房地产购买 - 是否存在“关联交易”的风险？

很遗憾，我刚才只是简单浏览了一下合伙企业的事情。
还有根据共有产权法的居住，有社区项目，也有美好的共同生活方式。还有通过其他途径获得房子的办法，实际上一个房屋建筑论坛不应该总是贬低这些选项，因为每个方案都有它的目标群体。有些情况，正因为有这些选择才有意义。

有什么办法可以让我保障自己吗？税务局会知道这些协议吗，还是最终以公证合同上的内容为准？

比如有一种方法，是一年签土地购买合同，另一年签施工合同。
或者两个合同之间间隔很长时间。
我打赌“先买地，后签施工合同”更容易被视作独立交易，而反过来则不然。
但你打算怎么在法律和秩序面前保障自己呢？
保障自己通常是在面对未来风险之前或者当时……但事情就是这样：你们想和这家建筑公司建房子。没有土地，就没有房子。建筑公司现在已经帮你找到了地皮。那风险在哪里呢？这里是涉及一笔钱……五位数，但不算巨大。
当然了，如果能不付这笔钱那当然好。但问题是关于什么呢？
如果你担心（-> 保障），那就等下一个地块。事情就是这么简单。
如果你会生气，因为税务局真的把这视为捆绑交易，那就算了。
如果你没有两万欧（或者不管是多少）可支配，那干脆别建房子了。也许你运气好，也许没。

当然，已开发建设用地很贵

更贵。自然得为下水道、电力、水源近距离可达付费。
无论怎样都是如此。

与其担心梦想之屋，不如先去建委会，自己确认是否可建。

我也会这么做。

根据维基百科，原则上双方都可以被要求付款（《土地转让税法》第13条第1款）。

没错。但在向私人出售时，这绝对不常见。当然，你可以尝试在合同中把费用转嫁给卖方。我觉得这不会成功。

问题的症结大概就在这里。如果他们之间没有合同，我会很惊讶。然后这就是一笔捆绑交易。

我也猜是这样

是的，这里的已开发土地价格通常很高，以至于最后只能在上面放一个狗窝。

从你的话里我看出你已经知道你的地块没有开发，无法建房。

也许我完全走错路了，或者我们根本在说不同的事情……我对流程的理解是：每个买家分别为自己的地块份额获取融资确认（卖方也是这么要求的）。我的财务顾问也说，在通过 GbR 办理时，对我们没有不利之处。

GbR 是一种合伙企业，没有法人资格，对其合伙人来说极其危险（合伙人之间必须能够完全信任对方）。关于房地产交易（所有权、开发、负担），我认为只有夫妻组成的 GbR 形式，才有可能获得第三方的信任。三个合伙人的 GbR 是个小雷区，而至少五个合伙人的 GbR（理论上是这样，实际上我没见过）则是赌徒的“送死行动”，他们玩经典的俄罗斯轮盘赌都感觉刺激不够。 因此，我看到这里有两种可能性，而且我都不喜欢： - A）我是这样理解你的说法的 - 买家们应当组成一个 GbR，这个 GbR 再整体从卖方手中购买土地，随后分割土地，解散 GbR，将各块土地交给各合伙人。这样，GbR 的合伙人必须用一块属于合伙企业与其他 GbR 伙伴共有的整体土地作为借贷担保。这也意味着：所有他们的银行都必须进入该合伙企业拥有的整块土地的土地登记簿。我无法想象银行会不全面审查所有参与 GbR 的伙伴所有银行客户的融资资格。如果你们能办到，简直不可思议。 - B）我更倾向于这样理解 - 你误解了流程，买家们不应集体组建[ I ]一个[ /I ] GbR，而是每个人分别与卖方组建[ I ]各自的一个[ /I ] GbR。然后，当所有“买家与卖方”的 GbR 都建立后，卖方将土地划分出售给“他与你 GbR”、“他与 Fritz GbR”、“他与 Franz GbR”，依此类推。由于各 GbR 各占一半股权，卖方认为这不构成销售，而且他之后会退出各自的 GbR。我认为这是税务上的一种设计滥用。而且请注意，刑法中三人以上共谋即构成“团伙”！卖方的税务顾问可能觉得这是个妙招，但你参与这种表面双赢的做法将自食其果，吃亏惨重。

FA 会在某个时间点发出一份问卷。需要真实填写。之后会决定是否为捆绑交易。

这份问卷是标准化的吗？我能提前在某处查看吗？

我觉得现在还要寻找买家的土地所有者很奇怪。这里面到底有什么猫腻？

原因是卖家自己住在那里（位于未来的邻居地块），因此他对谁买/建房很感兴趣。我已经在几次私人会面中认识了这个人，如果最后这都是骗局，我得非常大错特错了。

我有种不好的感觉，因为他说已经开发好的地块这么贵。

我们在说多少钱？他那里每平方米80欧元，市场上是360欧元？请给出具体数字。

我表达得不好，“已开发地块”是指通常中介所卖的那种——“一切已开发，建筑条件如此如此，你明天就能开始建”。这里是一个稍微长一点的“过程”（我们已经联系了几个月，进展缓慢，因为卖家试图确保可建性，并与几个相关部门联系，我们也看过邮件，所以很透明）。
最终这块地以及计划中的开发费用（每方约35000欧元，用于支路及其它几项费用）明显比其他报价便宜（虽说其它报价的基础设施明显更好，但对我们来说不值这个溢价，我们更喜欢自然环境）。这里的地价一般是每平方米700-800欧元。

我有所有警报都响起的感觉。[...]
我担心你可能会中招，就像11ant所说的“做空”骗局。

放轻松 ;) 我真的没有看起来那么天真！这里所说的“做空”指的是什么？说过那地块和业主是真的，我们都见过面。

我之前只是简单浏览过合伙企业的事情。[...]
……事实就是这样：你们准备和这个建房公司一起建房。没地就没房。建房公司现在介绍了地块。那有什么风险？是一些钱……五位数，但不是什么天文数字。
是的，当然，如果不用付就太好了。

当然，这不会是世界末日。但如果过程或者合同中有些小细节能避免，那结果被小细节搞砸会很让人生气。所以才有这个帖子。但这绝对不会是买房的“致命打击”。

没错。但这对卖给私人的情况来说绝对不常见。你当然可以试着在合同里强加给卖家。我觉得不会成功。

如果把费用算进买价，卖家应该无所谓吧？但可能不合法，或者我依然不能避免捆绑交易？

所以我看到这里有两种可能，而我都不喜欢：

- A）——这是我理解的你的说法——
买家们应当组成一个合伙企业，合伙企业从卖家处买下整块地，分割后解散，并把分割地块交给各合伙人。这样，合伙企业的合伙人需用借来的钱以整体地块为抵押，而整体地块属于这个合伙企业和其他合伙人。所有合伙人的银行都得进入整体地块的土地登记册，我无法想象银行不会全部把所有买家——而非仅仅自己客户——作为融资对象来审核。如果你们做到这点，简直不可思议。

- B）——这倒是我更能想象的——
你误解了流程，不是买家们共同组成一个合伙企业，而是每个人单独和卖家组成一个合伙企业。卖家等所有买家-自己合伙企业建立后会分割地块，并将地块卖给“他和你合伙企业”、“他和弗里茨合伙企业”、“他和弗朗茨合伙企业”等。因为卖家都拥有一半股份，他认为这些都不算销售。之后，卖家从这些合伙企业撤出。我认为这不仅是税法上的滥用，且刑法上三人以上共犯即为“犯罪集团”！
卖家的税务顾问可能认为这是天才之举，但你参与这样的“互惠互利”可能会严重受伤。

好的，我意识到这里我确实需要更多明确信息。我会再弄清楚过程细节，希望能解开疑团。就像说的，我见过卖家本人，不会认为他有犯罪或糟糕的想法——听起来他已经对此问题做了充分调研。

所以我没有找到表格。但是这里有人写得相当详细，说明了所问的问题。https://www.hausbau-forum.de/threads/fragebogen-finanzamt-zur-bemessung-der-Grunderwerbsteuer.33227/

是的，我之前也问过。那是关于另一个项目的，最终没有成事。有趣的是，据说那里似乎还没有开始建设。至少几周前我路过那里时是这样的。