Achat imminent d'une maison avec ou sans droit d'usage du terrain ?

Oui, selon le vendeur (privé), il est contractuellement prévu qu’il soit possible d’acheter le terrain.

Non, pas encore... Cela ne devrait pas être l’objet de ma question. Je suppose que ce que dit le vendeur est vrai.

Si ! Le contrat est définitivement l’objet de ta question.
D’abord, tu écris que le terrain appartient au Land NRW, puis ici tu écris que le vendeur est privé. Par là, tu veux dire le propriétaire de la maison ?

Normalement (nous avons aussi un terrain en bail emphytéotique), le propriétaire du terrain en bail emphytéotique doit être impliqué dans la vente. Ils ont éventuellement un droit de regard.
Cela dépend aussi des petites lignes du contrat. À ta place, avant de te poser ces questions, je le consulterais absolument.
Qu’en est-il après l’expiration du contrat ? Un achat est-il effectivement optionné ? Pour un terrain appartenant à l’État ou à l’Église, ce n’est pas courant…
Le propriétaire de la maison connaît le mauvais état du terrain en bail emphytéotique, qui "bientôt" arrive à son terme. Il pourrait donc t’attacher émotionnellement à la maison en tant qu’intéressé, te donner de fausses informations sur le terrain, qui seront ensuite – oups... – révélées chez le notaire ou à la banque.

Sinon, après 13 ans j’aurai remboursé la maison, mais le terrain ne sera pas à moi....

Cela ne devrait pas poser de problème dans un premier temps, puisque tu es locataire du terrain. Les locataires ont aussi des droits

D’un autre côté, je rembourse la maison encore 13 ans et ensuite je serai sans dettes… et je pourrai alors mettre de côté 300 € par mois pour économiser en vue de l’achat du terrain

On peut se demander dans quel "état" sera la maison alors. À partir d’un certain âge, elle nécessitera aussi plus de coûts de rénovation et de modernisation.
Investiras-tu réellement une certaine somme dans ta cagnotte pour "racheter" le terrain ou cela servira-t-il à l’entretien et à la valorisation du bâtiment ?

Et alors ? Ensuite tu n’as plus de maison. Le bail emphytéotique ne se renouvelle pas automatiquement, sauf si tu t’es mis d’accord avec le bailleur à temps. En général, le bail emphytéotique est alors fortement augmenté.

Bien sûr, on a encore la maison. Elle ne sera pas expropriée simplement parce que le contrat de bail arrive à terme.

Bien sûr, on a encore la maison. Elle ne t’est pas expropriée simplement parce que le bail emphytéotique arrive à expiration.

Si ; c’est clairement réglementé. Le bailleur emphytéotique doit te payer habituellement les 2/3 de la valeur vénale sauf si un autre accord a été conclu auparavant sur la suite, ou si cela a été explicitement convenu dans le contrat de bail emphytéotique.

Habituellement, on te propose généralement une prolongation. Mais ensuite à des prix "salés" par rapport au contrat en cours jusqu'alors.

On prend aussi volontiers une redevance qui, au lieu d'un loyer annuel fixe, est indexée sur l'indice des prix à la consommation, ou quelque chose de similaire.

Peu importe comment. Il faut s'occuper tôt avec le bailleur emphytéotique pour savoir comment cela va se passer. Car, si ça tourne mal, on se retrouve sans cabane.

Cependant, c'est clairement réglementé. Le bailleur en emphytéose doit généralement te payer les 2/3 de la valeur vénale, sauf si un autre accord a été conclu auparavant concernant la suite, ou si cela a été explicitement stipulé dans le contrat d'emphytéose.

D'où tiens-tu cela ???

D'où tiens-tu cela ???

Loi sur le droit de superficie (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG)
§ 27

(1) Si le droit de superficie expire par l'écoulement du temps, le propriétaire du terrain doit verser une indemnité au titulaire du droit de superficie pour la construction. Des accords sur le montant de l’indemnité, le mode de paiement ainsi que sur son exclusion peuvent être conclus dans le cadre du droit de superficie.
(2) Si le droit de superficie est établi pour satisfaire les besoins en logement des classes sociales à faibles ressources, l’indemnité doit être au moins égale aux deux tiers de la valeur vénale du bâtiment à l’expiration du droit de superficie. Le propriétaire du terrain ne peut se prévaloir d’un accord dérogeant à cette règle.
(3) Le propriétaire peut éviter son obligation de payer l’indemnité en prolongeant le droit de superficie au titulaire avant son expiration, pour la durée prévisible d’existence du bâtiment ; si le titulaire refuse cette prolongation, la demande d’indemnité s’éteint. Le droit de superficie peut être prolongé plusieurs fois pour éviter l’obligation d’indemniser.
(4) Avant l’échéance, la créance d’indemnité ne peut être cédée.

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Il est habituel que l’indemnité corresponde aux 2/3 de la valeur vénale. Et souvent aussi les modalités pour la suite sont réglées contractuellement ; mais pas toujours.

Je n'avais jamais vraiment compris cela !
Section 1 : En tant que contenu du droit emphytéotique, des accords peuvent être conclus concernant le montant de l'indemnité et la manière de son paiement ainsi que sur leur Ausschließung.
Section 2 : Si le droit emphytéotique est établi pour satisfaire aux besoins en logement des minderbemittelter Bevölkerungskreise, l'indemnité doit être d'au moins deux tiers de la valeur normale...

Qui décide si l'on est défavorisé, et sinon, une indemnité peut-elle quand même être exclue contractuellement ?
C'est pourquoi il faut vérifier ce qui est exactement prévu dans le contrat !
Daniel