信用与股权的使用

嗯，为什么现在每个人都期待我们在2-3年内房价会下降20%？

嗯，一方面是因为近年来房价涨得非常快（部分原因是利率比以前更低推动的）。另一方面，是因为目前和未来可能的利率下，之前的购房价已经把市场挤得相当紧张。想回到1%的贷款偿还比例，目前利率明显还太低，贷款期限相应很长。
是的，租房市场也不容易，但付利息的钱和付给房东的钱是一样的。如果贷款40万，利率3%，你每个月光利息就得多付一两千块。很多人因为房价更高，利息甚至更多。再加上维修费用，一套月租1500欧元的租房，在财富积累上并不比一套50-60万欧元的自住房差。
归根结底，这也不是个人能完全决定的，很多人银行都会直接拒贷，因为以目前的房价，要达到5%以上的贷款年还款率的信用条件已经不够了。潜在买家减少，价格下降。虽然很难精确预测，但趋势非常明显。现在用杠杆贷款赌快速增值，绝对不是低风险的选择。

嗯，我们也没有谈论关于价值增长的猜测，而是说房地产价格会暴跌。

事实上，由于利率上升，现在的询价量从50降到了30。因为那些几乎没有自有资本的人会退出市场，因为他们负担不起贷款利率。那些带有40-60%自有资本的人不在乎利率是1%还是3%。市场上这类人还有很多……正如我说的，目前他们更担心的是通货膨胀导致的钱币贬值。

附注：不应只看看过去10-15年的房地产价格曲线，而应更多关注过去30-40年……你会发现，尽管通货膨胀率在4-6%，房地产价格在近20年几乎没有增长……这些涨幅只是最近几年才被极端补回。

嗯，我们也不是在谈论关于增值的猜测，而是说房地产价格会暴跌。

买卖只有在价格继续大幅上涨时才划算，否则你就等于白白花了6%的杂费（在大多数情况下甚至高达10%）。否则，还不如把钱埋在花园里。这已经说明短期内做这笔生意是有风险的。
而且，每次买入期待增值的同时，也有可能得到相反的结果。市面上有大量试图计算过度估值的研究，我其实并不想判断哪种观点更正确。但可以确定的是，我们面对的是一个普遍较高的估值（这不仅限于房地产，比如股票市场也一样），而基本面的因素看起来并不乐观。

首先，非常感谢大家的许多回复。

当然，问题是如果考虑以下几个方面，购买的替代方案是什么：

投资选项：
- 银行几乎没有利息
- 股票市场波动大，短期内肯定是高风险的——而且根据基本面数据也被高估了
- 通货膨胀会削弱货币价值，如果只是把钱放着不动就会贬值

买卖：
- 不买房有被业主自用解除租约而搬家的风险；之后租金很可能会明显上涨（搬家带来的压力不说）
- 假设租金是1500欧元，在2-3年内大约能节省5万欧元的租金，这至少可以抵消买房的附加费用

市场发展：
- 像斯图加特这样的城市群形势依然紧张，特别是在这里这些地区；分析师（居住图谱2022）预计价格还会继续上涨，这并非没有原因
- 难民涌入等因素会进一步减少供应
- 上述通胀会让更多人转向实物资产
- 建造成本上升会导致新房建设减少
- 对于至少达到通胀水平的进一步涨价，主要的阻碍是利率上升；但在斯图加特这似乎还不是大问题，至少目前还不是，因为有大量资本存在

那么，替代方案是什么？
如果房产价格只要能至少跟上通胀率的增长，再加上考虑节省的租金（以及搬家费用等），看未来2-3年，我看不到明显更好的选择——你们呢？

我这样看：
如果你想买这套房产，那么你应该想长期做房东。
如果你只打算买这套房产2-3年，那么这项投资和股票一样有风险，存在亏损风险。
如果你依赖这套房产的钱来做你的新建项目：不要买，除非你绝对有多余的钱。

假设租金是1500欧元，2-3年内单是租金就能节省大约5万欧元。

目前租金为1250欧元，加上煤气和电费。

到底哪个数字是对的？我看到是1250欧元，减去管理费，减去不可转嫁的附加费用，比如地产税，减去融资成本（还有税收节省）。我觉得购买附加费用大概4年或更久才能回本。并且要时刻记住，业主大会可能会强制你承担昂贵的维修费用。

好的一点是，你的收入和自有资本很高，可能可以凭直觉做决定，即使小的经济失误也不会特别痛苦。只有当新建项目因此摇摇欲坠时，才会很成问题。所以要仔细计算，不要混淆自己的数字（见上文）。

现在到底哪个数字是正确的？我看到的是1250欧元，扣除物业费，扣除不可转嫁的附加费用比如地税，扣除融资成本（加上税收节省）。我觉得购房附加费用大概需要4年或更长时间才能赚回来。还要记住，业主大会可能会强制你承担昂贵的维修费用。

我不会混淆数字；也许写得不够清楚... :) 1250欧元是当前租金。1750欧元才是市场通常的租金。

如果由于自用需要被提前解约，我们必须搬家；那时租金肯定会上涨；1250欧元就不现实了。 因此假设1500欧元（比较乐观）。 我也写过： “不买房存在因自用需求解约搬家的风险；之后租金可能大幅上涨（不考虑搬家带来的压力）。假设租金1500欧元，在2-3年内可以节省大约5万欧元，仅租金就基本抵消了购房附加费用。”

至于什么（更好的）替代方案可以抵御单纯通胀导致的贬值仍未解决……