandsflächen in dieser Fragestellung aus, bzw. hat Erfahrungswerte?

Danke!

 

[ypg]

Hallo Unbekannter,
vlt wäre a) ein Lageplan und b) eine seitliche Skizze hilfreich?

Ich kenne die Antwort auf Deine Frage auch nicht, aber mir stellt sich zB die Frage, warum Ihr jetzt den Architekten gewechselt habt. Wegen der Nachbarschaftsklage?

Ist es so, dass Ihr durch die Extremplanung zum Nord-Nachbarn denen ordentlich die Sicht und Helligkeit nimmt? Du sprichst ja selbst davon, dass, wenn Ihr flacher bauen würdet, die Sicht nach Süden leiden wird.

Ich persönlich bin immer dafür, auch mal nach "nebenan" zu schauen und nicht immer etwas durchboxen zu müssen, was mir ansonsten auch keinen grossen Nachteil bereitet. Wenn Euer Raumprogramm also auch anders machbar ist, dann habt Ihr zwar etwas Sichtverlust, aber eventuell einen Gewinn an guter Nachbarschaft.

 

[DG]

Hallo bellamuc,

das hat nichts mit Erfahrungswerten zu tun, sondern ist eindeutig geregelt. Es gilt grundsätzlich das Maß zwischen ursprünglicher Geländehöhe und Schnitt Wand/Dachhaut ... an der Wand ... also dort wo das Haus tatsächlich steht. Wenn das zwei Architekten nicht wissen - spätestens das Bauamt sollte es wissen. Typischer Fehler eines Planers ist hier auch, dass er offensichtlich auf die geplante Geländehöhe abzielt - das ist verkehrt, es sei denn, es wurde im Bebauungsplan eine Planungshöhe als Bezugshöhe definiert (was selten/ungewöhnlich ist).

Ansonsten findet man im Netz einiges an Kommentierungen zur jeweiligen Landesbauordnung (beim googeln drauf achten, dass man die aktuelle Fassung und das richtige Bundesland erwischt), das ist für Laien allerdings kaum empfehlenswert. Zudem ist die Frage, wer für das Höhenaufmaß seinen Kopf hin hält, wenn es zur Klage kommt.

Ohne Pläne ist das allerdings schlecht zu beurteilen, ob der Nachbar sich nun zu Recht beschwert oder nicht. Falls es sich nicht um ein Freistellungsverfahren handelt, muss das Bauamt aber auch selbst prüfen/genehmigen. Im Freistellungsverfahren muss man als Bauherr aber aufpassen, zumal die Architekten hier unsicher erscheinen, obwohl das eine Standardfrage ist.

MfG
Dirk Grafe