Kostenschätzung Bau Architektenhaus - Münchner Umland

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gregman22

Wir sind gerade in der Planung für unser 2. Architektenhaus und ich kann dir sagen, wie wir unsere Architekten ausgewählt haben:
1. Haus: Empfehlung, Baustil, Sympathie. War vom Entwurf her ganz ok für die damalige Lebenssituation, hat aber eine spätere Lebenssituation (Kinder aus dem Haus) nicht berücksichtigt. Von der Umsetzung eine Katastrophe (keine vernünftigen Handwerker, Bauverzögerungen, Mängel, Klagen, das ganze Programm),

aktuelles Haus: wir haben anhand von Hausstil und Fotos auf Instagram eine Shortlist gemacht. Dann die Websites angeschaut und festgestellt, ob sie auch Baufotos haben oder nur Entwürfe - baut der auch oder entwirft er nur? Dann Termin mit 3 Architekten ausgemacht, davon wollten 2 vorab Fotos vom Grundstück. Was uns wichtig war: was will er von uns wissen, was ist seine Einstellung zu Häusern, wie kommt er zur Kostenschätzung/-Rechnung, wie aktuell sind sie, was macht er/sein Büro selbst, was machen freie Mitarbeiter. Und wir wollten konkrete Beispiele aller Leistungsphasen sehen.

Fazit: gleich der erste Termin mit einer Architektin war ein Volltreffer. Sie hat uns ihre Arbeitsweise mit konkreten Fotos und Beispielen über alle Leistungsphasen hinweg vorgestellt. Uns hat sie wie wir leben, wie unsere Lebensplanung ist und was uns wichtig ist: große Küche mit ebenerdigen Zugang zur Terrasse, großer Essbereich für Essen mit Freunden, Platz für viele Pflanzen im Winter innen, Wohnbereich von der Straße nicht einsehbar, Lieblingsfarbe weiß, optisch ruhig, Gästewohnung für die Kinder und Enkel, Aufzug ja/nein etc. Klar haben wir eine Raumliste mit qm gemacht, aber da kam sehr viel von ihr als Vorschlag. Und ihr Partner, der die Kostenrechnung macht, war gleich dabei, so dass wir am Ende des Termins bereits einen Excel-Ausdruck mit Zahlen hatten. Was uns besonders gut gefallen hat und wichtig war: sie macht erst die Ausschreibungen, nachdem die Detailplanung fertig ist, d. h. es gibt hinterher weder Überraschungen für die Handwerker, weil klar ist, wie Details zu sein haben, noch für uns, weil z. B. ein Versorgungsschacht vergessen, ein Unterzug noch eingezogen werden musste etc - so passiert bei unserem ersten Haus. Außerdem hatte sie zu allen Detailfragen entweder eine fachlich gute Antwort, gute Ideen oder Fotos von bereits realisierten Details. Nachteil: Bauzeit sehr lang und sie ist sehr teuer... aber am Architekten sparen wir nicht nochmal, lieber machen wir das Haus kleiner... Wir sind gerade in der Entwurfsplangung und ich hoffe, dass es so weitergeht wie bisher.


Akquisearbeit? Ich würde sagen wenn der Architekt gut ist, keine außer dem Erstgespräch...

Ist exakt auch unsere Kostenschätzung dafür (kein Infinity-Pool)
Das war wirklich eine tolle Lektüre zur Wahl des Architekten. Nachdem wir jetzt mit Grundstückskauf äußerst unter Zeitdruck stehen, konnte ich mich noch nicht genauer mit den Details der Architekten beschäftigen.
Mein Plan ist jedoch, sobald das Grundstück erfolgreich reserviert ist (hoffentlich kommende Woche), dass wir mit weiteren Architektenterminen die bestmögliche Auswahl treffen können.
 
G

gregman22

Hab ich das überlesen? Handelt es sich um ein Neubaugebiet oder um ein Bestandshaus, welches abgerissen werden muss?
Ich finde nämlich die Baufenster recht altertümlich. Auch die Grundflächenzahl von 0,2 ist für mich für das Münchener Umland nicht nachvollziehbar.
Nun gut…

Anfangs habe ich gedacht: dir 155 reichen doch nicht für eine Einliegerwohnung, aber wenn ihr nur einen Allraum im EG plant, dann ist es machbar.
Wie verhält es sich mit Garage, Auffahrt und co? Gibt es dafür eine 2. Grundflächenzahl?


Dann überlegt gut, für wen die Einliegerwohnung sein soll. Denn ein Aupair kann man nicht für Besucher ausquartieren. Bzw braucht ein angeschlagenes Seniorenpaar auch eher mehr an qm als die angedachten 50qm…

Das mag damit zusammenhängen, dass 2 verschiedene Kalkulationsarten herangezogen wurden. Außerdem sollte man erwähnen, dass viele Kalkus der Architekten um ca. 20% danebenliegen (können).

Ist nicht Bestandteil einer Finanzierung und muss normalerweise aus Eigenmitteln bezahlt werden.

Interessantes Projekt. Ich hoffe, wir können daran teilhaben.
Es handelt sich um kein Neubaugebiet, sondern eher um eine traditionelle Wohngegend mit vielen Häusern aus den 60er-80er Jahren (meine Vermutung). Das Grundstück hat einen Altbestand der auf jeden Fall abgerissen werden muss.

Ich gebe dir vollkommen Recht. Eigentlich sind die 155m2 Bebaubarkeit bei dieser Grundstücksgröße sehr wenig. Allerdings haben meine Recherchen ergeben, dass das im Münchener Umland der Standard ist. Du findest kaum ein bezahlbares Grundstück mit einer Grundflächenzahl >0,2.
Beim Bau von Keller, EG, OG, DG genügt uns die Fläche auf jeden Fall und da sollte auch noch Platz für die Einliegerwohnung sein.

Für die Doppelgarage ist links daneben ein dediziertes Baufenster eingezeichnet. Somit müssen wir keine Grundfläche dafür zurückhalten.

Meine Hoffnung ist weiterhin, dass wir den derzeit gebauten Schuppen als Argumentation heranziehen können. Dieser ist außerhalb des Baufensters und irrsinnig groß. Möglicherweise können wir da etwas Spielraum erwirken.
Was denkt ihr?
 
G

gregman22

Ich hätte zum aktuellen Stand meines Projektes noch eine entscheidende Frage an euch.
Das Haus lasse ich für den Moment nun mal außen vor.

Nächste Woche treffen wir den Makler zum „letzten“ Mal am Grundstück und wenn alles optimal verläuft, folgt danach die Reservierung und der Kauf.
Das Feedback der 3 Architekten ist identisch: Grundstück hat gute Bebaubarkeit, Rodung stellt kein Problem dar, Abbruch des Altbestandes scheint problemlos möglich zu sein und es könnte sein, dass die Gemeinde kompromissbereit bei der Bebaubarkeit sein wird. Also - Haken dran.

Nun gehen noch folgende Fragen in meinem Kopf rum:
1) Wie viel Verhandlungsspielraum ist beim Grundstück handelsüblich? Nachdem das Grundstück komplett gerodet werden muss und der Abriss ansteht, hätte ich mir erhofft, dass ich die Höhe dieser Kosten (30-50k€) raushandeln kann.

2) Ich fragte die Architekten, ob ich mir vor der Reservierung Sorgen zwecks Bodengutachten machen sollte. Alle sagten „nein“ und einer meinte, er würde sich mit der Gemeinde während der Reservierungsphase in Verbindung setzen und Unstimmigkeiten abfragen. Stimmt ihr dem zu?

3) Gibt es kaufvertragsrelevante Klauseln (wie z.B. nachträgliche Kompensationen im Falle eines unvorhersehbaren Ereignisses), die jetzt bereits diskutiert werden müssten? Ich dachte daran, mir zur Sicherheit für den Vertrag einen Anwalt zu suchen.

Vielleicht bin ich an der Stelle zu ängstlich, aber bei den Kaufpreissummen wird mir einfach heiß und kalt.

Ich danke euch!
 
11ant

11ant

Nun gehen noch folgende Fragen in meinem Kopf rum:
1) Wie viel Verhandlungsspielraum ist beim Grundstück handelsüblich? Nachdem das Grundstück komplett gerodet werden muss und der Abriss ansteht, hätte ich mir erhofft, dass ich die Höhe dieser Kosten (30-50k€) raushandeln kann.
2) Ich fragte die Architekten, ob ich mir vor der Reservierung Sorgen zwecks Bodengutachten machen sollte. Alle sagten „nein“ [...] 3) Gibt es kaufvertragsrelevante Klauseln (wie z.B. nachträgliche Kompensationen im Falle eines unvorhersehbaren Ereignisses), die jetzt bereits diskutiert werden müssten? Ich dachte daran, mir zur Sicherheit für den Vertrag einen Anwalt zu suchen.
Na klar nur mit dem Anwalt bzw. Notar formulieren. Du kannst versuchen, ob sich der Verkäufer auf den Deal einläßt, einen Worst Case Preis von Dir zu akzeptieren, und über einen Besserungsschein einen Nachschlag zu bekommen, wenn Du nicht die befürchteten Mehraufwände bei Rodung und Gründung hattest. Den Rodungsaufwand an sich "abzuziehen" halte ich in der heutigen Marktsituation für illusorisch.
 
M

Myrna_Loy

Nun gehen noch folgende Fragen in meinem Kopf rum:
1) Wie viel Verhandlungsspielraum ist beim Grundstück handelsüblich? Nachdem das Grundstück komplett gerodet werden muss und der Abriss ansteht, hätte ich mir erhofft, dass ich die Höhe dieser Kosten (30-50k€) raushandeln kann.
lol
Im Münchner Umland kannst Du froh sein, dass man Dir nicht sagt, dass du für das potentielle Brennholz extra zahlen musst.
 
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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