Utilisation du crédit vs. capitaux propres

hmm, pourquoi tout le monde s’attend-il maintenant à ce que les prix de l’immobilier soient inférieurs de 20 % dans 2-3 ans ?

Eh bien, d’une part parce que les prix ont augmenté de manière quelque peu extrême ces dernières années (notamment grâce à des taux d’intérêt encore plus bas qu’avant). Et d’autre part parce que les prix d’achat actuels, avec les taux d’intérêt actuels et probablement futurs, réduisent considérablement le marché. Pour un retour à un remboursement de 1 %, les taux sont encore nettement trop bas et les durées de remboursement sont donc assez longues.
Et oui, le marché locatif n’est pas non plus très amusant, mais l’argent dépensé pour les intérêts est tout autant perdu que l’argent donné au propriétaire. Avec un capital emprunté de 400 000 et un taux de 3 %, on paie environ mille euros par mois d’intérêts. Pour beaucoup, à cause des prix plus élevés, c’est même nettement plus. Si on ajoute les coûts d’entretien, alors un appartement en location à 1 500 € de loyer hors charges n’est pas moins intéressant pour la constitution de patrimoine qu’un appartement en propriété à 500-600 000 €.
Au final, ce n’est pas vraiment une décision individuelle, beaucoup se verront simplement couper les crédits par la banque car la solvabilité nécessaire pour une annuité à partir de 5 % n’est plus donnée aux prix actuels. Moins d’acheteurs potentiels, des prix plus bas. Et bien sûr, c’est difficile à prévoir, mais la tendance est assez claire. Miser aujourd’hui sur une forte hausse rapide grâce à l’effet de levier du crédit n’est vraiment pas sans risque.

bon, nous n'avons pas non plus parlé de spéculation sur la [WERTSTEIGERUNG], mais du fait que les prix de l'immobilier s'effondrent.

Le fait est qu'avec la hausse des taux d'intérêt, il y a maintenant seulement 30 demandes au lieu de 50. Parce que les gens avec peu de fonds propres sont exclus, car ils ne peuvent pas supporter la mensualité. Les personnes apportant 40-60% de fonds propres ne sont pas affectées que les taux soient à 1% ou à 3%. Et il y en a encore beaucoup sur le marché... et comme je l'ai dit, ils ont plutôt peur actuellement de la dépréciation de la monnaie due à l'inflation.

PS. il ne faut pas regarder la courbe des prix de l'immobilier des 10-15 dernières années, mais plutôt des 30-40 dernières années... et on remarquera que malgré une inflation de 4-6%, il y a eu quasiment aucune augmentation des prix de l'immobilier pendant environ 20 ans... ce retard a été rattrapé de manière plus marquée ces dernières années.

bon, nous n'avons pas non plus parlé de spéculation sur l'APPRÉCIATION DE VALEUR, mais que les prix de l'immobilier s'effondrent.

Acheter et vendre ne vaut la peine que si les prix continuent à augmenter nettement, sinon vous perdez 6 % en frais annexes (et dans la plupart des autres cas un bon 10 %). Sinon, il vaudrait mieux enterrer l'argent dans le jardin. Cela montre déjà que le commerce est risqué à si court terme.
Cela implique aussi, à chaque achat basé sur l'appréciation de valeur, que l'on peut obtenir l'inverse. Il existe de nombreuses études qui tentent de calculer une surévaluation, je ne veux pas non plus trancher sur qui a plus raison que d’autres. Mais il est clair que nous avons affaire à une évaluation généralement élevée (et pas seulement dans l'immobilier, mais par exemple aussi dans les actions) alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas si bons.

Tout d'abord, merci beaucoup pour les nombreuses réponses.

La question serait bien sûr également quelle est l'alternative à l'achat, lorsqu'on prend en compte les aspects suivants :

Options d'investissement :
- À la banque, il n'y a toujours presque pas / pas d'intérêts
- Le marché boursier est volatil et à si courte échéance certainement aussi très risqué - et également surévalué compte tenu des données fondamentales
- L'inflation dévalue l'argent si on le laisse simplement sur le compte

Achat / Vente :
- Le fait de ne pas acheter comporte le risque d'un déménagement dû à une résiliation pour besoin personnel ; après cela, le loyer devrait être nettement plus cher (sans parler du stress du déménagement)
- En supposant un loyer de 1500 EUR, on économise environ 50k EUR en 2-3 ans rien qu'en loyer, ce qui compense au moins déjà les frais annexes à l'achat

Évolution du marché :
- La situation dans les agglomérations comme Stuttgart reste tendue, surtout dans ces quartiers-ci ; ce n'est pas sans raison que les analystes ([Wohnatlas 2022]) prévoient une poursuite de la hausse des prix
- Les flux de réfugiés etc. vont encore réduire l'offre
- L'inflation mentionnée plus haut poussera davantage de gens vers les actifs réels
- La hausse des coûts de construction entraînera moins de constructions neuves
- Contre une nouvelle hausse, au moins à hauteur de l'inflation, parlent surtout les taux d'intérêt en hausse ; cela ne me semble pas encore un très grand problème à Stuttgart, au moins pas encore, car il y a trop de capitaux disponibles

Quelle serait donc l'alternative ?
Si la valeur de l'immobilier évoluait ne serait-ce qu'approximativement comme l'inflation et qu'on prend aussi en compte le loyer économisé (ainsi que les frais de déménagement etc. pp.) sur les 2-3 prochaines années, je ne vois pas d'option nettement meilleure - vous, si ?

Je le vois ainsi :
Si tu veux acheter la propriété, alors tu devrais vouloir jouer le rôle de propriétaire-bailleur sur le long terme.
Si tu veux acheter la propriété seulement pour 2-3 ans, alors cet investissement est aussi risqué que des actions, risque de perte.
Si tu dépends de l'argent de la propriété pour ton projet de construction neuve : ne pas acheter, sauf si cet argent est absolument disponible.

Une location de 1500 EUR supposée permet d’économiser environ 50k EUR en 2-3 ans rien qu’en loyer

Le loyer s’élève actuellement à 1250 EUR plus le gaz et l’électricité.

Quelle somme est juste alors ? Je vois 1250 € moins les charges de copropriété, moins les charges non récupérables comme la taxe foncière, moins les coûts de financement (plus les économies d’impôts). Je considère que les frais d’acquisition sont plutôt récupérés sur 4 ans ou plus. Et n’oublie jamais que l’assemblée des copropriétaires peut t’imposer des travaux de rénovation coûteux.

Le point positif est que tes revenus et tes fonds propres sont si élevés que tu peux probablement décider instinctivement et qu’un petit échec financier ne fera pas trop mal. Le problème ne survient que si cela met en péril ton projet de construction neuve. Donc calcule précisément et ne mélange pas tes propres chiffres (voir ci-dessus).

Quel chiffre est correct alors ? Je vois 1250 € déduction faite des charges de copropriété, déduction faite des frais annexes non récupérables comme la taxe foncière, déduction faite des frais de financement (plus l’économie d’impôt). Je pense que les frais d’acquisition seront amortis au bout de 4 ans ou plus. Et n’oubliez jamais que l’assemblée des copropriétaires peut vous imposer des travaux de rénovation coûteux.

Je ne mélange pas les chiffres ; peut-être que ce n’était pas assez clair… :)
1250 EUR est le loyer actuel.
1750 EUR serait un loyer de marché.

En cas de résiliation pour reprise personnelle, nous devrions déménager ; alors le loyer augmenterait forcément ; 1250 EUR ne sont plus réalistes.
D’où l’hypothèse de 1500 EUR (plutôt optimiste).
Je l’avais aussi écrit :
« Le non-achat comporte le risque d’un déménagement à cause d’une résiliation pour reprise personnelle ; ensuite, le loyer devrait être nettement plus élevé (sans parler du stress du déménagement). En supposant un loyer de 1500 EUR, on économise en 2-3 ans environ 50k EUR rien qu’en loyer, ce qui compense au moins déjà les frais d’acquisition »

La question de savoir quelle est la (meilleure) alternative contre la dépréciation due uniquement à l’inflation reste ouverte…