Utilisation du crédit vs. capitaux propres

- En supposant un loyer de 1500 EUR, on économise environ 50 000 EUR en 2-3 ans rien qu’en loyer, ce qui compense au moins les frais d’acquisition

Tu te fais des illusions. Tu as en effet oublié l’intérêt. Un crédit de 600 000 à 3 % représente 1500 € d’intérêts par mois, plus que le loyer actuel. Si tu finances tout en fonds propres, il faut considérer les coûts d’opportunité. D’ailleurs, l’économie de loyer que tu supposes est généreusement arrondie à la hausse par rapport au loyer actuel. C’est bidouillé.

Le reste, comme je l’ai dit, est difficile à prévoir. Mais ta liste est très unilatérale, axée sur l’inflation, et ignore que l’inflation croissante entraînera aussi une hausse des taux d’intérêt. Ceux-ci sont cependant contre-productifs pour les actifs réels. L’attractivité de Stuttgart pourrait aussi en pâtir. Imaginons que la transformation structurelle du secteur automobile se passe mal…
Et quelle est la probabilité réelle d’un congé pour besoin personnel ?

L'inflation est d'environ 8 %. Il n'y a pas de classe d'actifs qui puisse compenser cela pour toi. Et encore moins sur 2-3 ans. Le rendement locatif est en moyenne inférieur à 3 %. Pourquoi ne pas accélérer et commencer dès maintenant ton projet immobilier ? Dépenser de l'argent est aussi une bonne stratégie contre l'inflation :D

Addendum :
En tant que locataire dans un immeuble collectif, tu n’as pas automatiquement un droit de préemption ? Alors tu pourrais d’abord attendre, voir ce qui se passe et qui achète l’appartement. Si c’est un investisseur qui achète, tu continues à vivre là ; si ça sent une résiliation pour reprise par le propriétaire, tu peux intervenir dans le contrat chez le notaire et acheter toi-même aux mêmes conditions.

Petite naïve, je t’entends venir. Tu as en effet oublié les intérêts. Un crédit de 600k à 3 % représente à lui seul 1500 € d’intérêts par mois, plus que le loyer actuel. Si tu finances tout avec des fonds propres, tu dois prendre en compte le coût d’opportunité. Ton économie de loyer supposée est d’ailleurs généreusement arrondie à la hausse par rapport au loyer actuel. C’est du maquillage comptable.

Ce qui est vrai, c’est ce qui concerne les intérêts ; sans capitaux propres, ton calcul serait correct, et l’apport de capitaux propres aurait les inconvénients mentionnés.
Ce qui n’est pas vrai, c’est ceci : l’économie de loyer concernait le cas d’un déménagement obligatoire dû à une résiliation pour besoin personnel (ce que j’ai déjà expliqué plus haut) ; le loyer de 1250 EUR n’est possible que parce que je vis déjà ici depuis plusieurs années et qu’un loyer progressif a été convenu. Selon l’indice des loyers, le loyer devrait être actuellement au minimum de 1600, plutôt 1750 EUR ; les 1500 sont donc l’exact opposé d’un maquillage comptable ;)

Par ailleurs, la plus-value du bien immobilier doit aussi être prise en compte ; selon trois expertises, la valeur est déjà nettement supérieure au prix de vente discuté, ce qui signifie qu’en cas de revente, le risque de perte devrait être limité – oui, à moins que le marché ne s’effondre – mais cela peut aussi arriver au marché boursier…

Le reste est difficile à prévoir, comme je l’ai dit. Mais ta liste est très unilatéralement orientée vers l’inflation et ignore que l’inflation croissante entraînera également une hausse des taux d’intérêt. Ceux-ci sont toutefois contre-productifs pour les actifs tangibles. L’attractivité de Stuttgart pourrait aussi en pâtir. Imaginons que la transformation structurelle dans le secteur automobile tourne mal…
Et à quel point le risque d’une résiliation pour besoin personnel est-il réaliste ?

Malheureusement, le risque de résiliation pour besoin personnel est très élevé.

Ce qui reste encore à clarifier, c’est ma question principale :
Quelle est la meilleure alternative à l’achat dans ce scénario global ; laisser l’argent sur le compte en banque ne semble pas non plus une bonne idée, non ? :)

Pourquoi ne pas accélérer et commencer ton projet immobilier dès maintenant ? Dépenser de l'argent est aussi une bonne stratégie contre l'inflation :D

As-tu déjà essayé de trouver quelque chose "rapidement" à Stuttgart ? ;)

Complément :
En tant que locataire dans un immeuble collectif, tu n’as pas automatiquement un droit de préemption ? Tu pourrais alors attendre pour voir ce qui se passe et qui achète l’appartement. Si un investisseur achète, tu restes locataire, si ça sent l’expulsion pour besoin personnel, tu peux intervenir dans l’acte notarié et acheter toi-même aux mêmes conditions.

Cela serait totalement nouveau pour moi ; peut-être fais-tu référence aux périodes de blocage, qui ne s’appliquent toutefois qu’en cas de transformation en copropriétés.