Uso de crédito vs. capital propio

hmm, ¿por qué ahora todos esperan que en 2-3 años tengamos precios de inmuebles un 20% más bajos?

Bueno, por un lado porque los precios en los últimos años han subido algo extremadamente rápido (entre otras cosas impulsados por intereses aún más bajos que antes). Y por otro lado porque los precios de compra actuales y probablemente futuros con estos tipos de interés van a reducir bastante el campo. Sin embargo, para un retorno a una amortización del 1% los intereses todavía son claramente demasiado bajos y los plazos son correspondientes largos. Y sí, el mercado de alquiler tampoco es precisamente divertido, pero el dinero para intereses se va igual que el dinero para el arrendador. Y con 400k de capital ajeno y un 3% de interés se deja uno fácilmente unos mil euros al mes para intereses. Para muchos, debido a precios más altos, aún bastante más. Luego sumas el mantenimiento y entonces un piso de alquiler por 1500 € de alquiler frío no es peor para la construcción de patrimonio que un piso en propiedad por 500-600k. En última instancia, eso tampoco es tanto una decisión individual, a muchos simplemente el banco les va a cortar el grifo porque la solvencia necesaria para una anualidad del 5% en adelante con los precios actuales ya no está garantizada. Menos compradores potenciales, precios más bajos. Y claro que es difícil de pronosticar, pero la tendencia es bastante clara. Apostar ahora con apalancamiento para una rápida revalorización no es precisamente sin riesgo.

bueno, tampoco hablamos de especulación sobre [WERTSTEIGERUNG], sino de que los precios de los inmuebles se están desplomando.

El hecho es que debido a las tasas de interés más altas, ahora hay solo 30 consultas en lugar de 50. Porque la gente con poco capital propio se ha retirado, ya que no pueden pagar la cuota. A las personas que aportan entre el 40 y el 60% de capital propio no les importa si las tasas están en 1% o 3%. Y de esas todavía hay muchas en el mercado... y como dije, actualmente tienen más miedo a la devaluación del dinero por la inflación.

PD. no se debe mirar la curva de precios de los inmuebles de los últimos 10-15 años, sino más bien de los últimos 30-40 años... y ahí se verá que a pesar de una inflación del 4-6%, prácticamente no hubo aumento en los precios de los inmuebles durante casi 20 años... eso se compensó luego de forma más intensa en los últimos años.

bueno, no hablamos de especulación sobre la PLUSVALÍA, sino de que los precios de los inmuebles se desploman.

Comprar y vender solo vale la pena si los precios siguen subiendo significativamente, de lo contrario has desperdiciado un 6% en costos adicionales (y en la mayoría de los demás casos buen 10%). De lo contrario sería mejor enterrar el dinero en el jardín. Ya esto demuestra que el negocio es arriesgado a tan corto plazo.
Además, en toda compra basada en la plusvalía también existe la posibilidad de que ocurra lo contrario. Hay muchos estudios que intentan calcular una sobrevaloración, ni siquiera quiero determinar quién tiene más razón que otro. Lo que está claro es que nos enfrentamos a una valoración generalmente alta (y no solo en inmuebles, sino por ejemplo en acciones) mientras que los factores fundamentales no parecen tan buenos.

Primero, muchas gracias por las numerosas respuestas.

La pregunta sería, por supuesto, cuál es la alternativa a la compra si se consideran los siguientes aspectos:

Opciones de inversión:
- En el banco sigue habiendo pocos/no hay intereses
- El mercado de acciones es volátil y en tan corto tiempo seguramente también de muy alto riesgo; además, dada la fundamentación, está sobrevalorado
- La inflación devalúa el dinero si simplemente se deja guardado

Compra/venta:
- No comprar conlleva el riesgo de una mudanza debido a una terminación por necesidad propia; después, el alquiler probablemente será mucho más caro (sin contar el estrés de la mudanza)
- Suponiendo un alquiler de 1500 EUR, en 2-3 años se ahorran aproximadamente 50k EUR solo en alquiler, lo que al menos compensa los costes auxiliares de la compra

Desarrollo del mercado:
- La situación en las zonas metropolitanas como Stuttgart sigue siendo tensa, especialmente en estas ubicaciones; no sin razón, los analistas (Atlas de Vivienda 2022) esperan que los precios continúen subiendo
- La afluencia de refugiados, etc., hará que la oferta se reduzca aún más
- La inflación mencionada anteriormente seguirá empujando a la gente hacia activos reales
- El aumento de los costes de construcción conducirá a menos edificios nuevos
- Contra un aumento adicional, al menos igual a la inflación, juegan principalmente los tipos de interés en aumento; sin embargo, esto no parece ser un problema demasiado grande en Stuttgart por ahora, al menos todavía no, porque hay demasiado capital disponible

Entonces, ¿cuál sería la alternativa?
Si la propiedad se valorara siquiera aproximadamente como la inflación y se tiene en cuenta también el alquiler ahorrado (así como los costes de mudanza, etc.) en los próximos 2-3 años, no veo una opción claramente mejor — ¿y ustedes?

Lo veo así:
Si quieres comprar la propiedad, entonces deberías querer ser arrendador a largo plazo.
Si solo quieres comprar la propiedad por 2-3 años, entonces esta inversión es tan riesgosa como las acciones, riesgo de pérdida.
Si dependes del dinero de la propiedad para tu proyecto de nueva construcción: no compres, solo si el dinero te sobra absolutamente.

Una renta de 1500 EUR asumida ahorra en los 2-3 años aproximadamente 50k EUR solo en alquiler

El alquiler actualmente es de 1250 EUR más gas y electricidad.

¿Cuál cifra es la correcta? Veo 1250€ menos gastos de comunidad, menos costos adicionales no imputables como el impuesto predial, menos costos de financiación (más ahorro fiscal). Ahí veo que los costos adicionales de compra se recuperan más bien en 4 años o más. Y siempre recuerda que la junta de propietarios puede imponerte costosas medidas de reparación.

Lo bueno es que tus ingresos y capital propio son tan altos que probablemente puedas decidir de forma instintiva y un pequeño fallo financiero no te dolerá demasiado. Solo será problemático si esto pone en peligro tu proyecto de nueva construcción. Así que haz bien las cuentas y no mezcles tus propios números (ver arriba).

¿Cuál número es correcto entonces? Veo 1250 € menos gastos comunitarios, menos gastos no repercutibles como el impuesto sobre bienes inmuebles, menos costes de financiación (más ahorro fiscal). Veo que los gastos adicionales de compra se recuperan en 4 años o más. Y siempre recuerda que la junta de propietarios puede imponerte costosas medidas de rehabilitación.

No mezclo números; quizás no estuvo suficientemente claro... :)
1250 EUR es el alquiler actual.
1750 EUR sería un alquiler de mercado habitual.

Si nos desalojan por necesidad propia, tendríamos que mudarnos; entonces el alquiler definitivamente aumentaría; 1250 EUR ya no son realistas.
Por eso la suposición de 1500 EUR (más bien optimista).
También lo había escrito:
"El no comprar conlleva el riesgo de mudanza debido a desalojo por necesidad propia; luego el alquiler probablemente será mucho más caro (dejando de lado el estrés de la mudanza). Suponiendo un alquiler de 1500 EUR, se ahorran aproximadamente 50.000 EUR en 2-3 años solo en alquiler, lo que al menos equilibra los gastos adicionales de compra."

La pregunta de cuál es la (mejor) alternativa frente a la depreciación solo por la inflación queda abierta...