Compra de propiedad - ¿Riesgo de una "operación vinculada"?

Lamentablemente, solo he echado un vistazo rápido al tema de la GbR hace un momento.
Y también existe la vivienda según la WEG, hay proyectos comunitarios, hay una vida en comunidad estupenda. Existen posibilidades alternativas para conseguir una casa, y en realidad un foro de construcción de casas no debería desprestigiar constantemente estas opciones, porque cada oferta tiene su grupo objetivo. Hay configuraciones, tiene sentido que existan estas ofertas.

¿Alguna idea de cómo podría protegerme en eso? ¿Se entera la oficina de impuestos de estos acuerdos o al final depende de lo que diga el contrato notarial?

Por ejemplo, está la opción de firmar la compra del terreno en un año y el contrato de obra al siguiente.
O de dejar mucho tiempo entre ambos contratos.
Apuesto a que "primero el terreno, luego el contrato de obra" se considera más un negocio independiente que al revés.
Pero, ¿cómo quieres protegerte ante la ley, el derecho y el orden?
En realidad, uno se protege ante o antes de un peligro futuro... pero es como es: vosotros queréis construir con esta empresa de casas. Sin terreno, no hay casa. La empresa de construcción acaba de mediar un terreno. ¿Y dónde estaría el peligro ahora? Aquí se trata de algo de dinero... de cinco cifras, pero no es una cantidad exorbitante.
Claro, sería bueno no tener que pagarlo. Pero, ¿de qué estamos hablando aquí?
Si tienes miedo (-> protección), entonces espera al próximo terreno. Así de simple.
Si te vas a enfadar si la oficina de impuestos ve una operación vinculada, entonces olvídalo.
Si no tienes 20.000 € (o lo que sea que sea) disponibles, entonces olvídate de construir la casa. Quizá tengas suerte, quizá no.

Por supuesto, los terrenos urbanizados son caros

más caros. Claro que hay que pagar por tener el alcantarillado, la electricidad y el agua cerca y accesibles.
Sea como sea.

Antes de pensar en la casa soñada: ve a la oficina de urbanismo y ocúpate tú mismo de si es edificable o no.

Yo también lo haría.

que, en principio, ambas partes pueden ser obligadas a pagar (§ 13 Nr. 1 Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales según Wikipedia).

Es cierto. pero es absolutamente inusual en ventas a personas privadas. Por supuesto, puedes intentar imponerlo al vendedor en el contrato. No creo que tenga éxito.

Aquí está probablemente el problema principal. Me sorprendería que no tengan un contrato entre ellos. Y entonces es un negocio vinculado.

Eso también lo sospecho

Sí, los terrenos urbanizados aquí suelen costar tanto que al final solo puedes poner una perrera encima.

Por lo que entiendo, ya sabes que el tuyo no está urbanizado para construir una casa encima.

Quizás estoy completamente equivocado aquí o simplemente no nos entendemos... mi comprensión del proceso: cada comprador obtiene por separado una confirmación de financiación para su parte del terreno (también es exigido por el vendedor). Mi asesor financiero también dijo que no veía desventajas para nosotros al realizar la gestión mediante una GbR.

Una GbR es una sociedad de personas, sin personalidad jurídica propia, y extremadamente peligrosa para sus socios (que deben confiarse COMPLETAMENTE entre sí). En cuanto a operaciones con terrenos (posesión, desarrollo, gravámenes) considero que una GbR formada por una pareja casada es la única forma de GbR en la que puedo imaginarme la confianza de terceros. Con tres socios, una GbR es una pequeña bomba, y a partir de cinco como máximo (teóricamente, en la práctica no conozco ninguna) es una misión suicida para aventureros a los que una ruleta rusa clásica les parece poco emocionante.

Por eso veo aquí dos opciones, Y NINGUNA ME GUSTA:

- A ) así es como he entendido tus explicaciones -
Los compradores formarían entre ellos una GbR, que compra al vendedor el terreno completo, lo divide, se disuelve y entrega las parcelas a sus socios. Entonces los socios de la GbR deberían garantizar el dinero prestado con una participación en el terreno total, que pertenece a ellos como sociedad de personas junto con los otros socios de la GbR. Eso también significaría: todos sus bancos tendrían que inscribirse en el registro de la propiedad del terreno total, que pertenece a la sociedad de personas. No me lo puedo imaginar sin que los bancos de todos los socios de la GbR EXAMINEN con un “sí” a todos ELLOS, no solo a sus propios clientes, como beneficiarios de la financiación. Si lo logran, el diablo va al monasterio.

- B ) así podría imaginarlo mejor -
Has malinterpretado el procedimiento, y no vosotros compradores debéis juntaros todos en una GbR, sino que cada uno de vosotros debe formar una GbR con el vendedor. Entonces, cuando estén constituidas todas las GbR comprador-y-vendedor, el vendedor divide el terreno y vende las parcelas a la “GbR él y tú”, la “GbR él y Fritz”, la “GbR él y Franz” y así sucesivamente. Por tener cada una de ellas el 50 % no serían ventas (¡eso piensa él!), y luego se retiraría de cada una de esas GbR. Yo vería allí un abuso de forma no solo en sentido fiscal. Ten también en cuenta que el derecho penal habla de “banda” a partir de tres coautores.
El asesor fiscal del vendedor podría verlo como una jugada genial, pero tú te quemarías mucho si participas en ese supuesto ganar-ganar.

FA enviará en algún momento un cuestionario. Hay que llenarlo de forma veraz. Luego decidirá si es un negocio combinado o no.

¿Está normalizado este cuestionario? ¿Puedo verlo en algún lugar de antemano?

Me parece extraño que en la actualidad un propietario de un terreno busque comprador. ¿Dónde está el perro enterrado, por decirlo así?

Es porque el vendedor mismo vive allí (en un futuro terreno vecino) y por eso tiene interés en quién compra/construye ahí. Ya he tenido la oportunidad de conocer a la persona en varias reuniones personales y tendría que equivocarme mucho si al final todo fuera solo engaño y fraude.

Y tengo esa mala sensación por la afirmación de que los terrenos urbanizados cuestan tanto.

¿De qué cantidades estamos hablando aquí? ¿80 euros por m² con él y 360 euros en el mercado libre? Por favor, dime cifras.

Me expresé mal, con "terreno urbanizado" me refería a lo que usualmente ofrecen los agentes inmobiliarios: "todo urbanizado, edificaciones tales y cuales, pueden empezar mañana mismo". Aquí es un "proceso" un poco más largo (ya llevamos varios meses en contacto y va bastante lento porque el vendedor está intentando garantizar la edificabilidad y está en contacto con algunas autoridades; hemos visto los correos, es decir, es transparente).
Finalmente, el terreno también será mucho más barato con los costos planeados de urbanización (unos 35,000 € por parte para la calle sin salida y algunos otros ítems) que otras ofertas (que, con todo, tienen una infraestructura mucho mejor, pero para nosotros no vale la pena el precio extra, preferimos la naturaleza). Los precios de terrenos aquí suelen ser de 700-800 €/m².

A mí me suenan todas las alarmas. [...]
Me da la sensación de que podrías caer en la "venta en corto" de la que escribió 11ant.

Relájate ;) No soy tan ingenuo como parece aquí. ¿Qué se quiere decir con "venta en corto" aquí? El terreno y el propietario existen, como dije, ambos ya los vi en persona.

Lamentablemente sólo he echado un vistazo rápido a lo de la GbR antes. [...]
... es como es: quieren construir con esta empresa constructora. Sin terreno, no hay casa. La empresa constructora ha conseguido un terreno. ¿Y dónde estaría el peligro? Se trata de algo de dinero... de cinco cifras, pero no una fortuna.
Claro, sería ideal no tener que pagarlo.

Claro, no sería el fin del mundo. Aun así, sería molesto si al final se podría haber evitado por pequeños detalles en el proceso o contrato. Por eso el hilo. Pero no sería un "show-stopper" para la compra.

Es cierto. Pero es absolutamente inusual en ventas a particulares. Claro que puedes intentar imponerlo al vendedor en el contrato. No creo que vaya a tener éxito.

Si se incluye en el precio de compra, ¿no debería ser indiferente para el vendedor? Pero probablemente no sea legal o igual no me exime de un negocio combinado, ¿verdad?

Por eso veo aquí dos posibilidades, Y AMBAS NO ME GUSTAN:

- A) así he entendido tus explicaciones -
Los compradores deberían formar entre ellos una GbR, esta compra la parcela completa al vendedor, la divide, se disuelve y entrega las parcelas a sus socios. Entonces los socios de la GbR tendrían que garantizar el dinero prestado con una participación en una parcela total que pertenece a la sociedad personal con los otros compañeros de la GbR. Eso también significaría: todos sus bancos tendrían que figurar en el registro de la parcela total, que pertenece a la sociedad personal. No me lo imagino sin que los bancos de todos los compañeros de la GbR los examinen TODOS ELLOS, no solo a sus respectivos clientes, como prestatarios con resultado "sí". Si consiguen eso, el diablo va al convento.

- B) así podría imaginarlo más bien -
Has entendido mal el procedimiento, y no los compradores juntos deben formar una GbR, sino que cada uno de vosotros debe formar una GbR con el vendedor. Entonces el vendedor, cuando todas las GbR entre compradores y él estén constituidas, divide el terreno y vende las parcelas a la "Él y tú GbR", la "Él y Fritz GbR", la "Él y Franz GbR" y así sucesivamente. Debido a su participación a medias, para él no serían ventas (¡piensa él!), y luego se retira de cada GbR. Yo vería en eso un abuso en la planificación no solo fiscal. Ten en cuenta que el derecho penal considera a partir de tres conspiradores una "banda".
El asesor fiscal del vendedor podría considerar eso una jugada maestra, pero te quemarías mucho los dedos participando en ese supuesto win-win.

Ok, veo que definitivamente necesito más claridad en ese punto. Voy a informarme mejor sobre cómo debería desarrollarse exactamente, espero que entonces se despeje la niebla aquí. Como dije, conozco personalmente al vendedor y no querría atribuirle intenciones criminales ni ideas "a medias" — ya sonaba como si ya se hubiera informado exhaustivamente sobre el tema.

Entonces no encontré un formulario. Pero aquí alguien escribe bastante detalladamente lo que se pregunta. https://www.hausbau-forum.de/threads/fragebogen-finanzamt-zur-bemessung-der-Grunderwerbsteuer.33227/ Sí, ya había preguntado allí también. Se trataba de otro objeto, que finalmente no se realizó. Es interesante que aparentemente aún no se está construyendo allí. Al menos no cuando pasé por allí hace unas semanas.