Est-ce que dans votre banque, les revenus de dividendes/intérêts sont pris en compte entièrement pour le revenu mensuel courant (donc revenu annuel/12) ? Est-ce que l'on prend simplement la valeur de l'année écoulée ou une moyenne des dernières années ?
Au moins en partie.
Qu’en est-il des plus-values non réalisées sur des titres (par exemple des fonds obligataires capitalisants qui ne versent pas de revenus réguliers), mais aussi simplement des hausses classiques du cours des actions, en ce qui concerne la prise en compte pour le revenu courant ?
La même chose que pour les pertes non réalisées. As-tu de l’argent en poche avec des plus-values non réalisées ? Non, donc tu n’as pas non plus de revenu. C’est aussi simple que cela.
Les paiements non notariés dans le cadre d’un partage d’héritage sont-ils pris en compte pour le revenu courant ?
Non.
Quel montant est considéré comme minimum nécessaire pour les frais de vie en dehors du crédit ?
Cela dépend de ton revenu. À partir de 700 € pour une personne seule – un revenu plus élevé signifie aussi un style de vie plus élevé et donc des forfaits plus importants. Cela peut donc aussi être 2 000 € par mois.
Que se passe-t-il si je fais un genre de prêt privé (sans intérêts) avec un ami ?
Disons que je lui prête 12 000 €. Et il me rembourse 100 € pendant 10 ans. Ces 100 € sont-ils alors pris en compte entièrement comme revenu courant ?
Non.
Ou si tu ne veux pas calculer : combien de points de base environ paie-t-on en plus par rapport à quelqu’un dans la même situation, mais avec un revenu net mensuel de 10 000 € ?
Aucune différence, car c’est la même position de risque liée à l’immeuble pour la banque.
Les SPV m’intéressent beaucoup :
Comment arrivent-ils à un annuité de 6 % ?
Ok, si l’apport en capital propre est de 50 %, c’est clair. Mais beaucoup fonctionnent avec au moins 90 % de dette.
Il faudrait alors un loyer brut d’au moins 8 %, pour qu’après les frais de gestion (ils ont aussi, comparés à un investisseur privé, des coûts administratifs pour la comptabilité, etc.), il reste 6 % pour l’annuité. Mais où peut-on encore trouver 8 % aujourd’hui ??? C’est déjà difficile même commercialement dans une petite commune (et là, le risque d’impayés est plus élevé, on ne peut pas simplement compter sur 20 % de frais de gestion).
Tous les biens pour lesquels entre 15 et 35 % de fonds propres sont apportés. Ces données cadres existent chez presque tous les financeurs immobiliers commerciaux. La limite est en général à 80 % de la valeur de marché et donc 20 % de fonds propres sur le prix d’achat ainsi que les frais annexes à partir de fonds propres. Pourquoi la banque devrait-elle porter tout le risque dans une SPV ? Le client doit assumer une part, ici c’est la part des fonds propres.
Les frais de gestion se situent d’ailleurs dans la simulation pour des biens raisonnables entre 9 et 15 %.
Mais je ne comprends pas comment une SPV nouvellement créée peut espérer obtenir un crédit ? Elle aurait besoin d’au moins 30 % de fonds propres pour le financement et même cela est très juste. Et si elle apporte plus de 30 % de fonds propres, le rendement sur fonds propres n’est plus vraiment intéressant. (il faut aussi des réserves de fonds propres pour la gestion, l’administration du fonds, etc.)
Environ 90-95 % de tous les financements immobiliers commerciaux passent par une SPV – que ce soit chez nous, une HSH Nordbank, Deutsche Hypo, Bayern LB, Helaba ou quel que soit leur nom.
Tu vas rire : j’avais aussi envisagé de créer un tel fonds ; il y a beaucoup d’investisseurs intéressés ; quel est chez vous le volume minimum pour une telle SPV ? On m’a dit que 10-20 millions d’euros étaient le minimum. D’après mes calculs, on peut déjà gérer économiquement à partir de 3-5 millions d’euros. La comptabilité, par exemple, on peut la faire soi-même.
Tu veux donc créer un petit fonds privé ? Nous commençons commercialement à environ 10 millions d’euros, mais nous ne souhaitons pas accompagner une telle structure avec un initiateur inexpérimenté et en plus privé, avec plusieurs investisseurs privés. C’est trop peu professionnel et trop complexe pour nous.
P.S. Il y a assez d’immeubles achetés pour 30 à 40 fois les loyers annuels. Il reste encore beaucoup plus de rendement courant que pour les placements alternatifs à faible risque. Pour le résidentiel, des prix plus élevés ne posent pas de problème non plus. Les clients sont alors plutôt institutionnels.