क्रेडिट बनाम इक्विटी का उपयोग

हम्म, अब सब क्यों उम्मीद करते हैं कि हम 2-3 साल में अचल संपत्ति की कीमतों में 20% की गिरावट देखेंगे?

खैर, एक तो इसलिए कि पिछले कुछ वर्षों में कीमतें काफी तेजी से बढ़ीं हैं (जिसमें पहले से भी कम ब्याज दरों ने अहम भूमिका निभाई है)। और दूसरी वजह यह है कि मौजूदा और संभवत: भविष्य की ब्याज दरों को देखते हुए खरीद कीमतें काफी ज्यादा दबाव में हैं। 1% की किस्त वापस करने के लिए वर्तमान में ब्याज दरें काफी कम हैं और ऋण अवधि लंबी है।
और हाँ, किराये की मार्केट भी खास खुशी देने वाली नहीं है, लेकिन ब्याज के लिए दिया गया पैसा उतना ही खो जाता है जितना मकान मालिक को दिया गया किराया। 400,000 ऋण और 3% ब्याज दर पर आप हर महीने ब्याज के लिए लगभग एक हजार का भुगतान करते हैं। कई लोगों के लिए अधिक कीमतों की वजह से यह राशि काफी ज़्यादा होती है। फिर रख-रखाव का खर्च जोड़ें, तो 1500 यूरो की ठंडी किराये वाली मकान संपत्ति का निर्माण करने में 500-600 हजार की खरीदी गई संपत्ति से बेहतर हो सकती है।
आख़िरकार, यह व्यक्तिगत निर्णय का मामला भी नहीं रह जाता क्योंकि कई लोगों की बैंक क्रेडिट योग्यता इतनी नहीं होगी कि वे वर्तमान कीमतों पर 5% से ऊपर की किस्त के लिए ऋण ले सकें। कम संभावित खरीदार, कम कीमतें। और यह भविष्यवाणी करना मुश्किल है, लेकिन रुझान साफ है। अब तेजी से मूल्य वृद्धि के लिए कर्ज का दांव लगाना निश्चित रूप से जोखिम रहित नहीं है।

खैर, हमने मूल्यवृद्धि के बारे में अटकलें नहीं लगाई, बल्कि यह बताया कि प्रॉपर्टी की कीमतें गिर रही हैं।

सच यह है कि बढ़े हुए ब्याज दरों के कारण अब 50 अनुरोधों की बजाय सिर्फ 30 अनुरोध हैं। क्योंकि लोग लगभग बिना अपनी बचत के बाहर हो गए हैं, क्योंकि वे किस्त नहीं उठा सकते। जो लोग 40-60% बचत लेकर आते हैं, उन्हें फर्क नहीं पड़ता कि ब्याज दर 1% है या 3%। और ऐसे लोग अभी भी बाजार में बहुत हैं... और जैसा कि कहा गया है, वर्तमान में वे अधिकतर मुद्रा स्फीति के कारण धन के मूल्यह्रास को लेकर चिंतित हैं।

PS. हमें प्रॉपर्टी की कीमतों के पिछले 10-15 वर्षों के ग्राफ़ को नहीं देखना चाहिए, बल्कि पिछले 30-40 वर्षों को देखना चाहिए... और वहां आप पाएंगे कि 4-6% मुद्रास्फीति के बावजूद हम लगभग 20 वर्षों तक प्रॉपर्टी की कीमतों में बहुत कम वृद्धि देखी है... और यह फिर हाल के वर्षों में काफी तेज़ी से बढ़ी है।

तो, हमने मूल्य वृद्धि के बारे में अटकलें नहीं लगाईं, बल्कि कि संपत्ति की कीमतें गिर रही हैं।

खरीदना और बेचने का फायदा तब ही होता है जब कीमतें और स्पष्ट रूप से बढ़ती हैं, अन्यथा आपने 6% अतिरिक्त खर्च में लगा दिया है (और अधिकांश अन्य मामलों में लगभग 10%)। अन्यथा पैसा बाग़ में दफनाना बेहतर होगा। यह दिखाता है कि यह व्यवसाय इतनी कम अवधि में जोखिम भरा है।
हर खरीद के साथ मूल्य वृद्धि की उम्मीद में यह भी शामिल होता है कि इसके विपरीत भी हो सकता है। ऐसे अध्ययन जो अधिक मूल्यांकन का अनुमान लगाते हैं, वे बहुत हैं, और मैं यह तय नहीं करना चाहता कि इनमें से कौन ज्यादा सही है। लेकिन यह स्पष्ट है कि हम आम तौर पर उच्च मूल्यांकन से जूझ रहे हैं (और यह केवल संपत्तियों में ही नहीं बल्कि जैसे स्टॉक्स में भी है), जबकि बुनियादी कारक ज्यादातर अच्छे नहीं दिखते।

सबसे पहले कई उत्तरों के लिए धन्यवाद।

प्रश्न यह होगा कि जब निम्नलिखित पहलुओं पर विचार किया जाए तो खरीदारी का विकल्प क्या होगा:

निवेश विकल्प:
- बैंक में अभी भी बहुत कम/कोई ब्याज नहीं मिलता
- स्टॉक मार्केट अस्थिर है और इतने कम समय के लिए निश्चित रूप से उच्च जोखिम वाला है - और फंडामेंटल डेटा के अनुसार भी मँहगा आंका गया है
- मुद्रास्फीति पैसे की कीमत कम कर देती है यदि आप इसे बस ऐसे ही छोड़ देते हैं

खरीद/बिक्री:
- न खरीदने का खतरा है कि स्व-आवश्यकता नोटिस के कारण स्थानांतरण करना पड़ सकता है; इसके बाद किराया काफी महंगा हो जाएगा (स्थानांतरण के तनाव को छोड़कर)
- 1500 यूरो के किराए को मानकर, आप 2-3 वर्षों में लगभग 50 हजार यूरो किराए में बचाते हैं, जो कम से कम खरीद संबंधी अतिरिक्त लागत को बराबर कर देता है

बाजार विकास:
- स्टुटगार्ट जैसे महानगरों में स्थिति तनावपूर्ण बनी हुई है, खासकर यहां के इलाकों में; बिना कारण नहीं विश्लेषक (वॉनैटलस 2022) आगे भी बढ़ते हुए दामों की उम्मीद करते हैं
- प्रवासी आव्रजन आदि पेशकश को और कम करेंगे
- ऊपर बताई गई मुद्रास्फीति और लोगों को भौतिक संपत्तियों की ओर धकेलेगी
- बढ़ती निर्माण लागत नए निर्माण की संख्या को कम करेगी
- मुद्रास्फीति के बराबर कम से कम किसी और वृद्धि के खिलाफ उच्च ब्याज दरें बताई जा सकती हैं; लेकिन मुझे लगता है कि स्टुटगार्ट में यह अभी बड़ी समस्या नहीं है, कम से कम अभी तक नहीं, क्योंकि बहुत सारी पूंजी मौजूद है

तो विकल्प क्या होगा?
यदि संपत्ति मुद्रास्फीति के बराबर भी विकास करे और आप बचाए गए किराए (साथ ही स्थानांतरण लागत आदि) को अगले 2-3 वर्षों के लिए ध्यान में रखें तो मुझे कोई बेहतर विकल्प दिखाई नहीं देता - आप कैसा सोचते हैं?

मैं इसे इस तरह देखता हूँ:
अगर तुम संपत्ति खरीदना चाहते हो, तो तुम्हें दीर्घकालिक मकान मालिक बनने की इच्छा होनी चाहिए।
अगर तुम केवल 2-3 वर्षों के लिए संपत्ति खरीदना चाहते हो, तो यह निवेश उतना ही जोखिम भरा है जितना कि शेयर, नुकसान का जोखिम भी है।
अगर तुम अपनी नई निर्माण परियोजना के लिए संपत्ति के पैसे पर निर्भर हो: तो मत खरीदो, केवल तभी खरीदो जब तुम्हारे पास अतिरिक्त पैसे हों।

एक किराया 1500 यूरो मान लिया जाए तो 2-3 वर्षों में केवल किराए पर लगभग 50 हजार यूरो की बचत होती है

किराया वर्तमान में 1250 यूरो है, गैस और बिजली के अतिरिक्त।

तो सही संख्या क्या है? मैं देखता हूँ 1250 यूरो से हाउसचार्ज कटता है, अवितरित अतिरिक्त खर्च जैसे कि भूमि कर कटता है, वित्तपोषण लागत कटती है (कर छूट के अतिरिक्त)। मैं खरीदारी के अतिरिक्त खर्च को लगभग 4 वर्षों या उससे अधिक में वापस मिलने वाला मानता हूँ। और हमेशा याद रखें कि मालिकों की बैठक आपको महंगे पुनरुद्धार कार्य थोप सकती है।

ख़ूबसूरती यह है कि आपकी आय और अपनी पूंजी इतनी अधिक है कि आप शायद सहज ज्ञान से निर्णय ले सकते हैं और एक छोटा वित्तीय असफलता ज्यादा दुखदायी नहीं होगी। समस्या तब होगी जब इससे आपकी नई निर्माण परियोजना अस्थिर हो जाती है। इसलिए ठीक से गणना करें और अपनी संख्याओं को गलत तरीके से न मिलाएं (ऊपर देखें)।

अब कौन-सी संख्या सही है? मैं देखता हूँ 1250€ abzg. Hausgeld, abzgl. nicht umlagefähigen Nebenkosten wie Grundsteuer abzgl. Finanzierungskosten (zzgl. Steuerersparnis). मैं खरीदने के अतिरिक्त खर्च को लगभग 4 साल या उससे अधिक में वापस पा रहा हूँ। और हमेशा याद रखो, कि मालिकों की बैठक तुम्हें महंगे मरम्मत कार्य थोप सकती है।

मैं संख्याओं को मिलाता नहीं हूँ; शायद यह पर्याप्त साफ़ नहीं लिखा था... :)
1250 EUR वर्तमान किराया है।
1750 EUR एक बाजार के अनुसार किराया होगा।

यदि स्वकीय उपयोग के कारण किराया समाप्त किया जाए तो हमें स्थानांतरित होना पड़ेगा; तब किराया निश्चित रूप से बढ़ जाएगा; 1250 EUR तब अवास्तविक है।
इसलिए अनुमानित 1500 EUR (थोड़ा सकारात्मक अनुमान)।
मैंने यह भी लिखा था:
"Nichtkauf में स्वकीय उपयोग के कारण स्थानांतरण की संभावना का जोखिम है; उसके बाद किराया निश्चित रूप से महंगा होगा (स्थानांतरण के तनाव को छोड़कर)। 1500 EUR के किराये को मानकर 2-3 वर्षों में लगभग 50k EUR की बचत होती है, जो कम से कम खरीदने के अतिरिक्त खर्चों की भरपाई कर देता है।"

यह सवाल कि मुद्रास्फीति की वजह से मूल्यह्रास के मुकाबले बेहतर विकल्प क्या है, अभी भी अनुत्तरित है...