Terrain en vue - conseils, astuces, suggestions recherchés

Les cris d'enfants ne sont pas du bruit, mais un bruit de vie. Je l'ai eu pendant des années au premier étage à environ 20 m du terrain de jeu. Des fenêtres à double vitrage ont largement suffi à en faire un bruit de fond agréable et ne gênant pas les conversations. Il était possible de travailler en concentration malgré cela.

De qui d'autre ?

De la ville. Le mélange de la voirie fixée et de la ligne de limite de rue avec un aménagement privé via une zone d’habitation générale est au moins remarquable. Si tout est clairement réglementé – bien ; à mon avis, il s’agit d’une source de désagréments.

Pourquoi cela devrait-il être un terrain d’angle ?

Parce qu’après le plan d’aménagement, il n’y a plus assez de place pour une autre maison jusqu’au chemin en impasse fixé.

L’accès est prévu en impasse dans toutes les directions

Oui, par l’agriculteur, mais pas par les urbanistes.

il y a un contrat d’urbanisme avec la ville.

Connais-tu son contenu ?

si les autres terrains mettent ensuite eux aussi presque 40 ans pour être aménagés, comme tu veux ;-)

C’est comme avec les volcans actifs. Plus le temps passe, plus une éruption devient probable. Et s’il y a maintenant une petite éruption à côté...
Bien que la comparaison avec les volcans inclue l’option d’une inactivité de plusieurs siècles, ce qui, avec des terrains appartenant à des personnes, ne dure généralement pas plus d’une génération.

Les prescriptions du plan d’aménagement ont aussi été transférées de manière assez créative sur le plan de situation – en d’autres termes : des écarts de plus de deux mètres me paraissent faux, la suppression du chemin en impasse et la prolongation de la limite de construction encore plus.

De la ville. Le mélange entre la surface de circulation fixée et la ligne de limite de rue avec un accès privé via une zone résidentielle générale est au moins remarquable. Si tout est bien réglementé - tant mieux ; à mon avis, c’est une source d’ennuis.

Cela ne sonne pas bien – mais je ne comprends au mieux que la moitié. Pourrais-tu expliquer un peu plus en détail ? Où pourraient se trouver exactement des pièges ?

Parce que selon le plan d'aménagement il n'y a plus assez de place pour une autre maison jusqu'à la voie sans issue fixée.

Je n’avais malheureusement pas pensé à superposer le plan d'aménagement avec le croquis du concept (manque de connaissances nécessaires également...) :( Merci beaucoup pour ça déjà !
En fait, je ne l’avais pas encore remarqué, je dois m’excuser !
Mais cela ne serait pas réalisable de toute façon, car la voie sans issue (et le reste de “notre” terrain) se trouve sur un terrain appartenant à quelqu’un d’autre, un autre propriétaire (et c’était déjà le cas à l’époque). Je suppose que, puisque cela date du début des années 80, la ville envisageait alors d’acheter la totalité de la surface et de la commercialiser elle-même, ce qui était assez courant à l’époque.

Oui, de l’agriculteur, mais pas des urbanistes.

Oui et non, le croquis du concept a été approuvé en tant qu’annexe de la réunion du conseil local, du comité d’urbanisme et du conseil municipal. Mais je ne sais pas comment cela est juridiquement à évaluer par la suite.

Connais-tu son contenu ?

Malheureusement non, mais j’avais déjà prévu que nous voudrions le consulter avant de fixer quoi que ce soit.

C’est comme avec des volcans actifs. Plus le temps passe, plus une éruption est probable. Et s’il y a maintenant une petite éruption à côté...
Bien que la comparaison avec les volcans implique aussi la possibilité d’une inactivité durant des siècles, ce qui chez des terrains appartenant à des particuliers ne dure généralement pas plus d’une génération.

Ne dis jamais jamais, c’est vrai. Mais puisque l’agriculteur a même récemment demandé à l’autre propriétaire s’il voulait aussi faire de ce terrain un terrain constructible, afin qu’ils puissent ensuite le viabiliser ensemble, et qu’il a essuyé un refus, c’est à mon avis au moins à court terme peu probable.

Les prescriptions du plan d’aménagement ont également été assez créativement transférées sur le plan de situation – autrement dit : je considère comme erronées des déviations de plus de deux mètres, l’omission de la voie sans issue et la prolongation de la limite de construction de toute façon.

Cela aussi sonne encore mal et je reste encore bloqué. Où sont exactement les erreurs ? Que la voie sans issue manque, vient je pense tout simplement du fait qu’elle se trouverait sur un terrain “étranger” qui n’a rien à voir avec la construction actuelle.

Encore merci pour ton commentaire détaillé

Ça ne sonne pas bien

Je ne veux pas te déstabiliser, mais simplement sensibiliser aux problèmes éventuellement existants, surtout parce que tu as demandé au début de manière générale ce qu’il fallait prendre en compte. Je ne me suis pas occupé des décisions du conseil municipal. Je ne connais pas non plus l’historique du plan d’aménagement ni les enchevêtrements locaux. Il y a assurément des conseillers municipaux compétents et orientés vers la pratique ainsi que des agents administratifs, donc je soupçonne peut-être des difficultés qui n’existent pas du tout.

Lorsque les représentants municipaux ont décidé de développer une zone à bâtir, il est habituel (et légalement requis) d’entendre et de faire participer les citoyens, en particulier les propriétaires concernés, avant l’élaboration d’un plan d’aménagement. Ensuite, la planification devient concrète. Ensuite, le plan d’aménagement acquiert force obligatoire. Lorsque plusieurs propriétaires sont impliqués, une procédure de remembrement des terrains selon le Code de la construction est lancée, les parcelles sont réorganisées, attribuées, aménagées et commercialisées.
Ici, on a manifestement renoncé au remembrement, ensuite il y a eu un conflit entre la ville et au moins un propriétaire et la procédure s’est enlisée – conseil municipal, citoyens, propriétaires – partout des susceptibilités blessées qui se bloquent mutuellement et ne communiquent plus, même pas par l’intermédiaire des avocats. Afin de créer malgré tout des terrains à bâtir, ce qui est manifestement dans l’intérêt d’un autre propriétaire, on recourt maintenant à une solution de secours avec le moins possible d’intervenants via un aménagement privé. À mon avis, toutefois, le plan d’aménagement devrait être modifié. Si l’agriculteur fait faillite, ou pour ne pas toujours être aussi pessimiste, s’il tombe amoureux et s’expatrie à toute vitesse à Majorque, tu te retrouves à la fin avec un terrain non aménagé. Je trouverais important de savoir quelles garanties sont contenues dans le contrat d’urbanisme. Que doit-il advenir de la zone de circulation fixée ? Doit-elle être transférée à la ville après achèvement ? Que doit-il arriver à l’« aménagement de secours » qui n’est pas fixé comme zone de circulation ? Comment les coûts d’aménagement sont-ils répartis ? Qui doit assurer l’entretien de ces espaces ? Y a-t-il un délai contraignant pour l’achèvement de l’aménagement ?

Cela ne serait en réalité pas réalisable non plus, car la voie sans issue (et le reste de "notre" terrain) se trouve sur un terrain étranger, d’un autre propriétaire (et c’était déjà le cas à l’époque).

Ici aussi, il faut noter : en cas de procédure de remembrement régulière, ces contradictions ne seraient pas apparues. Si le plan d’aménagement ne peut être mis en œuvre pour quelque raison que ce soit, il doit être modifié (replanifié entièrement ici). On ne veut pas se donner cette peine et cela me donne un mauvais pressentiment – peut-être à tort.

Oui et non, le dessin conceptuel a été approuvé en annexe de la réunion du conseil local, du comité de développement urbain et du conseil municipal.

Comme je l’ai dit, je ne connais pas les compétences techniques des intervenants. Je trouve ici dépassé le champ d’interprétation dans la transposition du plan d’aménagement sur le cadastre foncier actuel. Mais si les professionnels des données géographiques sur place sont d’accord, mon point de vue n’a pas d’importance.

l’autre propriétaire

Quel âge ?

Je pense que l’absence de la voie d’accès tient tout simplement au fait qu’elle se trouve sur un terrain "étranger" qui n’a rien à voir avec l’aménagement actuel.

Un dessinateur de plans habile ferait alors en sorte que la représentation du droit de planification applicable s’arrête à la limite de la planification, comme il l’a fait avec la limite arrière de construction sur "ton" terrain. Ici, les limites de construction ont été prolongées et la représentation de ta limite avant est fausse, car elle est traversée à l’origine par la voie en impasse. Cela me fait douter du soin et donc de la compétence du rédacteur du plan et par conséquent de la sécurité juridique du plan.

Cherche absolument un conseil professionnel d’un architecte ou d’un bureau de topographie local avant la signature du contrat d’achat.

Je ne veux pas te déstabiliser, mais seulement te sensibiliser à d’éventuels problèmes, surtout parce que tu as demandé au début de manière générale ce qu’il faut prendre en compte.

C’est justement pour cela que je demande ici et je te remercie pour ton retour. Mieux vaut réfléchir avant (peut-être sans raison) que de se retrouver soudain face à des problèmes.

Je trouve important de savoir quelles garanties sont incluses dans le contrat d’aménagement urbain. Que doit-il advenir de la zone de circulation fixée ? Doit-elle être transférée à la ville après son achèvement ? Que doit-il advenir de la "Hilfserschließung" qui n’est pas fixée comme zone de circulation ? Comment sont répartis les coûts d’aménagement ? Qui doit entretenir ces surfaces ? Y a-t-il un délai contraignant pour l’achèvement des aménagements ?

Lors d’un premier entretien préalable avec l’architecte responsable de l’aménagement/de la transformation (et seulement pour cela, il n’y a aucune obligation de construire ou autre avec lui), j’avais compris que les parcelles seraient vendues toutes aménagées – d’où aussi l’absence actuelle d’un prix final, il manque encore quelques offres d’entreprises de construction pour l’aménagement. Après l’aménagement, la rue sera transférée à la ville, d’où sans doute aussi le contrat d’aménagement urbain – et d’après tes explications peut-être aussi pour modifier le plan d’aménagement initial ?
Concernant le délai, nous veillerons à une réglementation contraignante, mais à ce jour rien n’est encore connu. À l’origine, la publication des prix était prévue pour l’automne 2020 et le début de l’aménagement pour le printemps 2021. Jusqu’à présent, il n’y a pas encore de prix concret, comme dit...

Comme je l’ai dit, je ne connais pas les compétences techniques des personnes impliquées. Je trouve ici que la marge d’interprétation lors du transfert du plan d’aménagement au cadastre actuel est dépassée. Mais si les professionnels des données géographiques sur place sont d’accord, mon point de vue n’a pas d’importance.

Eh bien, les conseillers municipaux sont juste des politiciens amateurs, ont-ils vraiment des qualifications professionnelles ?! Du côté des propriétaires, comme dit, un architecte est impliqué.

Prends absolument conseil auprès d’un architecte ou d’un bureau de géomètres local avant de signer le contrat d’achat.

On dirait effectivement que c’est nécessaire.

Mais comme l’agriculteur avait même récemment demandé à l’autre propriétaire s’il voulait aussi transformer le terrain en terrain constructible, car ils pourraient alors le lotir ensemble, et qu’il s’était fait rembarrer,

Cela peut tout à fait aussi signifier : j’y ai aussi pensé et je le ferai immédiatement avec tes héritiers, dès que tu auras cassé ta pipe – ce qui peut être dès demain – mais pas de ton vivant ; à mon âge, je préfère me permettre de t’embêter avec un blocage. Ton père a été le premier têtu, pas le mien. Eh bien voilà, c’est comme ça qu’ils sont, Vinzenz et Alois. Comme leurs pères, l’un comme l’autre ;-)